Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Юридические услуги по договору аренды». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
При отсутствии оснований для взыскания задолженности по договору аренды путем совершения исполнительной надписи нотариуса, однако при признании должником суммы задолженности, в некоторых случаях возможно взыскание задолженности по договору аренды в приказном производстве в суде. Данный порядок является более простым, чем исковое производство, но возможен только при отсутствии спора о праве.
Взыскание задолженности по договору аренды в приказном производстве в суде
Взыскание задолженности по договору аренды в приказном производстве в суде инициируется путем подачи в суд заявления о возбуждении приказного производства. Законодательством предусмотрены требования, которым такое заявление должно соответствовать.
После подачи такого заявления при наличии соответствующих оснований судом выносится определение о судебном приказе, которое впоследствии служит основанием для взыскания задолженности по договору аренды.
При подаче заявления о возбуждении приказного производства необходимо предоставить документы, подтверждающие бесспорность взыскания, т.е. неоспаривание должником суммы задолженности по договору аренды.
Взыскание долга по договору
Эта процедура детально регламентирована правовыми нормами.
Важно определиться, в какой именно судебный орган нужно подавать иск. Все дело в том, что подобные заявления могут рассматривать как суды общей юрисдикции, так и арбитражные. Все зависит от субъектов правоотношений. Например, если сделка по аренде нежилого помещения была заключена между физическими лицами, не занимающимися коммерческой деятельностью, то арбитраж такой иск не примет к производству. Если же, скажем, недвижимость сдает ИП, а арендует – юр. лицо, то нельзя обращаться в СОЮ (подробнее о сдаче в аренду нежилого помещения физическим, юридическим лицом или ИП читайте здесь).
Публикации по арбитражной практике Мугина А.С.
Независимо от наличия или отсутствия оснований осуществить взыскание задолженности по договору аренды путем совершения исполнительной надписи нотариуса или в приказном производстве (более быстрые способы взыскания задолженности), всегда возможно воспользоваться общим порядком защиты нарушенных прав – обращения в суд с исковым заявлением.
Исковое производство в суде – это общий, базовый порядок, по которому можно осуществить взыскание задолженности, в том числе, взыскание задолженности по договору аренды.
Закон предписывает обязательный порядок направления претензии должнику перед подачей иска. К претензии предъявляются отдельные требования законодательством, несоблюдение которых может повлечь признание претензии неподанной, в результате чего могут возникнуть препятствия в рассмотрении дела в суде. Поэтому, имея намерение осуществить взыскание задолженности по договору аренды, необходимо ответственно отнестись к этапу подготовки и направления претензии (досудебный порядок урегулирования спора). И лишь в случае неполучения ответа на претензию в срок, установленный законом, либо получения отказа в требовании погасить задолженность по договору аренды, по общему правилу можно готовить исковое заявление в суд.
Исковое производство предполагает наличие спора о праве. Т.е. истец обязан доказать суду ряд обстоятельств: наличие отношений аренды (заключение договора аренды с соблюдением требований законодательства и т.д.), обстоятельства его исполнения, факт наличия задолженности по договору аренды и ее размер и т.д. Ответчик, в свою очередь, вправе оспаривать любое из перечисленных обстоятельств, приводя доказательства в защиту своей позиции.
По общим правилам, споры о взыскании денежных средств по требованиям, возникшим из договоров аренды, вследствие неосновательного обогащения, могут быть переданы на разрешение арбитражного суда после принятия сторонами мер по досудебному урегулированию по истечении 30 календарных дней со дня направления претензии (требования), если иные срок и (или) порядок не установлены законом или договором.
Важно! До предъявления иска в арбитражный суд арендодателю необходимо обратиться к арендатору с досудебной претензией.
Если говорить об обязательном досудебном порядке, то с ним сейчас происходит сплошная «профанация», возмущается Шефас. По его словам, норма работает лишь как ещё одно формальное основание для суда или ответчика, чтобы, оставив исковое заявление без рассмотрения, уклониться от разрешения спора по существу: «При этом забывается, что досудебный порядок нужен сторонам, а не суду. Если стороны хотят договориться, то они сделают это без каких-либо публичных предписаний».
