Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Особенности продажи квартиры без приватизации». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Продать жилье с долгами осложняется тем, что прописать в такое жилище никого не получится, обмен до погашения квартирной платы тоже невозможен. Ни одна из трех схем проведения сделки с неприватизированным объектом недвижимости в этом случае не работает. Для того чтобы перевести неприватизированное жилище в собственность тоже понадобится справка из бухгалтерии управляющей компании об отсутствии задолженности. Не приватизируют квартиру с долгом.
Чем может грозить покупка квартиры с долгами?
- Придется платить из своих. За капитальный ремонт точно, если вы вовремя не проверили наличие задолженностей, то долги будут вашими. Другое дело – невыплаты по коммунальным платежам. Несмотря на то, что по закону они остаются за прежним владельцем, не все покупатели это знают. Купив квартиру уже с долгами, некоторые новые собственники идут возвращать чужие задолженности, думая, что так и должно быть. А кто-то не может найти продавца и также сам расплачивается не за свои «грехи».
- Неприятные отношения с управляющей компанией. Нередки случаи, когда коммунальщики, видя, что с предыдущего собственника-должника ничего не получить, переключаются на новых жильцов. И начинают требовать с них немедленного погашения. Они могут грозить отказом в переоформлении счета на новое лицо или вообще обращением в суд.
Плюсы и минусы всех вариантов продажи неприватизированного жилья
| Способ продажи | Преимущества | Недостатки |
|---|---|---|
| Приватизация | Самый честный и наиболее выгодный для нанимателя вариант с минимумом рисков | Нельзя приватизировать жилье с долгами по ЖКУ, длительность процедуры в несколько месяцев, необходимость платить налог в 13 % |
| Прописка покупателя | Можно «продать» квартиру с долгами за «коммуналку», возможность в дальнейшем участвовать в бесплатной приватизации | Высокие риски столкнуться с мошенниками, возможность отказа муниципалитета в регистрации постороннего |
| Обмен с доплатой | Честный способ «продажи» неприватизированного жилья | Сложность в поисках встречного варианта, «продавец» получает не всю сумму, а разницу в рыночной стоимости двух квартир |
Какие сложности могут возникнуть
Все способы продажи неприватизированной квартиры, относятся к сложным или продолжительным вариантам действий, либо несут немалые риски как для продавца, так и для покупателя.
Прямая продажа такого жилья допустима лишь после приватизации и оформления права собственности. Прописка в квартире покупателя и дальнейшее переоформление на него договора соц. найма находится в серой зоне закона. Осуществить такую продажу можно, если не поставить в известность муниципалитет об истинных обстоятельствах сделки. Более того, при использовании подобного метода существует немалый риск столкнуться с мошенниками. Обмен как способ продажи тоже нельзя признать удобным способом, так как продавец может получить лишь часть стоимости жилья.
В любом из этих случаев не обойтись без помощи юриста, который предупредит возможные негативные последствия сделки и поможет выбрать наиболее безопасный и выгодный для продавца способ действий. Получить бесплатную юридическую консультацию можно на нашем сайте.
Что делать, если продавец скрыл долги?
Иногда продавцы пытаются скрыть от покупателей, что на квартире висит долг по услугам ЖКХ. Их расчет строится на том, что покупатель не станет проверять наличие задолженностей и заплатит полную стоимость жилья без учета суммы долга. Подобные действия не имеют практического смысла.
Как уже говорилось, задолженность останется не за покупателем, а за бывшим владельцем квартиры, за исключением платежей по капремонту. Даже если квитанции будут приходить по адресу проживания покупателя, он не обязан их оплачивать. Любой суд легко докажет его правоту.
Скорее именно продавец заинтересован в том, чтобы покупатель посетил управляющую компанию и офисы поставщиков услуг, чтобы заключить новые договора на свое имя. До тех пор, пока он этого не сделает, квитанции будут приходить на имя гражданина, продавшего жилой объект. Даже продав квартиру, формально он останется потребителем коммунальных услуг, пока новый собственник не заключит новые соглашения.
Способ второй — осуществляем обмен
Результат этого способа напрямую зависит от степени надежности агентства по недвижимости. Такой вариант был весьма популярным в эпоху девяностых, но и сейчас является хоть и рискованным, но оправданным шагом, когда речь идет о муниципальном жилье.
