Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «С чего начать покупку вторичного жилья?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если осмотр квартиры проходит без присутствия владельца, следует обязательно запросить нотариальную доверенность. «В ней должны быть указаны адрес жилья и паспортные данные как собственника, так и человека, который непосредственно встречается с потенциальным покупателем. Нотариальная доверенность необходима, если взрослые дети сдают квартиру своих пожилых родителей, которые не могут сами присутствовать при показе квартиры», — подчеркнул эксперт «Авито-Недвижимости».
Совет № 5: Изучите разрешение супруга
Если квартира была приобретена в браке и считается совместно нажитым имуществом, ее нельзя продать без нотариально заверенного разрешения супруга. Если владелец недвижимости в разводе, попросите посмотреть решение суда о разделе совместного имущества, уточнил Закирьянов. По его словам, если согласия супруга не будет, сделку могут отменить из-за нарушения интересов третьего лица. Данный документ не потребуется, если квартира получена продавцом по дарственной или по наследству.
Стоит иметь в виду, что если квартира покупалась с использованием материнского капитала, а детям не были выделены доли, то это нарушение закона, объясняет аналитик «Авито-Недвижимости». При отсутствии информации о маткапитале в договоре можно попросить продавца взять справку о размере оставшейся суммы из Пенсионного фонда, подчеркнул он.
Совет № 12: Не пренебрегайте специалистами
Чтобы не тратить время на самостоятельную проверку квартиры и не нарваться на аферистов, стоит обратиться к специалисту. «Мошенник понимает, что при общении с неопытным участником рынка меньше рисков быть раскрытым, а с профессионалом ни один не захочет продолжать разговор после первого же контакта. Наймите опытного участника рынка, работающего в связке с юристом, и вам останется только слушать их объяснения с подробным анализом всех документов, почему этот вариант покупать безопасно, потом подписать банковское поручение об аккредитиве и договор купли-продажи квартиры и через какое-то время получить ключи от квартиры и идеальный комплект документов по ней», — советует ведущий эксперт офиса «Сущевский» компании «Миэль» Евгений Коноплев.
Чтобы максимально обезопасить себя, для оформления договора можно обратиться к нотариусу, который перед сделкой осуществит тщательную проверку всех документов и обратившихся лиц. Он проверит продавцов на осознанность и добровольность в момент подписания договора, разъяснит им правовые последствия сделки. «То есть риски, что какую-то из сторон обманут или введут в заблуждение, стремятся к нулю. Нотариус проверит правоустанавливающие документы на объект недвижимости, запросит необходимые сведения и выписки из ЕГРН, проверит отсутствие обременений, ограничений, ареста; проверит участников сделки на банкротство, отсутствие в перечне лиц, в отношении которых имеются сведения об их причастности к экстремистской деятельности или терроризму, проверит паспорт на действительность по базе МВД с помощью специальных технических и программно-технических средств», — пояснил Сопин.
Если нотариус сделает свою работу некачественно или не в полном объеме и кто-то из участников сделки впоследствии пострадает, он будет нести полную имущественную ответственность за свои ошибки, отметил эксперт. По его словам, таким образом стороны нотариальной сделки получают гарантию стопроцентного возмещения ущерба, если тот возник по вине нотариуса.
Как оценить район перед покупкой
Покупка вторичного жилья — на что обратить внимание? Часто именно с таким запросом приходят потенциальные собственники. Но важно помнить, что оценивать нужно не только одну квартиру. Особенности вторичного рынка недвижимости, что дома находятся в давно застроенных районах, а значит, проблема с инфраструктурой стоит не так остро, как в случае с новостройками. Но все же стоит обратить внимание на некоторые вещи.