Утвержденной формы претензии нет, однако существует судебная практика по вопросам соблюдения претензионного порядка, которую нельзя не учитывать.
Обозначим существенные моменты, которые должны быть указаны в претензии.
-
Адресаты (ответчик и предъявитель претензии).
-
Суть (основания) возникновения претензии, реквизиты договора.
Например, фрагмент претензии:
«…согласно п.2.2.5 Договора Заказчик производит оплату выполненных работ Исполнителем путем перечисления денежных средств на его расчетный счет в срок не позднее 5 рабочих дней с момента подписания акта выполненных работ».
Далее необходимо указать на нарушение данного условия договора.
«В связи тем, что акт выполненных работ был подписан 26 мая 2016 г., оплата за выполненные работы должна быть произведена в срок до 6 июня 2016 г.
До настоящего момента оплата за выполненные работы так и не произведена.
Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (ст.310 ГК РФ)».
-
Привести перечень прилагаемых к претензии документов.
Такими документами могут быть подписанные акты выполненных работ, акты сверок с контрагентом и пр.
-
Указание срока, в течение которого контрагент должен исполнить свои обязательства либо направить письменный отказ от претензионных требований.
-
Указание суммы неустойки.
Много споров возникает по поводу того, будет ли считаться претензионный порядок спора соблюденным, если в претензии не указана ни сумма, ни расчет неустойки.
Последние судебные решения, в большинстве случаев, опираются на позицию, изложенную в абз.2 п.43 Постановления Пленума ВС РФ от 24.03.2016 г. №7 «О применении судами некоторых положений ГК РФ об ответственности за нарушение обязательств» (Решения АС Волгоградской области от 20.05.2016 г. №А12-15011/2016, Хабаровского края от 19.05.2016 г. №А73-3593/2016, АС Смоленской области от 06.05.2016 г. №А62-759/2016).
Важно!
Как указали высшие арбитры, если кредитором соблюден претензионный порядок в отношении суммы основного долга, то считается соблюденным и претензионный порядок процентов, взыскиваемых на основании ст.395 ГК РФ. Аналогичным образом указанные разъяснения могут быть применены и к соблюдению претензионного порядка по договорной неустойке.
Даже в тех ситуациях, когда в претензии контрагенту приведена сумма неустойки, но отсутствует расчет данной суммы, судьи не видят оснований для признания досудебного порядка спора не соблюденным.
Как отмечено в Постановлении АС Республики Коми от 22.04.2016 г. №А29-11640/2015 отсутствие в претензии расчета суммы неустойки не означает несоблюдение претензионного порядка урегулирования спора.
-
Подпись уполномоченных лиц.
Немаловажным фактом для соблюдения претензионного порядка является надлежащая отправка претензии. Как правило, претензию направляют ценным письмом с описью вложения и простым уведомлением.
Важно!
Если контрагент воспользовался услугами юриста для составления претензии, то данные расходы подлежат учету в составе судебных расходов (п. 4 Постановления Пленума ВС РФ от 21.01.2016 г. №1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела»). До выхода Постановления №1 суды, в большинстве случаев, не относили к категории судебных расходов, расходы, связанные с урегулированием спора в досудебном порядке.
Статья актуальна на 31.05.2016
1. Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению этого имущества вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (ст. 611 ГК РФ).
Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.
2. Арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды (ст.616 ГК РФ).
Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.
Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору:
- произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;
- потребовать соответственного уменьшения арендной платы;
- потребовать расторжения договора и возмещения убытков.
Топ-10 арендных споров 2020 года
Укажите следующие обстоятельства и доказательства, которые их подтверждают:
- заключение договора. Напишите его название, номер, дату заключения, а также приведите условия договора:
- об объекте аренды, размере арендной платы и порядке уплаты арендных платежей;
- о порядке возмещения арендатором расходов арендодателя на коммунальные услуги (если это предусмотрено);
- о неустойке, если она предусмотрена договором ( п. 1 ст. 330 ГК РФ).
