Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «9. Особенности раздела жилых помещений супругами». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Что в этом случае делать? Обращаться к адвокату. Искать правды в таком непростом вопросе, как принудительный обмен жилыми помещениями по договору социального найма, самостоятельно лучше даже не начинать.
Комментарии к ст. 72 ЖК РФ
1. Статьи 72 — 75 комментируемого Кодекса регламентируют такое важное правомочие нанимателя по распоряжению жилым помещением, как обмен жилыми помещениями, предоставленными ему и членам его семьи на условиях договора социального найма.
Как известно, первые законодательные акты, положившие начало формированию этой правовой категории, относятся к началу 20-х гг. прошлого века. Постановление Президиума Моссовета от 28 июля 1924 г. «Об улучшении жилищного дела в Москве» впервые в истории советского права урегулировало складывающиеся отношения по обмену жилыми помещениями. На более высоком уровне регламентация обмена жилыми помещениями была осуществлена в Постановлении ЦИК и СНК СССР от 4 января 1928 г. «О жилищной политике» и других постановлениях.
———————————
СЗ СССР. 1928. N 6. Ст. 49.
2. Для сторон, заключающих договор обмена жилыми помещениями, интерес представляют в первую очередь сами объекты обмена — их размер, местонахождение и т.п. Следовательно, объектом складывающихся правоотношений выступают не права и обязанности сторон, а та конкретная жилая площадь, которую они решили обменять.
Предметом договора обмена может быть жилое помещение, на которое заключен договор социального найма. Соответственно, обмениваемым помещением может быть и квартира в целом, и комната в коммунальной квартире, предоставленные гражданам на условиях договора социального найма.
Не могут быть предметом договора обмена неизолированное жилое помещение (комнаты, связанные общим входом, т.е. смежные комнаты), доля жилой площади, а также помещения вспомогательного использования, предназначенные для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении (кухня, коридор, кладовые и т.п.).
Жилые помещения жилищного фонда социального использования не могут быть обменены на другие жилые помещения, расположенные во всех иных видах жилищных фондов, в т.ч. в специализированном фонде, т.е. общежитиях, служебных жилых помещениях, жилых помещениях маневренного фонда, жилых помещениях в домах системы социального обслуживания и т.д., в индивидуальном фонде и фонде коммерческого использования.
Как неоднократно отмечал Конституционный Суд РФ, определение круга объектов, не подлежащих приватизации, нельзя считать ограничением прав и свобод человека и гражданина, если целевое назначение жилого помещения и другие обстоятельства, обусловливающие особенности правового режима жилого помещения, исключают возможность его приватизации .
———————————
См.: Определения КС РФ от 5 ноября 2003 г. N 350-О по делу об отказе в принятии к рассмотрению запроса Черкесского городского суда Карачаево-Черкесской Республики о проверке конституционности положения ч. 1 ст. 4 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»; от 2 ноября 2000 г. N 220-О по делу об отказе в принятии к рассмотрению запроса Советского районного суда города Краснодара о проверке конституционности ст. 4 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации».
Например, жилые помещения в общежитиях предназначены для проживания граждан в период их работы, службы или обучения; жилые помещения в домах системы социального обслуживания населения — для граждан, которые в соответствии с законодательством отнесены к числу граждан, нуждающихся в специальной социальной защите с предоставлением им медицинских и социально-бытовых услуг, и т.д. Кроме того, эти и другие жилые помещения специализированного жилищного фонда предназначены для временного проживания граждан. Соответствующая правовая позиция Конституционного Суда РФ в полной мере может быть применима и к обмену указанных жилых помещений.
3. Жилищный кодекс РФ существенно изменил регламентацию отношений по обмену жилыми помещениями и, как представляется, ввел ряд неоправданных ограничений в осуществление правомочий по обмену занимаемой площади.
В соответствии с нормами ЖК РФ право на обмен предоставлено только нанимателям жилых помещений жилищного фонда социального использования, к которому относятся жилые помещения государственного и муниципального жилищных фондов, предоставленные гражданам по договорам социального найма. В п. 33 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 г. N 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» обращено внимание судов на данное обстоятельство. В частности, в этом Постановлении указано, что «при рассмотрении дел, связанных с обменом жилыми помещениями, судам следует учитывать, что в соответствии с частью 1 статьи 72 и статьей 74 ЖК РФ предметом договора обмена жилыми помещениями могут быть только жилые помещения, предоставленные гражданам по договору социального найма, а субъектами обмена — наниматели социального жилья. Обмен жилых помещений, относящихся к фонду социального использования, на жилые помещения индивидуального, специализированного и жилищного фонда коммерческого использования («смешанный» обмен), ЖК РФ не предусмотрен».