-
Если дом находится близко от метро или остановки наземного транспорта, это огромный плюс для перемещений по городу. Но могут быть неприятные сюрпризы — непрошеные гости, приходящие в ближайшие подъезды с не самыми чистыми (в самом прямом смысле этого слова) намерениями. Если вы отдаете предпочтение логистике, обратите внимание на то, закрыт ли внутренний двор дома – закон разрешает устанавливать шлагбаумы (ССЫЛКА) и даже ограждения.
-
Кстати, о транспорте. Если он проходит близко к дому, стоит оценить, не мешает ли шум или свет от него жильцам. Звонки трамваев, вибрирование метро, фары автобусов могут мешать, особенно ночью.
-
Обратите внимание на доступность магазинов. Специфика крупных городов зачастую в том, что чем ближе к центру район, тем меньше доступных супермаркетов можно найти рядом. Очень дорогие или далеко расположенные магазины – не лучший вариант для длительного проживания.
-
Если для вас это важно, узнайте, есть ли рядом парки, прогулочные зоны, велодорожки. Это актуально для тех, кто занимается спортом, любит длинные прогулки или воспитывает собаку. В любом случае, стоит узнать заранее, как оценивается экологическая обстановка в районе. В интернете можно найти карты с оценкой чистоты воздуха и воды по разным областям городов.
-
Оценить благополучность района и микрорайона на глаз бывает сложно (если вы не ищете квартиру в месте, которое заранее позиционируется как элитное), но бросающиеся в глаза разруха, запустение и беспорядок должны насторожить.
Риски при покупке вторичного жилья
Покупка недвижимости на вторичном рынке сопряжена с риском — у квартиры уже был собственник, и, возможно, не один. Поэтому к сделке необходимо отнестись ответственно. До подписания договора купли-продажи проверьте документы на квартиру, осмотрите недвижимость, наведите справки о продавце и предыдущих собственниках.
Основные риски:
- Недостоверные сведения в документах
- Оспаривание права собственности в случае появления наследников, несовершеннолетних детей без выделенной доли, супругов (если квартира куплена в браке) и других правообладателей, чьи интересы не учтены
- Дом входит в список аварийных (это проверяется на сайте Фонда содействия реформированию ЖКХ)
- Неузаконенная перепланировка квартиры, наличие долгов за коммунальные услуги
Шаг 2 – проверка истории квартиры
Попросите у собственника выписку из Единого
государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). В этой выписке будет отражена вся история объекта (переходы права собственности, а также наличие арестов на квартиру, запретов на совершение сделок), начиная с 1998 года, то есть с момента создания ЕГРП, чего вполне достаточно для вашего душевного спокойствия.
«Если из этой выписки вы увидите, что квартира за последнее время очень часто перепродавалась и переходила из рук в руки, и по факту в ней никто долго не жил, то вполне вероятно, что сделки по этой недвижимости были «не чистыми» и таким способом некто пытался «подставить» добросовестного приобретателя», – предостерегает Ольга Рыкова, директор юридического департамента компании Panorama Estate. В этом случае эксперты советуют насторожиться и лучше – поискать более благонадежный объект.
Из выписки будет также понятно, находилась ли квартира в эпицентре спора или нет, накладывались ли на нее аресты и т. п. И если в результате изучения этой информации вы обнаружите какие-либо споры, обратите внимание на то, сколько лет прошло с момента их возникновения.
По российскому законодательству, максимальный срок давности по признанию сделок недействительными, в том числе сделок с недвижимостью, – 3 года. Поэтому если в течение трех последних лет до предполагаемой покупки никаких споров с квартирой не было, то можете не волноваться, что предыдущие владельцы вдруг предъявят свои права. Но если вы поймете, что за последние 3 года споры все-таки были, то попросите собственника предоставить судебное решение, исходя из которого можно будет сделать окончательные выводы о правомерности владения данной квартирой. Если же судебное решение еще не вынесено, то имеет смысл его дождаться, прежде чем пойти на сделку.