Укажите пункты договора (приложения к нему), на которые вы ссылаетесь;
- передача имущества арендатору. Сошлитесь на акт (иной документ), который подтверждает факт и дату передачи;
- невнесение полностью или в части (несвоевременное внесение) арендной платы, коммунальных платежей. Укажите периоды просрочки.
Четко укажите, что хотите потребовать у арендатора в связи с его нарушением договора (в частности, уплатить задолженность по арендной плате), и установите срок для удовлетворения требований. Если в договоре определен срок для ответа, руководствуйтесь им при назначении срока в претензии. Укажите, что, если арендатор не исполнит ваши требования в срок, вы обратитесь в суд.
Чтобы правильно сформулировать требования, вам также нужно указать их размер. Для этого рассчитайте сумму, которую вы требуете с арендатора, и приведите расчет в претензии. Включите в него сумму долга и сумму санкций: неустойку, если она предусмотрена договором, и/или проценты на сумму долга по ст. 395 ГК РФ.
При расчете учитывайте, включена в состав арендной платы стоимость коммунальных услуг или она возмещается отдельно.
Если стоимость коммунальных услуг включена в арендную плату, то вы рассчитываете задолженность по коммунальным платежам в составе долга по арендной плате.
Пример расчета
| Месяц | Сумма долга по арендной плате, руб. | ||
| постоянная часть | переменная часть | итого | |
| Август 2018 | 40 000 | 10 500 | 50 500 |
| Сентябрь 2018 | 40 000 | 10 200 | 50 200 |
| Итого: | 100 700 |
Если стоимость коммунальных услуг возмещается отдельно, вы рассчитываете отдельно долг по арендной плате и отдельно задолженность по коммунальным платежам.
Образец претензии по договору аренды нежилого помещения
Как правило, договор аренды недвижимого имущества учреждение заключает с юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем , следовательно, в соответствии со ст. 27 АПК РФ дело подведомственно арбитражному суду.
Законодательство не запрещает учреждению заключать договор аренды с физическим лицом, однако подобные случаи не распространены. При наличии таких договоров споры между сторонами будут решаться в суде общей юрисдикции по правилам ГПК РФ.
В силу п. 1 ст. 125 АПК РФ исковое заявление подается в арбитражный суд в письменной форме. Оно подписывается истцом или его представителем.
Согласно п. 2 ст. 125 АПК РФ в исковом заявлении должны быть указаны:
- наименование арбитражного суда, в который подается исковое заявление. Здесь важно определить конкретный арбитражный суд первой инстанции, в противном случае, руководствуясь ст. 129 АПК РФ, арбитражный суд возвратит исковое заявление на основании того, что дело ему не подсудно. По общему правилу, закрепленному в ст. 35 АПК РФ, иск предъявляется в арбитражный суд субъекта РФ по месту нахождения или месту жительства ответчика (в рассматриваемом случае — арендодателя). Однако стороны вправе предусмотреть в договоре аренды конкретный арбитражный суд, где они будут решать свои споры. Также в ст. 37 АПК РФ установлено, что подсудность может быть изменена по соглашению сторон до принятия арбитражным судом заявления к производству ;
- наименование истца (учреждения), место его нахождения, номера телефонов, факсов, адреса электронной почты истца;
- наименование ответчика (арендатора), место его нахождения;
- требования истца к ответчику со ссылкой на законы и иные нормативные правовые акты (в рассматриваемом случае требованием учреждения является взыскание с арендатора суммы неуплаченной арендной платы, однако в случае, если арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату, в соответствии со ст. 619 ГК РФ возможно предъявление требования и о досрочном расторжении договора аренды);
- обстоятельства, на которых основаны исковые требования, и подтверждающие эти обстоятельства факты;
- цена иска, если он подлежит оценке (в рассматриваемом случае необходимо указать сумму долга — неуплаченной арендной платы);
- расчет взыскиваемой денежной суммы;
- сведения о соблюдении истцом претензионного или иного досудебного порядка, если он предусмотрен федеральным законом или договором;
- сведения о мерах, принятых арбитражным судом по обеспечению имущественных интересов до предъявления иска;
- перечень прилагаемых документов.