Кроме того, в п. 33 Постановления разъяснено, что ограничения в отношении предмета и субъектов договора обмена жилыми помещениями применяются и к жилым помещениям, предоставленным гражданам по договору социального найма до 1 марта 2005 г., как следует из положений ст. 5 Вводного закона.
Ранее действовавшим законодательством (ст. 20 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики»; ст. ст. 67 — 74, ч. 2 ст. 98, ст. 119 ЖК РСФСР) допускался обмен жилыми помещениями, находящимися в домах государственного, муниципального и общественного жилищных фондов или в домах жилищно-строительный кооперативов. Собственники жилых помещений были вправе осуществить обмен (мену) жилых помещений на любые другие жилые помещения, расположенные во всех иных видах жилищных фондов. Соответственно, круг лиц, имевших право обмена жилого помещения, был значительно шире. Сторонами обмена могли быть участники договора социального найма, члены жилищных и жилищно-строительных кооперативов, не выплатившие паевые взносы, лица, пользовавшиеся жилым помещением на условиях договора найма (гл. 35 ГК) , а также собственники жилых помещений.
———————————
Это положение законодательства, как представляется, было вызвано недоразумением.
Столь серьезное сужение категорий граждан, имеющих право обменять свое жилое помещение на помещение, занимаемое по договору социального найма, объясняют существованием объективных оснований для осуществления обмена только в рамках жилищного фонда социального использования и, в частности, особых оснований предоставления и условий пользования жилыми помещениями жилищного фонда социального использования. Заключение договора социального найма жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов отличается рядом особенностей. Право получить в пользование жилое помещение по договору социального найма признается за малоимущими гражданами, которые признаны по установленным ЖК РФ основаниям нуждающимися в жилых помещениях, а также за гражданами, категории которых определены федеральным законом или законом субъекта Российской Федерации (см. комментарий к ст. 49 ЖК).
Вместе с тем в условиях, когда ЖК РФ (ч. 3 ст. 60) не предусматривает возможности расторжения договора социального найма жилого помещения с гражданами, которые перестали быть малоимущими, ограничение участников обмена жилыми помещениями только нанимателями социального жилья выглядит по меньшей мере необоснованным.
4. Обязательным условием обмена занимаемого по договору социального найма жилого помещения является получение нанимателем письменного согласия всех проживающих совместно с ним членов его семьи, в том числе временно отсутствующих, а также наймодателя (ч. 1 ст. 72 ЖК), а если в жилом помещении проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные граждане, являющиеся членами семьи нанимателя, — также согласия органов опеки и попечительства .
———————————
См.: п. 34 Постановления Пленума ВС РФ от 2 июля 2009 г. N 14.
Практика Московского городского суда
Ссылка истца на то, что совместное проживание в указанной квартире с ответчиком стало невозможным по причине несовместимости характеров и взглядов, различия жизненных позиций, отсутствия взаимопонимания, утраты уважения и доверия, финансовых разногласий, сама по себе является лишь факультативным признаком и, как следствие, не относится к обязательному признаку, при котором суд, действуя из баланса интересов сторон, обязан произвести обмен жилого помещения.
(Апелляционное определение Московского городского суда от 14.01.2019 по делу N 33-743/2019)
Принудительный обмен жилыми помещениями, занимаемыми по договорам социального найма, осуществляется между нанимателями, а не за счет обмена занимаемой ими площади в пользу наймодателя. Обмен представляет собой взаимную передачу между нанимателями прав и обязанностей в отношении занимаемых ими жилых площадей, тогда как права нанимателя помещения у наймодателя последнему не переходят; субъектами обмена могут быть только наниматели социального жилья.
(Апелляционное определение Московского городского суда от 16.05.2017 по делу N 33-18433/2017)
Рассмотрение вопроса об обмене жилых помещений без выяснения мнения всех лиц, владеющих данными жилыми помещениями, невозможно и нарушает гарантированные Конституцией РФ права на жилище и неприкосновенность частной собственности.
(Апелляционное определение Московского городского суда от 02.11.2017 по делу N 33-44642/2017)
Отказывая в удовлетворении требования о принудительном обмене жилого помещения, суд указал, что истец не проживал в спорной квартире в течение 12 лет и не вселял своего ребенка на спорную жилую площадь, в данной квартире ребенок фактически не проживал, членом семьи проживающих в квартире лиц не является. Таким образом, истец не приобрел права пользования квартирой. Регистрация по данному адресу сама по себе не свидетельствует о вселении и приобретении самостоятельного права пользования квартирой.
(Апелляционное определение Московского городского суда от 16.03.2017 по делу N 33-8713/2017)
Обмен не приватизированной недвижимости на приватизированную
Согласно действующему законодательству Российской Федерации осуществлять сделки по отчуждению объектов недвижимости могут только полноправные владельцы, а вот обменивать жилье разрешается, но при этом есть ряд условий, которые необходимо выполнить.