Правда, бывает, что квартира не числится в ЕГРП. Как правило, это случается с недвижимостью из старого жилого фонда. Если такой квартиры нет в реестре, значит, после ее приватизации с ней не совершалось никаких сделок, то есть это идеальная с юридической точки зрения квартира, она абсолютная «чистая». Для стопроцентной уверенности покупатель может подать запрос в Департамент жилищной политики, чтобы убедиться в истинных правах ее владельца. Больше ничего делать не нужно.
Шаг 4 – проверка продавца
С не менее пристальным вниманием следует проверить и самого собственника. Для начала убедитесь в подлинности его паспорта. Сделать это можно с помощью специализированного сервиса на официальном сайте Федеральной миграционной службы РФ. Полученная таким образом информация носит, конечно, больше справочный характер. Для получения юридически значимой официальной информации создатели сайта рекомендуют обратиться в территориальное подразделение ФМС (попросту говоря, местный паспортный стол).
«Крайне внимательным надо быть, если договор подписывает представитель продавца по доверенности, – замечает Сергей Поправка. – Следует знать, что доверенность, выдаваемая физическим лицом, обязательно должна быть нотариально удостоверена. Следует убедиться, не отозвана ли доверенность, а также четко уяснить перечень полномочий доверенного лица: вправе ли он только подписывать договор аренды или может еще и, например, получать оплату по договору. Вообще, надо понимать, что подписание договора доверенным лицом создает дополнительные риски».
Гораздо сложнее будет разобраться с дееспособностью продавца. Но сделать это обязательно нужно (сколько бы доверия ни внушал человек), дабы быть уверенным, что на момент заключения договора собственник не находится в плановом месячном запое, в состоянии наркотического воздействия и что он психически здоров. Не поленитесь вместе с продавцом посетить наркологический и психоневрологический диспансеры для получения соответствующих справок.
С чего начинать осматривать квартиру перед покупкой
И вновь возвращаюсь к запахам. Запахи на просмотре квартиры перед покупкой нам могут сказать о многом. Вообще мне иногда кажется, что и смотреть то в квартире ничего особо не нужно, надо лишь закрыть глаза и принюхаться и всё станет понятно — стоит ли покупать эту квартиру.
При осмотре квартиры перед покупкой особенно обратите внимание на то, чем и как пахнет в квартире. Пахнуть может газом из-за утечки и разгерметизации газопровода, пахнуть может затхлостью и сыростью — быть может квартира плохо проветривается, никогда в ней не открываются окна, быть может квартира плохо освещается и из-за этого недостаточно просушивается, а возможно есть проблемы с вытяжкой и вентиляцией. Пахнуть может стоячей водой из-за проблем с канализацией. Ещё раз подчеркну, на запахи, на то чем пахнет стоит заострить своё внимание перед покупкой квартиры на вторичном рынке.
Шаг 2. Изучаем объявление: на что обратить внимание
Кроме требований к квартире относительно площади, этажа, отделки и пр., есть еще несколько неочевидных моментов, на которые стоит обратить внимание.
| Внешний вид квартиры по фото | |
| Это хорошо | Это плохо |
|
|
Шаг 4. Осмотр квартиры
Выберите несколько подходящих объявлений и договоритесь о встрече с продавцом. Когда вы попадете в квартиру, внимательно осмотрите ее. Расскажем, на что нужно обратить внимание.
- Включите воду во всех кранах, чтобы проверить качество сантехники. Если в доме стоит газовая колонка, проверьте ее работоспособность, регулируя напор и температуру воды.
- Оцените, насколько в квартире тепло или холодно. Зимой обязательно пощупайте батареи, чтобы узнать, насколько они горячие. Обратите внимание, на расположение квартиры – в угловых зимой холоднее.
- Проверьте, стоят ли счетчики на горячую и холодную воду. Плюсом будет наличие счетчика на газ.
- Включите и выключите свет во всех комнатах, чтобы проверить работу проводки.