Основные моменты этого процесса:
- Самым сложным моментом является необходимость найти покупателя, который был бы не против такого обмена. Основным мотивирующим фактором для него является цена, ведь неприватизированная квартира стоит намного дешевле. Но все же этот способ вызывает у многих подозрение, поэтому количество таких сделок составляет всего 5% от общего числа продаж.
- Подыскивается агентство с хорошей репутацией, где покупатель приобретает жилье, равноценное вашему по цене и площади. Тут есть один щекотливый момент — после совершения сделки агентство может отказаться обратно купить квартиру. Другими словами, «кинет» вас на деньги. Доказать что-либо в суде будет практически невозможно.
- Затем подаются документы в районную администрацию с просьбой разрешить обмен.
- После того как получено разрешение происходит обмен квартирами. Став «хозяином» квартиры покупателя вы продаете ее обратно агентству за наличные деньги. В итоге все в выигрыше — покупатель получил то, что хотел (вашу неприватизированную квартиру), вы продали свой «неприват», риэлторы «наварились» на комиссионных.
Как видите, с одной стороны все легко и просто, с другой — рискованно и опасно.
Продажа неприватизированной квартиры — плюсы и минусы
Рассмотрим минусы:
- Такую квартиру может приобрести только гражданин России.
- Подобная сделка не допускает налогового вычета, то есть уплаченный налог невозможно будет вернуть.
- Покупатель такого жилья не будет являться собственником, хотя честно купил за наличные деньги.
- Также он не сможет его приватизировать, если до этого делал это с другой недвижимостью, так как право на такую процедуру дается только один раз.
- Есть реальный шанс пострадать от недобросовестности покупателя, так как доказать, что он должен продавцу денег совершенно невозможно. Ни один суд не примет такой иск, поскольку сделка оформлялась как равноценный обмен.
- Покупателю рассчитываться за такое жилье можно только наличными деньгами, так как подобные сделки не пользуются уважением у банков и они никогда не дают кредитов под это.
Как и в любом деле есть, конечно, и положительные моменты:
- Начать и завершить всю процедуру можно очень быстро буквально за неделю.
- Поскольку вся проверка и оформление документов осуществляется в государственной службе, исключены аферы и подлоги, связанные с ними.
- Такое жилье обычно бывает «чистым», то есть не может находиться под арестом за долги владельца и его невозможно заложить.
- Признание обмена недействительным полностью исключается.
Можно ли продать квартиру с долгами и без приватизации?
Продажа неприватизированной квартиры с долгами за оплату коммунальных услуг имеет свои варианты решения. При этом многие граждане во время выбора покупки недвижимости стараются не связываться с такими проблемными вопросами. При возникновении такой ситуации возможны следующие пути разрешения:
- достижение договорённости с владельцем жилья о внесении залога и погашении образовавшейся задолженности. Передача денежных средств должна быть зафиксирована документально;
- сотрудничество с риэлтерским агентством, которое за определённую сумму вносит собственные средства за погашение долга и в дальнейшем осуществляет приватизацию и последующую сделку купли и продажи;
- непосредственное обращение риэлтерского агентства в домоуправление и выявление просьбы о возможности погашения долга сразу же после приватизации жилья.
При продаже неприватизированной недвижимости имеются некоторые ограничения, которые необходимо учитывать перед осуществлением процедуры:
- возможность дальнейшей прописки гражданина после продажи квартиры;
- наличие общей площади недвижимости (не менее 15 кв. м);
- при оформлении приватизации количество прописанных лиц должно совпадать с выписанными. Данное условие необходимо соблюдать до приватизации, а после получения права собственности можно провести обратную процедуру по выписке.
Приватизация при продаже
Можно продать неприватизированную квартиру и через оформление её в собственность. Только не за собственные средства, а за те, что будущий покупатель готов внести в качестве залога. Такая схема отлично подходит тем, кто готов потратить время и не имеет иных возможностей найти средства на оформление жилья. Для этого необходимо:
- получить разрешение на приватизацию жилья в районной администрации;
- найти покупателя, готового внести залог и ждать несколько недель до получения продавцом свидетельства на квартиру;
- получив залог, выкупить у муниципалитета квадратные метры, и оформить в собственность;
- по стандартной процедуре продать квартиру человеку, внёсшему залог, и получить оставшиеся средства.
Без сообщения о задолженности
- Если собственник жилья скрыл задолженность, и новый владелец узнает о наличии долга только при оформлении жилья в свою собственность, сделка может быть признана незаконной, она легко аннулируется. Лицо, которым совершенна покупка квартиры, подает на продавца в суд и расторгает договор в судовом порядке.