Правила обмена не приватизированной недвижимости изложены в Жилищном кодексе Российской Федерации в статьях 72-75. Обмен не приватизированной квартиры на приватизированную, в том числе и на квартиру в новостройке, вполне возможен, но не всегда реален. Например, идеальным вариантом обмена считается схема, когда сразу начинается приватизация, а уже в ходе ее осуществления находят подходящий вариант приватизированного жилого объекта для обмена или покупки. Как только он найден, наниматель погашает всю сумму, выставленную к оплате за приватизацию, после чего по договору мены обменивает жилплощадь. Но, на практике таких идеальных вариантов практически не встречается, так как к обмену прибегают люди, которые не могут по финансовым причинам позволить себе приобретение новой недвижимости, а обмен дает им возможность за сравнительно небольшие деньги переехать в жилье большей площадью или в лучшем районе.
Как в суде разрешаются споры по принудительным обменам?
В связи с тем что в ЖК отсутствует ранее существовавшее право нанимателя или члена его семьи изменить договор социального найма (раздел лицевых счетов), а в 2007 г. уже нельзя будет приватизировать квартиру, обмен останется единственной возможностью при распаде семьи разъехаться в разные квартиры или, наоборот, при соединении нанимателей разных помещений в одну семью объединить свои площади.
Одним из главных условий обмена является то, что обмениваемые жилые помещения должны находиться в муниципальной собственности. Не допускается обмен на жилое помещение, имеющее другой статус: находится в частной собственности гражданина, является общежитием, служебным помещением и т. п. Кроме того, истец вправе обязать принудительно обменять жилое помещение только нанимателя (члена его семьи), занимающего с ним жилое помещение по одному договору социального найма. Нельзя заставить разъехаться соседа по коммунальной квартире.
Правом обращения в суд с иском о принудительном обмене обладает только гражданин, занимающий жилое помещение по договору социального найма. Участник общей собственности на жилое помещение не вправе обязать в судебном порядке другого сособственника недвижимости обменять их общее жилое помещение. Он может распоряжаться только своей долей.
Если в суде заявлен иск о принудительном обмене жилого помещения, а к нанимателю или членам его семьи одного из обмениваемых помещений предъявлен иск о расторжении или изменении договора социального найма жилого помещения или оспаривается в судебном порядке право пользования таким помещением (п. 1,2 ст. 73 ЖК), исковое производство по делу о принудительном обмене должно быть приостановлено судом до разрешения указанных споров. Когда отпадут основания для приостановления, т. е. будет отказано в удовлетворении исков о расторжении или изменении договора найма и т. п., суд возобновит производство по делу о принудительном обмене.
Обмен жилыми помещениями в принудительном порядке производится на основании решения суда по иску заинтересованного в обмене нанимателя или члена семьи нанимателя. До обращения в суд истец должен подобрать варианты обмена. Наниматели жилых помещений, в которые истец предлагает принудительно переселить членов своей семьи, а также наймодатели всех жилых помещений, участвующих в обмене, привлекаются к участию в деле в качестве третьих лиц.
Если в одном из обмениваемых жилых помещений проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные граждане, к участию в деле в качестве третьего лица привлекается орган опеки и попечительства того района (населенного пункта), где проживают такие лица. Орган опеки и попечительства должен быть привлечен вне зависимости от того, дано ли им согласие на обмен или нет.
К иску обязательно прилагаются следующие документы: договоры социального найма обмениваемых жилых помещений, выписки из домовых книг, участвующих в обмене жилых помещений, копии финансово-лицевых счетов, поэтажные планы квартир и экспликации к ним, а также согласие наймодателя, органа опеки и попечительства, если кем-то из них согласие было дано.
При подборе варианта обмена следует знать, что закон требует учитывать заслуживающие внимание доводы и законные интересы лиц, проживающих в обмениваемом жилом помещении (ответчиков). Доводы и интересы ответчиков должны «заслужить» внимание суда, поэтому обратимся к судебной практике. На это следует особо обратить внимание, так как можно потерять лишнее время в суде, если изначально будут подобраны варианты обмена, не соответствующие положенному ответчикам.
Пленум Верховного Суда РСФСР разъяснил, что под заслуживающими внимания доводами и интересами членов семьи, которые должны учитываться судом, следует понимать наличие обстоятельств, препятствующих им в силу возраста, состояния здоровья и т. п., пользоваться предоставляемым в порядке обмена жилым помещением (п. 12 постановления Пленума Верховного Суда РСФСР от 26 декабря 1984 г. № 5 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса РСФСР».
Состояние здоровья ответчика может заслужить внимание суда, если в медицинском заключении прямо указано, что по диагнозу пациент не может пользоваться предоставляемым жилым помещением. К примеру, гипертоники не могут жить на верхнем этаже, больные туберкулезом – на первом этаже и т. п. Если по состоянию здоровья гражданин не может передвигаться на большие расстояния (например, больны ноги) и об этом говорится в медицинском заключении, суд откажет в переселении в жилое помещение, которое находится вдалеке от подземного или наземного транспорта или вдалеке от места работы принудительно переселяемого гражданина.