- Оцените количество света в комнатах. Нередко соседние многоэтажки и деревья делают квартиру более темной. Если в течение дня света в помещения поступает мало, увеличатся расходы на электроэнергию из-за постоянно включенных люстр и бра.
- Познакомьтесь с соседями или консьержем, расспросите их о самой квартире, ее жильцах, обстановке в доме и районе.
- Проверьте тягу вентиляции, поднеся к ней горящую спичку. Пламя должно сильно дрожать или вовсе потухнуть.
- По возможности проверьте стены и потолок на наличие потеков и плесени.
- Пройдитесь по квартире и прислушайтесь, не скрипят ли полы.
- Проверьте работоспособность оконных стеклопакетов.
Чтобы понять адекватную ли цену назначает продавец, нужно знать, когда лучше покупать квартиру:
- самые выгодные предложения и активизация рынка недвижимости происходит весной и осенью;
- снижение цен на квартиры можно ожидать зимой;
- летом на вторичном рынке наблюдается «мертвый сезон».
Кроме того, первоначальная цена всегда на 20-30% выше той, которую продавец желает получить. За счет этой наценки владелец имеет возможность торговаться, постепенно снижая цену.
Сбить цену помогут некоторые особенности квартиры:
- угловое расположение;
- отсутствие балкона или лоджии;
- обременения в виде ипотеки и несовершеннолетних детей;
- необходимость замены чего-либо и т.д.
Одним из самых распространенных видов сделок в стране является покупка квартиры на вторичном рынке.
Пошаговая инструкция включает в себя и правила оформления задатка на понравившееся жилье:
- аванс оформляется соглашением о задатке, в котором прописываются данные получателя платежа и плательщика (ФИО, паспортные данные, адрес регистрации и т.д.);
- сумма задатка составляет от 1 до 10 % от общей стоимости недвижимости;
- в договоре обязательно указывается срок, в течение которого продавец подготовит все документы для сделки.
Риэлторы рекомендуют оформлять задаток сразу тремя документами:
- предварительный договор купли-продажи;
- соглашение о задатке;
- расписка о получении денег.
Возможные проблемы и способы исключения рисков
Рынок вторичного жилья – активная площадка для преступной деятельности мошенников. Иногда недобросовестность проявляют и простые граждане, вступающие в сделку. Мошенники могут полностью отнять деньги, уплаченные по сделке и скрыться от ответственности.
Наиболее распространённые действия мошенников:
- поддельные документы;
- двукратная (многократная) продажа одной квартиры;
- подмена квартиры;
- продажа чужой недвижимости.
Поэтому при покупке вторички нужно проверять правоспособность документов очень тщательно.
Обычные граждане могут совершать следующие недобросовестные действия:
- не уплатить деньги, не передать ключи от квартиры;
- не выписаться, не выписать несовершеннолетних жильцов;
- скрыть недееспособность собственника;
- скрыть права третьих лиц на жильё;
- скрыть иные проблемы, существующие в квартире.
Выберите как будете покупать: с риелтором или самостоятельно
Вторичное жилье — квартира, которая находится в праве собственности у простого человека (физического лица) или нескольких людей. При покупке вторичного жилья надо особенно тщательно проверить юридическую чистоту квартиры: прописанные люди, обременения и долги. Купить такую квартиру можно самостоятельно или с риелтором.
С риелтором: быстро, надежно, с комиссией. С риелтором вы сэкономите время и силы на поиски квартиры, подготовку и проверку документов, оформление сделки, но за комфорт придется заплатить. Услуги риелтора стоят 2-4% от сделки. Если квартира стоит 6 млн. ₽ — это 120 000 — 240 000 ₽.
Платить риелтору надо не всегда. Если агента нанял продавец, вы можете просто выбирать квартиру из базы агентства — комиссию заплатит продавец.
Как правило, купить квартиру с риелтором быстрее, чем искать ее самому. У него есть своя база квартир, он первым узнает о новых вариантах, знает как договориться с собственником и оформить все документы максимально быстро.