- Продавец обязан известить о наличии долга за коммунальные услуги. Вместе с покупателем он решает вопрос о порядке его погашения после подписания договора. Различные варианты решения этой проблемы, выгодные для обеих сторон и законные, может предложить опытный юрист.
- Если она работает в сфере недвижимости, наверняка сталкивался с данной проблемой и знает лучшие пути ее решения. Один из простых способов погашения долга – уменьшение на его величину цены квартиры.
- Продавец может также оформить с покупателем договор, согласно которого он будет оплачивать долг частями. При подписании договора выдается покупателем авансовый платеж. Все документы по данному вопросу нужно показать хорошему нотариусу, подписать у него.
- Если покупатель передает первую сумму в счет погашения долга по квартплате, этот факт должен быть письменно зафиксирован в документе с подписью обеих сторон.
- Продавец, получая аванс за дом по предварительному договору купли-продажи, обязан заплатить долг по коммуналке.
- Когда снижается стоимость квартиры из-за наличия долга, и покупатель обязуется оплатить его, оформляется такое действие, как переуступка долга.Оформление переуступки долга производится с учетом статей 389, 391 ГК РФ.
- В договоре купли-продажи обязательно указывается данный факт. И с ним должна быть ознакомлена Управляющая Компания, обслуживающая дом, она должна дать письменное согласие на переуступку. Согласие от компании обязательно, ведь она может потерять свои средства.
Плюсы и минусы продажи неприватизированного жилья
Итак, мы ответили на вопрос, можно ли продавать неприватизированные квартиры с долгами по ЖКХ. Кратко рассмотрим основные положительные и отрицательные стороны сделок с муниципальным жильем.
- такие квартиры обычно юридически чисты, так как не могут выступать в качестве залога или находиться под арестом банка;
- при оформлении приватизации с участием государственного органа исключена вероятность мошенничества;
- процедура длится неделю.
- иностранцы не имеют прав на приобретение неприватизированного жилья;
- нужно самостоятельно искать средства на покупку такой квартиры, так как банки не выдают кредиты на сомнительные сделки;
- налоговым вычетом воспользоваться нельзя.
Часто задаваемые вопросы
Можно ли продать неприватизированную квартиру с долгом?
Если квартира не приватизирована, то не важно, числятся ли за жильцами долги или не числятся, продать ее невозможно. Она – собственность государства, и распоряжаться ей проживающие в квартире не имеют права. Жилье нужно приватизировать, и уже после выставлять на продажу. Кстати, в конце февраля 2016 года Президент Владимир Путин продлил программу бесплатной приватизации жилых помещений государственного и муниципального жилфонда.
Можно ли продать квартиру, если собственник является должником по алиментам?
В этом случае все зависит от того, арестовано ли имущество судебными приставами или не арестовано. Во втором случае продать квартиру возможно, долг за хозяином останется, новым владельцам он никаким образом перейти не может. Если имущество арестовано, то его реализовать нереально, пока с него не снимут арест.
Можно ли продать квартиру, если есть долги перед судебными приставами?
Согласно закону, если квартира арестована, то продать ее нельзя. Если ареста нет, то продать можно, но стоит учитывать, что судебные приставы могут потребовать немедленного погашения долга после получения продавцом денег за продажу объекта недвижимости.
Можно ли продать квартиру, имея долги в банке?
Если жилье находится в банке в качестве залога, то продать его нельзя без согласия банка. В других случаях – это реально и осуществляется по обыкновенной процедуре.
Можно ли продать долю в квартире, если есть долги по квартплате?
Сделать это возможно с согласия всех собственников жилья. Можно договориться с покупателем о цене с учетом вычета накопившейся суммы долга.
Можно ли продать квартиру с долгом по коммунальным платежам?
В принципе, законодательных препятствий для продажи квартиры с долгами за свет, воду и прочие коммунальные услуги – нет. Но продавцу в любом случае факт задолженности не утаить, поскольку оформление права собственности осуществляется на основании перечня документов, куда входит и выписка из лицевого счета, по которой будет понятно состояние оплаты за жилищно-коммунальные услуги. Так что с покупателем придется договариваться о погашении задолженности, ведь хотя новый владелец по закону и не будет отвечать за эти долги, ему в таком случае будет трудно наладить отношения с поставщиком коммунальных услуг. Практика показывает, что поставляющие компании продолжают выставлять счета по оплате с учетом долгов предыдущего хозяина.
