Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Чем опасно для покупателя вторички банкротство продавца?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Рекомендуется также запросить у продавца справки из наркологического и психоневрологического диспансеров, которые подтверждают, что он не состоит на учете в указанных учреждениях. «Данная информация необходима для исключения риска оспаривания сделки под предлогом того, что в момент ее совершения продавец находился в состоянии, когда не был способен осознавать свои действия», — пояснила юрист из «Инком-Недвижимости».
Справка из психо-неврологического диспансера
Если сделку проводит человек, стоящий на учёте в психо-неврологическом диспансере или наркологии, сделку могут признать недействительной.
Юристы предупреждают, что у некоторых людей создан целый бизнес, связанный с перепродажей одной и той же квартиры.
Владелец, стоящий на учёте, продаёт квартиру (обычно покупатели справку не требуют). Затем идёт в суд и оспаривает сделку, ссылаясь на собственную невменяемость. Квартиру ему возвращают, покупателя выселяют. Так можно повторить несколько раз. Две сделки по московской квартире — уже 18 млн прибыли.
Понятно, что придётся вернуть покупателю деньги. Но что взять с человека, укоторого из имущества единственное жильё и небольшой доход? Почти ничего. Крошечная часть дохода, списанная приставами, не компенсирует потери и не поможет купить новое жильё.
Как еще проверить продавца квартиры?
Чтобы предостеречь себя при покупке квартиры у возможного должника и в дальнейшем не остаться без денег и квартиры, необходимо проверить продавца и узнать, не были ли возбуждены в отношении него судебные дела. Как говорит Губа, сделать это можно на сайтах судов по месту регистрации собственника. Также следует проверить уже присужденные долги на сайте судебных приставов, просто введя фамилию, имя, отчество, регион проживания и дату рождения.
«Еще можно посмотреть информацию непосредственно на сайте арбитражного суда в картотеке арбитражных дел, там вы увидите, возбуждено в настоящее время в отношении продавца дело о банкротстве или нет. Дела о банкротстве можно проверить и в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве. В нем содержатся сведения о физических лицах и организациях, которые признаны банкротами или находятся в процессе дела о банкротстве», — подсказывает юрист.
По ее словам, если этого не сделать, а продавец окажется хроническим должником, при оспаривании сделки в процедуре банкротства вас могут признать недобросовестным, поскольку перед оформлением вы не проверили продавца на все возможные долги.
ШАГ 5. Отсутствие арбитражных дел
Арбитражными делами считаются судебные дела с юрлицами. Если продавцом квартиры является обычный российский гражданин, то это не гарантирует, что он не зарегистрирован в статусе индивидуального предпринимателя (ИП) и не имеет по этой части арбитражных споров. Действующим законодательством установлено, что ИП несет ответственность по своим долгам всем собственным имуществом. Проверка отсутствия арбитражных дел доступна в соответствующей картотеке сервиса «Электронное правосудие». Если по запросу в картотеке найдены текущие арбитражные дела, в которых предприниматель выступает ответчиком — оцените их самостоятельно по существенности суммы иска. Если останутся сомнения — обратитесь за помощью в оценке рисков к юристам или отложите заключение договора до выяснения обстоятельств с продавцом.
- подробно исследуйте юридический статус владельца недвижимости;
- исследуйте продавца на предмет владения и руководства бизнесом, а также аффилированности с проблемными юридическими лицами;
- включайте в договор дополнительные пункты ответственности продавца;
- перед покупкой недвижимости проверяйте ее «юридическую чистоту»;
- приобретайте недвижимость только по рыночной цене;
- сохраняйте доказательства исполнения сделки (договоры, чеки, расписки и т.д.)
- отдавайте предпочтение безналичным расчётам;
- по возможности воздержитесь от приобретения недвижимости у аффилированных с Вами лиц (т.е. лиц, на которых Вы можете формально или неформально влиять или они могут влиять на Вас);
- заранее обращайтесь к юристам (как минимум – за первичной бесплатной консультацией).
В каких случаях существует риск?