Указанное право не распространяется только на общую подсудность и подсудность по выбору истца.
В исковом заявлении должны быть указаны и иные сведения, если они необходимы для правильного и своевременного рассмотрения дела, оно может содержать ходатайства, в том числе об истребовании доказательств у ответчика или других лиц.
Что делать, если арендодатель повредил имущество
Если имущество, сданное в аренду, было повреждено арендодателем, то он самостоятельно должен отвечать за его порчу. В такой ситуации, квартиросъемщик вправе потребовать (ст. 612 ГК РФ):
- устранить повреждение за счет хозяина;
- уменьшить ежемесячную плату за съем жилья;
- возмещение денежных средств, потраченных на ремонт имущества;
- вычесть размер трат на ремонт из ежемесячной арендной платы, но перед этим стоит уведомить об этом собственника недвижимости;
- досрочно расторгнуть договор.
Как подготовить и направить претензию арендатору?
Давайте начнет с понятия претензии.
Претензия это один из способов добровольного урегулирования спора (досудебного), которое направляется заинтересованным лицом в адрес контрагента, с целью мирного урегулирования спора между сторонами и может рассматриваться как один из способов защиты нарушенного права, предусмотренного законодательством. Претензия излагается в письменной форме и носит форму официального документа имеющего юридическую силу, который содержит в себе четко сформулированные требования по причине которых между сторонами возникли или могут возникнуть разногласия и споры, помимо требования в претензии указываются обстоятельства на который сторона, чьи права нарушены основывает свои требования, а так же доказательства подтверждающие данные требования. Так же если требования носят материальный характер, прикладываются расчеты сумм к примеру долга.
Обязательные аспекты претензии:
- Претензия должна быть четко в письменной форме и обязательно в 2-х экземплярах;
- Четко сформулированное требование, которое дает понимание, какого результата вы хотите добиться от противоположной стороны;
- Укажите все обстоятельства на которых вы основываете ваши требования;
- Приложите доказательства на которых вы основываете ваши требования;
- Желательно указать на статьи закона и нормативно правовые акты, которые вторая сторона нарушает;
- Рассчитайте материальную составляющую ваших требований и приложите их к претензии;
- Укажите какие документы приложены к претензии и приложите эти документы.
В соответствии с п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан вовремя оплачивать аренду согласно тем условиям, что зафиксированы в договоре. Если же оплата не поступает, то арендодатель имеет право раньше срока расторгнуть договор. Но главное условие — арендатор не вносил арендную плату более двух раз подряд (ст. 619 ГК РФ). Однако нельзя сразу подать исковое заявление в суд, сначала надо направить на адрес компании-арендатора требование добровольно оплатить долг.
Важно! Подавая документы в суд, надо учесть, что в их составе должен быть и документ, удостоверяющий выполнение обязательного досудебного порядка решения споров (ст. 132 ГПК РФ). Поэтому так важно правильно сформировать и отправить должнику претензию.
К документу при отправке его должнику необходимо приложить расчет, где подробно расписывают, из чего складывается сумма долга: пени, арендная плата, коммунальные платежи и т.д. Сумму долга считают на день написания претензии.
Статья 614 ГК РФ. Арендная плата
Позиции высших судов по ст. 614 ГК РФ >>>
1. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
2. Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;3) предоставления арендатором определенных услуг;4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.
Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.
КонсультантПлюс: примечание.
Плата по договорам аренды недвижимости, заключенным до введения в 2020 г. в субъекте РФ режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации, может изменяться по соглашению сторон в любое время в течение 2020 г. (ФЗ от 01.04.2020 N 98-ФЗ).
3. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.4. Если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.5. Если иное не предусмотрено договором аренды, в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд.
Ответ не вполне однозначен: он не лежит на поверхности, готовый к применению, а требует изучения конкретной ситуации.