Хотя в п. 6 ст. 73 ЖК говорится о том, что обмен не допускается, если в коммунальную квартиру вселяется гражданин, страдающий одной из тяжелых форм хронических заболеваний (например, туберкулезом), не допустима и обратная ситуация, когда гражданин вселяется к проживающему в коммунальной квартире лицу, страдающему заболеванием, при котором проживание с ним в одной квартире по медицинским показаниям не рекомендуется.
Бесспорно, заслуживает внимания суда и размер предлагаемого по обмену жилого помещения. Он не должен быть менее размера, приходящегося на долю нанимателя в занимаемой квартире.
Уменьшение возможно, но оно должно быть незначительным. На практике суд принимает уменьшение не более чем на 2 кв. м. В среднем суд считает нанимателя не ущемленным, если ему в порядке обмена предоставляется помещение, которое меньше имеющегося на 1 кв. м.
Другим заслуживающим внимание доводом может быть тот факт, что в подлежащем обмену жилом помещении ответчик (по общей договоренности с другими проживающими в квартире членами семьи) занимал отдельную комнату, большую, чем приходящаяся на него доля площади в квартире. То есть занимаемая им комната по размерам больше, чем предоставляемое в порядке обмена жилое помещение. В такой ситуации суд может удовлетворить иск о принудительном обмене только в случае предоставления ответчику равноценного или большего жилого помещения, чем занимаемая им комната.
Следует рассказать и еще об одном заслуживающим внимания интересе – это количество соседей в предлагаемой по обмену коммунальной квартире. Если ответчику по требованию о принудительном обмене предложено переселиться в коммунальную квартиру, соседей не должно быть больше, чем в обмениваемой квартире проживающих. Это обстоятельство всегда проверяется и учитывается судом.
…При рассмотрении заявления о принудительном обмене судом было установлено, что спорное жилое помещение представляет собой отдельную трехкомнатную квартиру жилой площадью 42,4 кв. м, в которой проживают 3 человека и на каждого проживающего приходится по 14,1 кв. м жилой площади. Истец предлагал переселить ответчика с несовершеннолетним ребенком в жилое помещение площадью 27,5 кв. м, состоящее из двух комнат в коммунальной квартире, где на каждого из них будет приходиться по 13,75 кв. м (т. е. меньше на 0,35 кв. м). Размер кухни в предлагаемой квартире был меньше на 0,7 кв. м, чем у них имеется в спорной квартире. Ответчики возражали против переселения, так как считали, что их условия в случае удовлетворения иска ухудшатся. Учитывая это, в иске о переселении ответчиков было отказано.
…Рассматривая исковое заявление о принудительном обмене жилого помещения, суд установил, что между членами семьи при вселении в спорную квартиру было достигнуто соглашение о том, что свекровь будет пользоваться отдельной комнатой. Однако по предложенному истицей варианту обмена свекровь должна была бы поселиться в одной комнате с сыном. Поэтому суд обоснованно пришел к выводу, что такой вариант обмена будет существенно нарушать права ответчицы, и отказал в иске…При рассмотрении кассационной жалобы заявителя на решение суда о принудительном обмене было установлено, что ответчику предлагалась для переселения комната размером 15,7 кв. м в двухкомнатной квартире. Переселяя ответчика в комнату, имеющую общую лоджию с кухней, суд первой инстанции не проверил, отвечает ли данная комната санитарно-гигиеническим требованиям, предъявляемым к жилым помещениям, и пригодна ли она для проживания. Учитывая эти обстоятельства, решение суда было отменено и дело направлено на новое рассмотрение.
…Разрешая спор о принудительном обмене жилого помещения, суд первой инстанции не учел доводы ответчика о том, что он является участником Великой Отечественной войны, пенсионером по старости, а предоставляемая ему для переселения комната расположена вдали от поликлиники, в которой он состоит на учете. Принимая во внимание эти обстоятельства, дело было направлено на новое рассмотрение.
…Судом первой инстанции при разрешении спора о принудительном обмене жилого помещения не были проверены и не получили надлежащей оценки доводы ответчика о том, что предлагаемая для обмена квартира расположена в отдаленном микрорайоне, вдали от лечебных учреждений, где он проходит лечение. Кроме того, в квартире нет телефона, что для ответчика имело крайне важное значение с учетом его возраста и состояния здоровья (он 1920 года рождения, участник Великой Отечественной войны, ветеран труда). Поскольку судом не были учтены все эти обстоятельства, решение было отменено и дело направлено на новое рассмотрение.