Самостоятельно: долго, рискованно, дешевле. Покупая квартиру самостоятельно, вы сэкономите деньги, но придется самому поискать квартиру, повозиться с документами, проверить юридическую чистоту квартиры и оформить сделку. Скорее всего, сами вы будете покупать квартиру дольше, чем с профессиональным риелтором.
Покупая квартиру самостоятельно, вы рискуете потерять аванс и купить квартиру с юридическим проблемами (обременение, долги или прописанные дети). Поэтому подойдите к проверке документов максимально ответственно. Перед подписанием договора купли-продажи мы рекомендуем показать все документы и договор опытному юристу.
Подпишите договор задатка
После сбора и проверки всех документов, заключите с продавцом договор задатка. Документ составляется в произвольной форме.
Договор задатка страхует и вас и продавца. Если вы откажетесь от сделки, задаток останется у продавца. Но если откажется продавец, он должен будет выплатить вернуть вам задаток и выплатить такую же сумму сверху.
Точной суммы задатка нет. Если покупаете напрямую у собственника, это могут быть 50 000 ₽, если через агентство, как правило, сумма будет раза в 2-3 больше.
Задаток ≠ Аванс
При заключении договора помните, что понятия задаток и аванс не равнозначны. Аванс продавец обязан вернуть, а задаток нет.
В договоре задатка обязательно укажите:
- паспортные данные обеих сторон;
- адрес и описание квартиры (площадь, количество комнат, кадастровый номер и пр.);
- подтверждение, что у квартиры нет обременений на продажу;
- точную стоимость квартиры;
- размер задатка, сроки оплаты;
- условие, что задаток не возвращается, если вы откажетесь от сделки;
- условие, что задаток возвращается в двойном размере, если от сделки откажется продавец;
- срок, когда продавец должен освободить квартиру и подготовить все документы к продаже;
- ответственность сторон за нарушение условий договора;
- кто несет дополнительные расходы (оплата госпошлин, регистрации сделки, аренды ячеек в банке и пр. Обычно расходы по оформлению документов оплачивает продавец, госпошлину — вы, а аренду ячеек — поровну);
- дата и подписи.
Подписание договора задаткане означает, что квартира перешла к вам. Квартира станет вашей только после государственной регистрации договора купли-продажи.
Что нужно знать при покупке квартиры на вторичном рынке?
Покупая квартиру, которая уже была в чьей-то собственности (и, возможно, даже не одного владельца), следует быть готовым к многочисленным сюрпризам. Как ценное имущество, она может использоваться для получения различных материальных благ, и связанные с этим обременения могут осложнить жизнь новому собственнику. Чтобы подобного не произошло, необходимо подготовиться к покупке и собрать полную информацию о квартире и ее хозяевах. О том, что именно следует выяснить, расскажем подробно:
- Собственник жилья. Нужно проверить, является ли продавец законным владельцем квартиры, то есть имеет ли он полномочия на ее продажу. Для этого попросите предъявить документы о праве собственности на квартиру и паспорт продавца. Сведения в них должны совпадать. Дополнительно стоит проверить данные, содержащиеся в Госреестре.
- Возраст и состояние здоровья хозяина квартиры. Очень рискованно покупать жилье у людей преклонного возраста, с серьезными психическими заболеваниями, алкогольной или наркотической зависимостью. Можно оказаться в ситуации, когда после приобретения недвижимости объявятся родственники с документами о недееспособности продавца, и договор купли-продажи будет признан недействительным.
- Семейное положение продавца. Если квартира куплена во время брака, распоряжаться ею без согласия второго супруга нельзя.
- Полномочия представителя продавца. Если квартира продается по доверенности, нужно проверить ее достоверность. Желательно также попытаться выйти на контакт с собственником.