При банкротстве продавца недействительными будут признаваться только сделки, соответствующие определенным параметрам:
— сделки с квартирами, цена которых в договоре купли-продажи значительно ниже рыночной стоимости такого же объекта (такой порядок действует для сделок, совершенных за год до подачи заявления о банкротстве);
— сделки, в результате которых кредиторам был причинен ущерб (например, если в преддверии банкротства продавец старается избавиться от своего имущества и поэтому дарит его родственникам или продает квартиру бизнес-партнеру по заведомо низкой цене).
Как правило, это сделки между родственниками, коллегами, друзьями. Предполагается, что покупатель в этом случае был заодно с продавцом и понимал, что эта сделка может быть незаконной. Одно из оснований, по которым такую сделку можно оспорить, — тот факт, что продавец после продажи продолжает жить в этой квартире.
Именно по такой причине могут оспорить сделки, совершенные продавцом за три года до того, как подано заявление о банкротстве. В зону риска попадают сделки продажи квартиры между близкими родственниками, совершенные менее трех лет назад. Снизить этот риск вы можете, если рассмотрите для покупки варианты квартир, которые находятся в собственности более трех лет.
Учитывайте также, что оспариваться может сделка, которая совершена не только самим должником, но и вторым супругом с совместным имуществом, которое было нажито в браке.
Дополнительные условия для доказательства
Сегодня суды расширили перечень условий, позволяющих покупателю доказать свою добросовестность. Теперь к ним относятся:
- проведение ревизии полномочий продавца;
- получение выписок из ЕРГН и реестра уведомлений о залогах движимого имущества;
- поиск наличия/отсутствия информации о споре относительно приобретаемого в рамках сделки имущества;
- ознакомление приобретателя собственности с пакетом правоустанавливающих документов на покупаемый им объект;
- ревизия покупателем текущего финансового состояния продавца;
- осмотр покупателем приобретаемого имущества непосредственно в момент оформления сделки.
При этом соблюдение всех этих условий одновременно не является обязательным. Соблюдение максимального количества позволит снизить риски в случае оспаривания сделки.
Как проверить кредитную историю должника?
Чтобы не попасть на должника, который в ближайшем будущем может стать банкротом, нужно заглянуть в кредитную историю продавца. Конечно, самостоятельно запросить кредитную историю третьего лица граждане не могут, но они могут попросить продавца предоставить им данные из Бюро кредитных историй.
Чтобы исключить риск фальсификаций, необходимо лично присутствовать при запросе продавцом данных по кредитной истории. Если досье чистое и нет никаких просроченных долгов, то это должно повысить общий градус доверия к продавцу, хотя, конечно, расслабляться нельзя и имеет смысл воспользоваться и другими источниками информации.
Также нужно помнить, что кредитная история продавца квартиры может быть разбросана по нескольким бюро. Поэтому нужно сначала на Госуслугах запросить список бюро, в которых есть информация по заемщику. А затем уже последовательно получить кредитные отчеты из каждого. Все это можно сделать в онлайн-режиме за несколько минут.
Если продавец категорически не желает показывать свою кредитную историю, то такая позиция должна насторожить. Возможно, лучше поискать другой объект недвижимости.
Кто может получить сведения о статусе лица?
Проверить банкротство физических лиц имеет право любой человек или организация, которые в этом заинтересованы.
Информацию о статусе банкрота без проблем предоставят:
- самому должнику;
- кредитору, в том числе банку или микрофинансовой организации;
- ИП;
- спонсору;
- руководителю или сотруднику компании, который собирается взять на работу нового человека;
- участнику аукционов и торгов.
Поиск сведений в «Коммерсанте»
Данные о банкротстве физических лиц публикуют на страницах делового издания «Коммерсант». Удобнее воспользоваться онлайн-версией. В базу данных попадают сведения, которые передают арбитражные управляющие. Информация обновляется каждую неделю, но есть и архив.
Пользователям предстоит сначала зарегистрироваться на сайте. К тому же часть опций платная: например, придется заплатить за доступ к поиску, чтобы просматривать найденные в системе файлы. Цена зависит от количества просмотров в день.