…Требуя принудительного переселения ответчиков, истец предлагал им жилую площадь в виде комнаты большего размера – 23 кв. м. Однако ответчики возражали, утверждая, что при удовлетворении иска будут существенно ухудшены их интересы по следующим причинам:
1) спорная квартира находится в 25 минутах ходьбы от места работы ответчика, в то время как от предлагаемого дома он должен будет ехать общественным транспортом более часа;
2) предлагаемый дом построен в 1929 г., в то время как занимаемый в настоящее время в 1970-х гг.;
3) спорная квартира находится около станции той ветки пригородных поездов, по которой ответчики часто ездят на дачу и в гараж, который используют как сарай, что не оспаривалось в судебном заседании истцом;
4) количество соседей в предлагаемой квартире более двух человек, тогда как в спорной кроме них проживают только истец с ребенком;
5) как пожилых людей, ответчиков устраивает первый этаж, на котором они проживают, им же предлагается четвертый этаж без мусоропровода и лифта. Суд посчитал, что интересы пожилых людей будут существенно нарушены при удовлетворении иска по данному пункту, поэтому в иске было отказано.
…Рассматривая заявление об отмене решения суда о принудительном обмене жилого помещения и переселении заявителя, судом кассационной инстанции было указано, что доводы заявителя о том, что его ребенок обучается в музыкальной школе, наблюдается по состоянию здоровья у невропатолога и ему в соответствии с диагнозом «не рекомендуется проживание в коммунальной квартире», не могут быть приняты во внимание, поскольку заключение врача носит рекомендательный характер. К тому же в настоящее время стороны по существу отдельной квартирой не пользуются, так как проживают раздельными семьями. Учитывая все обстоятельства дела, решение суда было оставлено в силе.
…Рассмотрев заявленное исковое требование о разделе дома, суд признал за истицей право собственности на 2/3 доли дома и возложил на нее обязанность выплатить компенсацию ответчикам.
Как было установлено судом кассационной инстанции, ответчики не были согласны на выплату денежной компенсации за их долю в упомянутом доме, так как имеют существенный интерес к данному наследственному имуществу, в состав которого входит хозяйственная постройка, необходимая им в качестве мастерской.
Вопрос о возможности реального раздела дома суд первой инстанции оставил без обсуждения, хотя по заключению экспертов, проводивших судебно-строительную экспертизу, разделить спорную часть дома с выделением ответчикам доли и отдельную квартиру вполне возможно. Однако суд экспертному заключению оценки не дал, а ограничился лишь указанием на то, что при разделе наследственной части дома потребуются расходы на значительную сумму, поскольку одна из комнат не имеет естественного освещения. При этом суд не выяснил у ответчиков, согласны ли они нести указанные расходы и пользоваться комнатой без окон. Учитывая все эти обстоятельства, решение суда было отменено и дело направлено на новое рассмотрение.
…Ответчик в суде утверждал, что дом, по поводу которого возник спор, – его единственное место жительства, этим жилым помещением он постоянно пользуется в течение многих лет и поэтому не согласен на получение денежной компенсации за свою долю.
Эти доводы судом не были проверены, хотя они имеют существенное значение для правильного разрешения спора при том условии, что право общей собственности на дом без согласия одного из собственников может быть прекращено лишь в исключительных случаях.
…Произведя раздел дома, суд выделил ответчице в собственность комнату № 5 и часть мансарды. Вместе с тем суд не проверил доводы истицы о том, что эта комната – наиболее удобное помещение в доме, а в составе ее семьи муж-инвалид и двое несовершеннолетних детей, да и сама она также больной человек. Кроме того, как видно из решения суда, мансардное помещение разделено только между ответчиками, а истице никакой части этого помещения не выделялось.
Как указала в надзорной жалобе истица, в связи с тем, что ей выделены менее удобные помещения в доме, в том числе две комнаты без окон: кухня и жилая комната, ей необходима часть мансардного помещения для проведения вентиляции на кухню, где имеется газ, однако мансардное помещение отдано ответчикам.
Поскольку объяснения истицы нуждаются в проверке, требуется выяснить, не ущемлены ли ее интересы при разделе дома по варианту, принятому судом, дело было направлено на новое рассмотрение.
…По делу о разделе дома судом было установлено, что отношения между сторонами (отцом и сыном) носят крайне враждебный характер, исключающий возможность их совместного проживания в одном доме небольшого размера, каким является упомянутый дом. Ответчик – инвалид второй группы, ветеран труда и Великой Отечественной войны, другой жилой площади, кроме дома, где проживает, не имеет, тогда как истец обеспечен в Москве благоустроенной трехкомнатной квартирой и намерен использовать часть дома, принадлежащую ему в порядке наследования, под дачу.
По заключению проведенной по делу строительно-технической экспертизы, на долю истца в доме приходится 7,8 кв. м жилой и 3,6 кв. м подсобной площади. Таких помещений в доме не имеется, и по техническим правилам выделить истцу 1/4 дома практически невозможно.