Две стороны заключают договор, по которому одна из них предоставляет свое имущество во временное владение и пользование за определенную плату, а вторая обязуется своевременно платить за возможность пользоваться данным имуществом.
В соответствии со ст 614 ГК РФ, арендатор обязан вносить плату за используемое имущество своевременно.
Существует общее правило, по которому, при просрочке платежа по договору, арендатору направляется предупреждение в письменном виде о необходимости внесения платы в срок до 30 дней.
Если предупреждение будет проигнорировано, арендодатель может взыскать не уплаченные средства через суд, с требованием расторгнуть договор.
Если арендатор более двух раз подряд не вносит арендную плату – это основание для одностороннего расторжения договора арендодателем, причем, если такой пункт внесен в договор, он может сделать это внесудебном порядке.
Однако при этом договор должен признаваться прекращенным только с момента получения второй стороной уведомления об отказе от исполнения договора. Если же доступ в помещение запрещается арендодателем без направления такого уведомления, его действия можно считать незаконными. Ведь арендатор сохраняет свои права на владение и пользование имуществом по договору.
Арендодатель вправе запретить доступ в помещение после расторжения договора. Но правомерен или нет запрет на доступ в помещение в случае, если договор в силе?
Ответ таков: правомерен, если это предусмотрено в договоре; и неправомерен, если в договоре нет подобного пункта.
Арендодателю целесообразно включать в договор данное условие, для того чтобы суд признавал законным его право на ограничение доступа в помещение. В противном случае закон останется на стороне арендатора, признав действия арендодателя незаконными.
Претензия по договору аренды — особенности
Арендные отношения регламентированы ГК РФ. При этом самими договором аренды порядок регулирования прав и обязанностей арендодателя и арендатора может быть изменен по сравнению с ГК РФ. Однако в силу прямого указания ст. 619 ГК РФ расторгнуть договор аренды арендодатель может только после направления претензии (предупреждения). Арендатору такое предупреждение в силу закона направлять необязательно, но такое условие может быть в договоре.
В силу специфики арендных правоотношений, составляя претензию по договору аренды внимательно изучите текст договора и нормы ГК РФ. Если в ГК РФ отсутствует указание :если иное не установлено договором, то норма закона будет действовать независимо от наличия ее в договоре.
ИСКОВОЕ ЗАЯВЛЕНИЕ о взыскании задолженности по арендной плате
«12» января 2012 г. между Бюджетным учреждением (далее — Арендодатель) и ООО «Марс» (далее — Арендатор) был заключен договор аренды, в соответствии с п. 1.1 которого Арендодатель предоставил Арендатору во временное владение и пользование принадлежащее ему на праве собственности нежилое помещение площадью 49 кв. м, расположенное по адресу: г. Москва, ул. Новая, д. 1, пом. 15, а Арендатор обязался своевременно уплачивать арендную плату за указанное помещение (копия договора прилагается). Факт передачи помещения в аренду подтверждается актом приема-передачи от «12» января 2012 г. (копия прилагается).
В соответствии с п. 2.1 договора аренды размер арендной платы за предоставленное нежилое помещение составляет 40 000 руб. ежемесячно.
- Взыскать с ООО «Марс» в пользу Бюджетного учреждения задолженность по арендной плате по договору аренды в размере 80 000 руб.
- Расходы по уплате государственной пошлины в размере 3200 руб. возложить на ООО «Марс».
Приложения:
- Копия договора аренды от 12.01.2012.
- Акт приема-передачи помещения в аренду от 12.01.2012.
- Копия претензии от 26.09.2012.
- Платежное поручение об уплате госпошлины.
- Копия свидетельства о государственной регистрации истца в качестве юридического лица.
- Копии учредительных документов истца.
- Копия приказа о назначении руководителя истца.
- Выписка из Единого государственного реестра юридических лиц о Бюджетном учреждении.
- Выписка из Единого государственного реестра юридических лиц об ООО «Марс».
- Квитанция об отправлении и опись вложения, свидетельствующие о направлении ООО «Марс» искового заявления и документов, приложенных к нему.
- Копии документов, удостоверяющих права истца на сданное в аренду помещение.