Существует несколько способов, как продать такую квартиру по обоюдному согласию продавца и покупателя:
- Составить промежуточный договор о получении аванса. В нем прописать все условия такой сделки, в том числе цели, на которые пойдет сумма. После оплаты задолженности владелец будет обязан продать квартиру человеку, выдавшему аванс, по заранее оговоренной цене.
- Договориться об уменьшении суммы сделки на сумму, которая соответствовала бы накопившейся сумме долга. Новый владелец в таком случае не избежит проблем с управляющей компанией, если сам не погасит задолженность, но по закону за долги, которые образовались до его вступления в права собственника, он не будет нести никакой ответственности в любом случае. Если же новый собственник решит не погашать задолженность, за бывшим хозяином долг будет числиться три года. После этого срока его нельзя будет взыскать с него даже через суд, по причине истечения срока исковой давности.
При продаже квартиры с долгом по коммунальным платежам следует учитывать еще несколько моментов:
- на квартиру могут наложить арест судебные приставы, продать ее будет невозможно до полного погашения долга;
- квартиру могут отключить от воды, тепла, газа и электричества, что также осложнит процедуру продажи.
Можно ли продать квартиру, если она в ипотеке?
Продать квартиру в ипотеке можно только с разрешения кредитной организации, с которой был составлен ипотечный договор. Действовать нужно по одному из следующих вариантов:
- Договориться с банком о досрочном погашении долга, а с покупателем, в счет оплаты за квартиру, о выплате аванса, суммы которого хватило бы на закрытие ипотеки. Задаток должен быть оформлен по всем нотариальным правилам. После погашения задолженности и снятия с квартиры обременения составляется стандартный договор купли-продажи.
- Перевести с разрешения банка права и обязанности договора кредитования на покупателя, предварительно получив от него сумму, которая обговаривается сторонами.
За долги по ЖКХ могут забрать квартиру?
В каких случаях должники рискуют оказаться на улице.
В соответствии со ст. 153 Жилищного кодекса РФ граждане-собственники квартир обязаны оплачивать коммунальные услуги вовремя и в полном объеме. Злостное неисполнение этой обязанности может привести к административному штрафу и даже к изъятию либо аресту недвижимого имущества, в том числе и квартиры. Но, как правило, крайней мерой всегда является обращение коммунальщиков в суд.
Судебное разбирательство для владельца квартиры не будет неожиданным, потому что предприятия, оказывающие услуги ЖКХ, будут предупреждать о наличии задолженности, в разной форме угрожать отключением от поставки услуг (если на это есть техническая возможность), а могут и отключить их еще до суда. Это предусмотрено для электроэнергии и горячей воды. Отопление и холодную воду отрезать не имеет права.
Суд имеет право арестовать банковские счета либо любое имущество, находящее во владении должника, чтобы продать его с аукциона и тем самым погасить задолженность. Но не всякое жилье может быть изъято на таких основаниях. Кому можно не переживать, а для кого коммунальные долги станут фатальными?
Возможные нюансы продажи
Владелец жилья имеет право продать квартиру с долгами или без таковых. Если за время его владения квартира не была отчуждена или арестована, то после ее продажи вся задолженность числится за ним в течение 3 лет. Потом просто списывается. Требование вернуть долг после истечения срока давности, даже через суд, – незаконно.
Приобретатель, не взявший на себя долги за коммунальные услуги, вправе не оплачивать их. Все начисления, за которые он обязан платить, начинаются с даты регистрации его, как собственника. Все угрозы по прекращению подачи ресурсов неправомерны. Можно смело обратиться в прокуратуру. А вот долг по капитальному ремонту, согласно 158 ст. ЖК, переходит к нему в полной мере.
УК не может передать долги другим лицам. Это уголовно наказуемо.
Процесс заключения сделки
Заключение сделки продажи квартиры с долгами происходит в общем порядке. Для начала необходимо найти покупателя на квартиру. Для того, чтобы сразу закрепить имеющуюся договоренность юридически желательно составить с ним предварительный договор.
Далее уже спокойно собрать все требуемые документы, составить основной письменный договор. Далее необходимо изучить представленный на подписание проект, все документы продавца. Затем, если никаких проблем нет, пописать документ.
Фактическую передачу квартиры стоит осуществлять по акту. Можно составить его отдельно или включить в сам договор.
Нотариально заверять его не нужно.
Однако потребуется пройти регистрацию в Росреестре, заплатив пошлину в 2000 руб. Только после завершения данной процедуры покупатель может считаться новым собственником купленной квартиры.