Ссылка истца на заключение первой строительно-технической экспертизы, предложившей три варианта раздела, неубедительна, поскольку эти варианты связаны или со значительным переустройством и перепланировкой дома, или с существенным нарушением прав и законных интересов другого собственника – ответчика, постоянно проживающего в доме.
Доводы истца о том, что он нуждается в помещении для использования его под дачу и не желает получать денежную компенсацию, не может служить правовым основанием для отмены принятого судом решения.
К тому же из приобщенного к делу извещения истца, направленного им на имя ответчика, видно, что он не возражал против продажи принадлежащих ему долей домовладения при условии выплаты ему 5000 руб., тогда как действительная стоимость всего дома, по заключению экспертизы, составляет 7168 руб., а доля истца – 1792 руб. Данная сумма и была судом взыскана в пользу истца. Никаких возражений в части оценки дома от сторон не поступало.
Учитывая все эти обстоятельства, суд обоснованно вынес решение о взыскании в пользу истца денежной компенсации за принадлежащую ему 1/4 дома.
…После смерти отца спорный жилой дом перешел в порядке наследования истице и ее брату в равных долях. Истица предложила ответчику вариант раздела домовладения, однако от подписания соглашения по предложенному ею варианту он отказался. Размер общей площади дома составляет 80 кв. м, из них жилой – 50 кв. м. Истица постоянно проживает в этом доме и пользуется двумя жилыми комнатами площадью 11 и 15 кв. м. Ответчик пользуется домом только в летнее время, имеет в собственности квартиру. Истица считает, что жилой дом можно разделить с предоставлением ей во владение фактически занимаемой части дома. В случае увеличения размера ее доли при разделе по данному варианту истица согласна была выплатить ответчику соответствующую денежную компенсацию. На основании ст. 252 ГК истица просила разделить жилой дом, а также назначить по делу техническую экспертизу для определения возможных вариантов раздела жилого дома на две изолированные части.
Когда могут оказать в оформлении?
Отказ может быть вынесен, в нескольких случаях:
- нет чьего-то согласия на сделку, хотя проблема решаема в суде в случае неправомерного отказа от дачи одобрения;
- сильная разница в объектах, грозящая существенным ухудшением жилищных условий или непригодность одного из помещений для проживания, аварийное состояние;
- ущемление права несовершеннолетнего, если органы опеки и попечительства сочтут наличие такого фактора;
- мену на приватизированное жилье;
- прекращение договора социального найма с одной из сторон по законным причинам в судебном порядке или наличие такого дела в процессе разбирательства.
С чего начать оформление?
Главные основания для размена муниципальной недвижимости:
- Согласие фактического собственника имущества – государственного органа.
- Одобрение от всех проживающих в указанной собственности.
- Если в такой квартире обитают несовершеннолетние и недееспособные граждане – одобрение органа опеки и попечительства.
- Наличие необходимой документации, подтверждающей отсутствие долгов за коммунальные услуги, а также бумаги, подтверждающие право жительства.
- Если отсутствует договор социального найма или ордер на квартиру, необходимо их оформление в соответствующем муниципалитете.
Размен муниципальной квартиры с наличием коммунальных долгов ЖКХ ориентировочно возможен.
Но для осуществления процедуры необходимо получить согласие фактического собственника – государственного органа.
В этом случае наличие долга может послужить основанием для отказа.
Согласно ст. 73 ЖК РФ к размену не подлежит следующее муниципальное жилье:
- Один из объектов недвижимости находится в частном домовладении на основании единоличного, долевого или совместного владения.
- Проживающие в квартире люди не обладают договором социального найма или ордером на имущество.
- На недвижимость наложен арест или она имеет правомочные притязания со стороны третьих лиц.
- Неприватизированная квартира не пригодна для проживания и относится к перечню имущества, подлежащему сносу, как ветхое или аварийное жилье.
- Жилое помещение нуждается в капитальном ремонте с необходимостью выселения проживающих граждан.
При этом, согласно ст. 51 п.
4 ЖК РФ (Жилищный кодекс России), если есть хронические нарушения в системе жизнедеятельности человека, муниципальный орган обязан предоставить членам его семьи иной объект недвижимости или выселить больного, в том числе для принудительного лечения в специализированном учреждении.
В случае нарушения прав несовершеннолетнего ребенка, договор мены будет признан недействительным, и мера взыскания с виновников определяться в судебном порядке.
Неприватизированную квартиру можно обменять только на аналогичное муниципальное или государственное жилье.
Тогда мена может производиться в отношении нескольких объектов недвижимости.
В случае с тяжелобольным либо инфицированным гражданином процедура приобретения нескольких жилых помещений становится единственно приемлемой и разрешенной по законодательству.
Недвижимость для размена должна соответствовать минимальным требованиям, которые характерны для жилой собственности.