Чтобы сделать проверку на банкротство физических лиц с помощью сайта издания «Коммерсант»:
1. Зайдите на официальный сайт издания. Рядом с названием кликнете на раскрывающееся меню, чтобы увидеть рубрики и разделы. Здесь выберите «Банкротства».
Правило 3. Дела о банкротстве
Важно знать, не является ли продавец квартиры фигурантом дела о банкротстве. Проверить информацию о наличии дел о банкротстве (как действующих, так и завершенных) можно на сайте Федерального реестра сведений о банкротстве или на сайте картотеки арбитражных дел. Для этого понадобятся ФИО или ИНН собственника квартиры.
«Поэтому когда правообладатель понимает, что банкротства не избежать, быстро реализует недвижимое имущество», — пояснила главный юрист сети «Миэль» Ольга Балбек.
У продавца можно также запросить сведения из бюро кредитных историй по наличию у него кредитов (действующих и выплаченных). «Но практика показывает, что собственники соглашаются на это неохотно. А получить данные сведения самостоятельно в отношении третьего лица по закону невозможно», — добавила Александра Воскресенская.
Правило 5. Семейное положение продавца
При проведении анализа юридической чистоты сделки юристы советуют обратить внимание на семейное положение продавца. «Часто супруги, приобретая недвижимость, оформляют ее только на имя одного из них. Однако для отчуждения такого объекта супругом, являющимся титульным собственником, необходимо получить удостоверенное нотариусом согласие второго супруга. В противном случае сделка, совершенная без оформленного надлежащим образом согласия другого супруга, может быть им оспорена», — пояснила ведущий юрисконсульт «Инком-Недвижимости».
Но есть случаи, когда согласие второго супруга на продажу квартиры не требуется. Например, если недвижимость была получена одним из супругов безвозмездно — как наследство или в порядке приватизации. Либо если между супругами был заключен брачный договор и право собственности на квартиру закреплено за одним из супругов.
Зарегистрированные в квартире
Также необходимо получить информацию о лицах, зарегистрированных в покупаемой квартире. Сделать это можно, запросив у продавца выписку из домовой книги или Единый жилищный документ. Эти сведения необходимы для того, чтобы заручиться согласием пользователей объекта на их снятие с регистрационного учета и выселение. «Если не урегулировать данный вопрос до оформления сделки, то после покупки жилого помещения у нового собственника могут возникнуть проблемы со снятием с регистрационного учета и выселением пользователей, которые придется решать, скорее всего, в судебном порядке», — предупредила Ольга Кладкова.
Когда квартиру могут забрать
Для того, чтобы забрать квартиру у нового собственника, необходимо признать недействительной сделку по отчуждению спорного имущества. Оценивать сделку на предмет её недействительности необходимо в каждом конкретном случае, исходя из всех фактических обстоятельств совершения такой сделки. Однако есть ряд критериев, которые могут послужить основаниями для оспаривания сделки.
Среди них следующие ситуации:
- сделка была безвозмездной;
- сделка совершена в момент, когда должник уже имел неисполненные обязательства перед каким-либо кредитором, в том числе перед бюджетом;
- сделка совершена между родственниками;
- сделка совершена исключительно для целей причинения имущественного вреда кредиторам;
- не было реального исполнения сделки, например, не было оплаты;
- сделка совершена в период подозрительности (это либо 1 год – в случае, если сделка совершена при неравноценном встречном исполнении, либо 3 года – если сделка совершена для целей причинения вреда кредиторам).
Так, в одном из дел о банкротстве гражданина у покупателя в 2020 году забрали квартиру, которую он приобрёл в 2014 году. Основным аргументом финансового управляющего, который был заявителем по данному спору, было то, что квартира в 2014 году была отчуждена по цене на 30% ниже её рыночной стоимости. Также сыграло роль то обстоятельство, что собственник квартиры не смог подтвердить свою платёжеспособность на момент совершения сделки и не представил доказательств реальной передачи денежных средств (расчёты по сделке купли-продажи производились наличными). Кроме этого, суд обратил внимание на тот факт, что у должника на момент совершения сделки имелись признаки неплатёжеспособности: он имел неисполненные денежные обязательства перед одним из своих кредиторов. Суду хватило этих обстоятельств для того, чтобы оспорить сделку и вернуть квартиру в конкурсную массу должника (дело № А41-66664/2017).