-
Способ получения квартиры ее нынешним собственником. Мы опишем две сложных ситуации, в которых можно оказаться, покупая жилье на вторичном рынке:
- Унаследованная квартира. Если жилье получено по наследству, право собственности на него того или иного лица может оставаться под вопросом продолжительное время. Даже если после смерти прежнего хозяина прошло больше полугода, могут появиться новые претенденты на наследство, и сделку о продаже квартиры признают недействительной. Поэтому желательно, чтобы с момента наследования до покупки жилья прошло как минимум несколько лет.
- Квартира, купленная за материнский капитал. В этом случае жилье находится в долевой собственности всех членов семьи, в том числе детей. Для продажи такой квартиры необходимо предоставить несовершеннолетним равноценное жилье. Если этого не произойдет, сделку аннулируют.
- Форма собственности. Один из рисков приобретения квартиры на вторичном рынке жилья – наличие нескольких владельцев. Если квартира в долевой собственности и продается ее часть, нужны письменные отказы других хозяев от преимущественного права на ее покупку.
- Наличие действующих кадастрового и технического паспортов и соответствие сведений в них реальной планировке. Если квартира была нелегально переоборудована, не удастся зарегистрировать сделку о ее покупке.
- Перечень зарегистрированных в квартире граждан. Необходимо выяснить, кто прописан на жилплощади, нет ли среди этих лиц недееспособных и детей. На продажу квартиры с такими жильцами требуется разрешение органов опеки.
- Предыдущие соглашения о передаче квартиры в собственность. Важно выяснить, кто принимал участие в этих сделках. Дополнительные вопросы к юридической чистоте жилья могут возникнуть, если предыдущие соглашения о его передаче заключались с участием юридических лиц и государственных компаний. Вас должны также насторожить слишком многочисленные и частые продажи квартиры.
- Отсутствие задолженности по плате за капремонт. Если по долгам за водо-, электроснабжение и другие коммунальные услуги несет ответственность прежний собственник жилья, возмещать задолженность по капремонту придется вам.
-
Наличие обременений. Квартира, будучи зачастую единственным ценным имуществом человека, нередко используется им для решения разных финансовых вопросов, что делает ее непригодной для продажи. Тем не менее многие недобросовестные хозяева пытаются обойти запреты, и в результате страдают покупатели. Вот несколько видов обременений, которые могут быть наложены на жилье:
- Залог. Кредитование в нашей стране приобрело в последнее время грандиозные масштабы, и зачастую средства предоставляются под залог квартир. Продавать такое жилье запрещено, но попытки это сделать предпринимаются. Если вы купите подобную квартиру, банк или другое учреждение может предъявить свои права на нее при невозврате долга по кредиту.
- Арест. При самых разнообразных обстоятельствах (чаще всего за долги) квартира может арестовываться. При этом владелец не имеет права ее продавать, но далеко не все выполняют этот запрет.
- Банкротство. Может случиться так, что квартира еще не арестована, но, вероятно, это произойдет. Если в отношении собственника или его супруги (супруга) осуществляется процедура банкротства, недвижимость может попасть под арест с последующей продажей для возмещения долгов.
Все последствия, которые могут возникнуть из-за приобретения вторичного жилья, можно условно разделить на три группы:
- Юридические сложности, связанные с «чистотой» продаваемой недвижимости.
Подобные проблемы имеют важнейшее значение, поскольку могут привести к утрате права владения купленным жильем. Риск обусловлен непрозрачностью сведений о продаваемой квартире и юридической неосведомленностью большинства покупателей.
- Проблемы, связанные с техническими характеристиками квартиры.
Право владения недвижимостью в этом случае в безопасности, но вот риск владеть квартирой, в которой невозможно комфортное проживание, достаточно велик. Сложности такого рода чреваты большими финансовыми тратами на устранение недостатков жилья, просмотренных на этапе выбора недвижимости.
- Сложности процесса оформления договора на этапе заключения сделки.