При этом здание, в котором находится приобретаемый объект, не должно быть аварийным и подлежащим сносу.
Обмен неприватизированной недвижимости: с чего начать процедуру, куда обращаться и последующий порядок действий:
- Согласовать возможный обмен с муниципалитетом, заверив ответ письменным разрешением.
- Получить одобрение от всех совладельцев недвижимости, включая несовершеннолетних и недееспособных граждан. Согласие проживающих людей закрепляется соответствующим пунктом договора мены.
- Оформить разрешение от органа опеки и попечительства для детей и недееспособных граждан. Одобрение выдается на основании проведенной экспертизы.
- В случае приобретения нескольких квартир – согласовать передачу каждого объекта с потенциальными правопреемниками.
- Заключить договор мены, регламентированный ст. 558 ГК РФ и ЖК РФ. Правовое оформление и сопровождение документа аналогично оформлению договора купли-продажи.
- Передать составленный образец на рассмотрение подведомственному государственному органу (ГУП, МУП, ФГУП или иное подразделение). Срок делопроизводства от 1 до 3 месяцев.
- Получить разрешение на размен собственности и заключить новый договор социального найма или оформить ордер на квартиру (расторжение старых документов о праве пользования осуществляются автоматически).
Договор мены, рассматривающий объекты неприватизированного жилья, не подлежит обязательной регистрации в РосРеестре.
Запись в учетную базу государственной недвижимости производится на основании прошения от муниципалитета.
При оформлении договора мены в муниципальном органе должны присутствовать все проживающие в указанном жилье граждане, достигшие возраста 14 лет.
В соответствии со ст. 567 ГК РФ по договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность один товар в обмен на другой. Если происходит мена одного жилища на другое, то каждый участник договора должен обладать правом собственности на обмениваемое помещение, при этом каждый из участвующих в договоре считается продавцом жилого помещения, которое он передает, и покупателем жилища, которое он получает.
Право собственности на обмениваемые жилые помещения возникает у каждой стороны с момента государственной регистрации по месту нахождения жилья.
В настоящее время основная правовая регламентация договоров обмена содержится в актах жилищного законодательства: ЖК РФ и некоторых других актах, в том числе и принимаемых субъектами РФ.
На основании ст. 72 ЖК РФ наниматель жилого помещения по договору социального найма с согласия в письменной форме наймодателя и проживающих совместно с ним членов его семьи, в том числе временно отсутствующих, вправе осуществить обмен занимаемого ими жилого помещения на жилое помещение, предоставленное по договору социального найма другому нанимателю.
Проживающие совместно с нанимателем члены его семьи вправе требовать от нанимателя обмена занимаемого ими жилого помещения по договору социального найма на жилые помещения, предоставленные по договорам социального найма другим нанимателям и находящиеся в разных домах или квартирах.
Если между нанимателем жилого помещения по договору социального найма и проживающими совместно с ним членами его семьи не достигнуто соглашение об обмене, любой из них вправе требовать осуществления принудительного обмена занимаемого жилого помещения в судебном порядке. При этом учитываются заслуживающие внимания доводы и законные интересы лиц, проживающих в обмениваемом жилом помещении.
В соответствии с ч. ч. 4 и 5 ст. 72 ЖК РФ обмен жилыми помещениями, которые предоставлены по договорам социального найма и в которых проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные граждане, являющиеся членами семей нанимателей данных жилых помещений, допускается с предварительного согласия органов опеки и попечительства.
Органы опеки и попечительства отказывают в даче такого согласия в случае, если обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, нарушает права или законные интересы указанных лиц. Решения органов опеки и попечительства о даче согласия на обмен жилыми помещениями или об отказе в даче такого согласия принимаются в письменной форме и предоставляются заявителям в течение 14 рабочих дней со дня подачи ими соответствующих заявлений.
Обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, может быть совершен между гражданами, проживающими в жилых помещениях, расположенных как в одном, так и в разных населенных пунктах на территории РФ. Обмен жилыми помещениями осуществляется без ограничения количества его участников.
В статье 73 ЖК РФ содержатся условия, при которых обмен жилыми помещениями между нанимателями данных помещений по договорам социального найма не допускается.
Так, согласно положениям названной статьи обмен жилыми помещениями между нанимателями данных помещений по договорам социального найма не допускается в случае, если:
1) к нанимателю обмениваемого жилого помещения предъявлен иск о расторжении или изменении договора социального найма жилого помещения;
2) право пользования обмениваемым жилым помещением оспаривается в судебном порядке;
3) обмениваемое жилое помещение признано в установленном порядке непригодным для проживания;
4) принято решение о сносе соответствующего дома или его переоборудовании для использования в других целях;
5) принято решение о капитальном ремонте соответствующего дома с переустройством и (или) перепланировкой жилых помещений в этом доме;
6) в результате обмена в коммунальную квартиру вселяется гражданин, страдающий одной из тяжелых форм хронических заболеваний, указанных в предусмотренном п. 4 ч. 1 ст. 51 ЖК РФ перечне.