К каким уловкам прибегают управляющие компании, чтобы ввести в заблуждение нового собственника?
Любой управляющей компании абсолютно все равно, кто именно погасит долги за поставленные услуги: хоть прежний владелец, хоть новый. Поэтому, отчаявшись получить деньги от бывшего собственника и не желая начинать процедуру судебного разбирательства, управляющие компании пытаются переложить обязанности по выплате долгов на нового собственника. Любому гражданину необходимо знать, что это незаконно. И со спокойной совестью можно игнорировать долги в квитанции, если они возникли до момента перехода права собственности (т.е. до момента постановки на учет в Регистрационной палате).
Чаще всего, несведущих в жилищном законодательстве граждан, управляющие компании пытаются убедить в том, что задолженность привязана не к личности должника, а к самому жилому помещению. Как уже указывалось выше, это абсолютно незаконно, ведь с продажей квартиры закрывается предыдущий лицевой счет и открывается новый. Поэтому управляющие компании не вправе указывать эту задолженность в квитанции для нового владельца.
Не стоит реагировать и на угрозы управляющих компаний об отключении света, воды и газа. Сделать это они неправомочны, равно как и подать в суд. Включение нового владельца в список должников, размещенный в открытом доступе (например, на сайте или на стене объявлений конкретного ТСЖ) также незаконно, более того порочит имя нового собственника. Теоретически, при этом можно подать в суд, но практически этого не делают, ибо слишком запутанная процедура.
Если предприятие ЖКХ требует долг за бывшего
Управляющая компания (или ТСЖ) может судиться с новым собственником квартиры по долгам старого владельца, только если речь идёт о долгах за капремонт (как в ситуации описанной выше). Если же речь идёт о долгах за жилищные/коммунальные услуги, то с нового собственника взятки гладки.
Анна Еремеева
руководитель управляющей
Бывает, что владелец квартиры, имеющий долги по коммунальным/жилищным платежам продаёт её, не рассчитавшись с долгами. В этом случае управляющая компания имеет один рычаг давления – найти место прописки бывшего владельца и подавать на него исковое заявление в суд.
До недавних пор некоторые предприятия ЖКХ пытались взыскать с новых владельцев квартир долги их предшественников. Например, в только что приобретённую квартиру мог прийти человек из домоуправления и заварить трубы подачи воды или отключить электроснабжение.
Евгения Свинтаржицкая
юрист
Подобные действия противоречат закону. Вмешательство прокуратуры прекратило подобную практику. Уже несколько лет управляющие компании в Екатеринбурге так не поступают. Правда, иногда ещё случается, что старые долги с нового собственника пытаются выбить ТСЖ или дачные кооперативы. Если покупатель квартиры или дачи столкнулся с попыткой отрезать его от благ цивилизации, он может обратиться в прокуратуру. Это помогает.
Юрист АН «Драже» Ксения Шашкова припомнила случай, который иначе как казусом не назовёшь. Квартиру продал человек, владевший ею полгода. Он предъявил покупателю справку об отсутствии долгов. Но когда в квартиру въёхал новый владелец, ему стали приходить квитанции с долгом ещё за позапрошлого собственника. Когда нынешний владелец отказался платить за неизвестного дядю, ему даже «отрезали» воду. Впрочем, обращение в суд привело коммунальщиков в чувство.
Никита Словиковский
директор агентства недвижимости «Драже»
Другая известная проблема – когда предыдущий собственник некорректно сдавал показания счетчиков. Занижал их. И потом, когда новый владелец начинает передавать правильные показания – происходит перерасчет и в следующий месяц в квитанции может оказаться плюс 10 тысяч рублей незапланированных трат. Неприятно. Чтобы такого не было – нужно просить продавцов фотографировать счетчики с показаниями. И сверять со сканом квитанции, которую они вам отправили. Конечно, полной защиты это не даст, квитанцию можно и зафотошопить, но такое уж очень редко встречается.
Если же новый владелец уже столкнулся с тем, что реальные показания счётчиков в его новой квартире, сильно отличаются от тех, что фигурировали в показанных ему квитанциях, он может попытаться выйти из ситуации без потерь. Юрист Ксения Шашкова советует новому владельцу требовать от УК составления акта, в котором будут прописаны показания счётчиков на конкретную дату. А потом подать в УК заявление с просьбой пересчитать размер платежей на том основании, что за несколько дней владения квартирой новый владелец физически не мог израсходовать такой объём воды, тепла, электричества.