Сделки банкрота признают недействительными
Сделка, совершенная банкротом, в течение 3-х лет до принятия заявления о признании банкротом или после принятия указанного заявления, может быть признана арбитражным судом недействительной, если в результате ее совершения был причинен вред имущественным правам кредиторов, а другая сторона сделки знала об указанной цели банкрота.
Предполагается, что покупатель квартиры знал об этом, если сделка совершена с супругом банкрота и его родственниками, родственниками банкрота по прямой восходящей и нисходящей линии, либо если она знала или должна была знать об ущемлении интересов кредиторов банкрота либо о признаках неплатежеспособности или недостаточности имущества банкрота.
Недействительной признается сделка, заключенная с предпочтением одного из кредиторов перед другими кредиторами банкрота. К примеру, если банкрот продал свою квартиру с целью погасить долги одному из кредиторов после принятия арбитражным судом заявления о признании его банкротом или за месяц до подачи в арбитражный суд такого заявления.
В отельных случаях срок может быть увеличен до полугода, если будет установлено, что кредитору или иному лицу было известно о признаке неплатежеспособности или недостаточности имущества банкрота. При этом презюмируется, что покупатель квартиры знал о признаке неплатежеспособности или недостаточности имущества, если не доказано обратное.
Как снизить риски приобретения квартиры
Но даже самостоятельно проделав всю эту работу, покупатель не получит 100 % гарантии того, что не столкнется с покупкой квартиры банкрота. Если информация о продавце в вышеуказанных базах отсутствует, то это не означает, что у него нет задолженностей – возможно, кредиторы еще не обратились в суд с соответствующими требованиями.
Нужно очень осторожно относиться к приобретению квартиры, у которой недавно произошла смена собственника, а также к квартирам, полученным по договору дарения или выставленным на продажу по значительно более низкой цене, чем аналогичные объекты. Все эти признаки свидетельствуют о риске совершения сделки с квартирой.
Таким образом, могут быть признаны недействительными сделки банкрота с заниженной ценой квартиры, сделки, заключенные между родственниками, сделки, которые причинили вред имущественным правам кредиторов продавца, а также те, что повлекли за собой оказание предпочтения одному из кредиторов перед другими.
Существенно снизить риски признания сделки недействительной позволит только тщательная проверка продавца на признаки банкротства. Провести такую проверку поможет юрист, специализирующийся на банкротстве и сопровождении сделок с недвижимостью, который сможет оценить перспективы сделки с квартирой.
Откажитесь от сделки, если:
- продавец не согласен на заключение стандартного договора купли-продажи и предлагает вам не до конца понятные схемы, включая договор дарения, продажу квартиры через участие в юридическом лице;
- личность собственника квартиры вызывает у вас вопросы — это могут быть асоциальные граждане, злоупотребляющие алкоголем (могут оказаться жертвами «черных риелторов», которые обманом завладевают чужими квартирами), пожилые люди, в ясности ума и памяти которых вы сомневаетесь (в случае признания такого продавца недееспособным сделка по продаже квартиры может быть признана недействительной);
- продавец отказывается указать в договоре полную стоимость квартиры. Например, иногда стоимость занижают ради получения налоговых вычетов. Обязательно указывайте полную стоимость квартиры, требуйте расписки на передачу 100% стоимости квартиры или проводите всю сделку по безналу через свой банковский счет. В случае возможных судебных споров указание неполной стоимости квартиры в договоре может быть истолковано не в вашу пользу;
- у квартиры несколько раз за короткий срок менялся собственник. Иногда это может указывать на попытку сокрытия следов по квартире, которую приобрели мошенническим способом;
- продавец активно препятствует вашей личной встрече и общению с собственником. Это может быть обусловлено объективными причинами — собственник живет за границей, в другом регионе, глухой деревне. Но даже в таких случаях не будет лишним уточнить мнение самого собственника по поводу продажи квартиры и условий сделки. Возможно, он только от вас узнает, что его квартиру кто-то пытается продать.