Договор об обмене жилыми помещениями заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного соответствующими нанимателями.
Следует также отметить, что по договору мены жилое помещение может быть обменено на любой объект, не изъятый из гражданского оборота.
Принудительный обмен жилья: когда это возможно и как правильно его подготовить
Человеческие отношения – сфера, которая лишь условно регулируется законом. Вчерашние супруги могут стать непримиримыми врагами, у взрослеющих детей складываются напряжённые отношения с родителями. Чтобы жить отдельно, не мешая друг другу, кто-то должен переехать в другую квартиру, но такая покупка для большинства жителей нашей страны является слишком трудной задачей.
В этой статье мы рассказываем о типовых вариантах решения юридических вопросов, но каждый случай уникален. Воспользуйтесь бесплатной консультаций именно по вашему конкретному случаю, прямо сейчас позвоните по телефону: (это бесплатно)
Как быть тем, чья квартира превратилась в территорию конфликта? Один из вариантов выхода – обмен жилья. Однако здесь есть существенное условие – требуется согласие всех проживающих, а его удаётся достичь не всегда. В подобных спорах каждая сторона преследует свои интересы, поэтому для достижения справедливости приходится прибегать к кардинальным методам – принудительному обмену жилья через суд. Сложности процесса и порядок действий будут зависеть от того, какой является спорная квартира: приватизированной или муниципальной.
Следует сразу же отметить, что законодательство такой возможности не предусматривает. Гражданский кодекс гарантирует защиту частной собственности, поэтому распоряжаться квартирой может только её собственник. Если он один, то никто из проживающих с ним не сможет добиться принудительного обмена жилплощади.
Наличие нескольких собственников усложняет ситуацию, поскольку их права равны, и любая операция с общей недвижимостью должна совершаться по взаимному согласию. Следовательно, если хотя бы один из владельцев против размена квартиры, остальные даже с помощью суда не смогут этого добиться.
Выход из сложившейся ситуации следующий: собственник, не желающий проживать в спорной квартире, должен обратиться в суд, чтобы его доля была выделена в натуре (ст. 252 ГК). После того как его имущество будет идентифицировано, он может распорядиться им, как сочтёт нужным. Например, продать другим владельцам, а вырученные деньги использовать для покупки новой жилплощади.
Порядок проведения процедуры
В силу того, что одной из сторон в принудительном размене квадратных метров выступает государство в лице муниципального образования, то порядок обозначенной процедуры немного различается от общей.
Согласно ЖК РФ размен принудительного характера должен включать такие действия:
- Необходимо получить разрешение муниципального органа.
- При наличии согласия наймодателя потребуется направиться в суд и написать соответствующее заявление с указанием причины обращения.
- Непременно суду нужно предоставить засвидетельствованные доводы, что были осуществлены попытки согласования касательно размена квартиры, но все они отклонены.
- Если судебный орган принял положительное решение, приняв сторону истца, то дальнейшие действия заключаются в поиске жилья для обмена.
- После, нахождения соответствующего жилья оформляется договор мены с участием представителя муниципалитета. Экземпляры договора должны соответствовать количеству участников обозначенной процедуры.
Размен в принудительном порядке
Размена неприватизированной квартиры через суд становятся актуальным по причине возникновения разногласий между жильцами, когда кто-либо не желает разъезжаться и не даёт на это своего согласия. Это существенное препятствие и судебный орган по этой причине чаще всего выносит отрицательный вердикт.
Когда обмен не удаётся осуществить в результате мирного согласования, муниципалитет ничем не сможет помочь. Подавать исковое заявление имеет право, как желающий разменять жильё, так и человек, который наоборот выступает против этого. Рассматриваются подобные дела посредством изучения всех доводов и оснований, а решение будет базироваться на том, что ни один из участников не должен понести в результате ущерб для своих интересов и прав.
Кроме того, важно понимать и то, что обмен муниципальной квартире при супружеском разводе также не представляется возможным, так как это не является весомым основанием. То есть, осуществить такую процедуру можно в общем порядке, когда оба супруга на это согласны. Также можно попытаться осуществить обмен принудительно, через суд. Но, как показывает практика, зачастую требования о принудительном размене неприватизированного жилья судом отклоняются. Чтобы поспособствовать удовлетворению иска о размене неприватизированной квартиры, желательно представить суду уже найденный вариант для разъезда. Так шансы на него существенно увеличиваются.
Последние изменения в законодательстве могли быть не отображены в данной статье, в связи с этим статья могла утратить юридическую актуальность. В случае возникновения вопросов обязательно обратитесь за бесплатной консультацией к нашему юристу через форму ниже.