При нарушении сроков оплаты арендатором, владелец предмета соглашения может взыскать денежные средства в судебном порядке. Однако, условия нормативных актов требуют, чтобы перед обращением в судебные организации истец попробовал решить проблему с арендатором претензионным способом.
В случае отсутствия доказательства о попытках получения денег с ответчика мирным способом, суд не будет рассматривать жалобы истца.
При оформлении договора аренды квартиры важным разделом является «Срок действия договора». В случае отсутствия этого критерия, считается, что обязательства между сторонами будут существовать неопределённый срок до момента инициации события прекращений отношений не меньше чем за месяц для движимого и за три месяца для недвижимого имущества.
Лучше, если эти сроки будут оговорены в соглашении, оформляемом на неопределённый срок.
Нарушения обязательств наступают в случаях:
- несоблюдения сроков оплаты обязательств;
- пользование имуществом после окончания действия соглашения.
Судебный порядок взыскания задолженности по договору аренды
После неудачного проведения взыскания долга претензионным способом, арендодатель имеет право обратиться в судебные органы.
После оформления судебного иска, его следует направить в Арбитражный суд, расположенный по месту регистрации ответчика.
После проведения работы по расследованию ситуации, выносится судебное решение, которое подлежит исполнению ответчиком на протяжении установленного периода времени. В случае невыполнения требования суда, исполнительный документ передаётся в службу судебных приставов.
По результатам разбирательства выносится судебное решение, на основании которого, к работе приступает служба судебных приставов, решающие вопрос в принудительном порядке.
Процесс взыскания задолженности по договору имеет множество подводных камней, заключающихся в нюансах документального оформления и возможности арендодателя предоставить весь комплект документации для проведения расследования ситуации в судебном порядке.
Основными нюансами, затрудняющими судебное разбирательство, являются факты:
- в претензии должны быть чётко изложены требования;
- претензионный документ должен иметь отметку о получении ответчиком.
Перечень документов, которые будут служить в суде доказательной базой:
- договор;
- претензионное письмо;
- акт приёма-передачи;
- документация, подтверждающая факт принятия арендатором на себя обязательств.
Взыскание долга по арендной плате
Составьте заявление в соответствии с требованиями, установленными ст. 125 АПК РФ.
Приложите к иску документы, указанные в ст. 126 АПК РФ.
Если иск не будет соответствовать обязательным требованиям, суд оставит его без движения, а затем возвратит (ч. 1, 4 ст. 128, п. 4 ч. 1 ст. 129 АПК РФ).
Размер арендной платы устанавливается заключенном договором. В документе может быть прописана фиксированная сумма либо порядок ее исчисления. Стоимость проживания может быть изменена после подписания соглашения, если это в нем предусмотрено. Так, стороны могут установить изменения в оплате:
- Начиная с конкретной даты (как правило, через 1 календарный год после заключения договора).
- При наступлении определенных обстоятельств (глобальные изменения в экономике или на рынке недвижимости).
- «Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества (п. 3 ст. 614 ГК РФ)».
Хозяин квартиры может увеличить плату за проживание в одностороннем порядке, даже если это не прописано в договоре. Но в соответствии с настоящим законом, главным условием для этого является соглашение сторон.
При этом отказ арендатора от повышения не может стать основанием для выселения. Для увеличения стоимости проживания арендодатель должен уведомить квартиранта о своем намерении не позднее, чем за 3 месяца до наступления изменений и получить его письменной согласие.
Только тогда увеличение оплаты будет считаться законным.
Меры ответственности за нарушение своих обязательств по оплате за проживание должны быть прописаны в арендном договоре. Крайней мерой является принудительное выселение. К ней арендодатель может прибегнуть, если долг составляет:
- 2 месяца при краткосрочном договоре (со сроком действия менее 1 года).
- 6 месяцев при долгосрочном договоре (со сроком действия от 1 года).
В этом случае арендатору направляется уведомление о необходимости выселения или срочной оплаты образовавшегося долга. В случае игнорирования извещения, хозяин вправе выселить квартиранта.