Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «ТОП-10 ошибок при сдаче помещения в долгосрочную аренду». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Согласно статье 607 ГК РФ по договору аренды собственником (или уполномоченным им лицом) могут быть переданы земельные участки, обособленные природные объекты, предприятия и имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспорт и другое имущество.
Существенные условия договора аренды
К существенным относят те договорные условия, без достижения согласия по которым договор аренды будет считаться незаключенным. Гражданский кодекс выдвигает всего одно такое условие: согласно статье 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.
Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 оговаривает, что если арендуемая вещь в договоре аренды не определена должным образом, но договор фактически исполнялся сторонами (то есть, вещь была передана арендатору, который добросовестно выполнял свои обязанности), то стороны не имеют право ссылаться на незаключенность или недействительность договора по причине нечеткого указания арендного имущества.
И все же, предмет аренды в договоре надо описывать максимально полно. Если это транспорт, оборудование, предмет обихода, имеющий сопровождающие документы (гарантийный талон, техпаспорт, сертификат соответствия и др.), стоит указывать марку, регистрационный номер, год выпуска и другие данные, позволяющие конкретизировать арендное имущество.
Что же касается аренды объекта недвижимости, то суды исходят из того, что договор должен содержать такие характеристики недвижимости как название, назначение, адрес, кадастровый номер. Если же сдается часть объекта недвижимости (квартира, комната, помещение), то и ее площадь, и местонахождение в здании.
В отношении аренды именно недвижимости ГК устанавливает еще одно существенное условие – размер арендной платы. На самом деле, условие об оплате в большинстве случаев является существенным и для других видов аренды, а не только для аренды недвижимости, но уже не в силу закона, а по требованию сторон.
Хотя Гражданский кодекс не выдвигает других существенных условий, кроме указания предмета аренды и размера арендной платы для недвижимости, на практике сторонам надо прийти к согласию и по другим пунктам. Это может быть:
- условие о том, кто несет расходы по ремонту арендованного имущества. По общему правилу капитальный ремонт производит за свой счет арендодатель, а текущий – арендатор (ст. 616 ГК РФ). При этом стороны могут обговорить и любой другой порядок несения расходов на ремонт.
- внесение в арендную плату стоимости коммунальных услуг (что выгоднее арендатору при получении вычета по НДС) или оплата этих расходов отдельной строкой;
- условие о компенсации арендатору стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества. Тут надо обговорить согласие арендодателя на компенсацию этих расходов. Если неотделимые улучшения были произведены арендатором без согласия арендодателя, то их стоимость возместить не удастся.
Изменение арендной платы
Как часто можно менять размер арендной платы? Изменять арендную плату в одностороннем порядке можно не чаще одного раза в год, но для отдельных видов аренды или видов имущества законом может быть установлен другой минимальный срок. А вот если стороны согласовали в договоре аренды возможность пересмотра оплаты в определенные сроки, то происходить это может и чаще. Так что, если арендатор хочет застраховать себя от роста оплаты, то он не должен соглашаться в договоре на возможность ее изменения в течение года. В этом случае уведомление арендодателя о росте арендной платы не имеет обязательной силы для арендатора.
Обратите внимание: договор аренды может предусматривать изменение размера арендной платы на коэффициент инфляции. Такая корректировка не признается изменением оплаты и может происходить чаще раза в год даже без согласия арендатора.
Возможность арендодателя изменять арендную плату в одностороннем порядке относится лишь к тем договорам аренды, которые заключены на срок более года или без указания срока. Если же договор заключен на срок менее года, то арендную плату изменять нельзя.
Самое частое нарушение собственников коммерческих площадей — это неуплата налогов. Обычно за это устанавливается штраф в размере 20% от неуплаченной суммы налога, уточнил Денис Зайцев, руководитель налоговой практики юридической фирмы BMS Law Firm. Он пояснил, что также начисляются пени в размере 1/300 от ставки рефинансирования (хотя это и не мера ответственности, а мера обеспечения надлежащего исполнения обязательства). По прошествии определенного количества времени ставка становится 1/150, что жестче обычного кредитования.
Есть также штраф в размере 40%, который применяется в том случае, если налоговому органу удастся доказать, что лицо умышленно не уплатило налог. «Более того, налоговый орган при достижении определенных финансовых показателей по неуплаченным налогам может передать информацию о выявленных нарушениях в правоохранительные органы. В этом случае будет решаться вопрос о возбуждении уголовного дела. Наказание по ч. 2 ст. 199 УК РФ — вплоть до лишения свободы на срок до шести лет», — заявил Зайцев.
Санкции могут применить к арендатору, если он не выполняет обязательства перед арендодателем — например, пропускает сроки оплаты или портит имущество. Однако любой договор аренды предполагает наличие страхового депозита, как правило, равного двум−трем арендным платам. Чаще всего в случае нарушения собственник берет из него сумму, которую недополучил от арендатора, при этом последний все равно должен восполнить ее, уточнил директор департамента коммерческой недвижимости агентства Point Estate Роман Амелин. Он подчеркнул, что по окончании договора после подписания акта приема-передача помещения собственник возвращает страховой депозит арендатору — или в полном объеме, или за вычетом штрафов.
Регулирование арендных платежей
Как упоминалось выше, брать в аренду недвижимость под кафе лучше всего на срок не менее двух лет. Однако за такой длительный период не может не меняться арендная плата. Согласно п. 3 ст. 614 ГК РФ это можно делать не чаще одного раза в год, по соглашению сторон.
Но упомянутое правило не касается тех случаев, когда арендная плата установлена не в твердой сумме, а рассчитывается по формуле с применением какого-либо коэффициента индексации. В таком случае изменение возможно и более одного раза в год. При этом такие новшества не надо отдельно оформлять дополнительным соглашением (постановление Президиума ВАС РФ от 26.01.2010 по делу № А59-3535/07-С9(С-5)). А вот коррекция формулы расчета обязательно должна быть закреплена соглашением об изменении основного договора (постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 19.09.2017 по делу № А27-21397/2016).
Говоря об изменении размера, обычно мы подразумеваем повышение суммы платежа (индексации). В связи с этим не рекомендуется соглашаться на индексацию выше 10% в год в совокупности.
Это один из самых важных аспектов. Вы должны знать, что в случае заключения договора на срок, превышающий 12 месяцев, он должен быть зарегистрирован в Едином государственном реестре. Эта процедура отнимает определенное время и требует дополнительных затрат. Возможности обойти ее существуют:
— Вы можете заключить договор на срок до 12 месяцев, по истечении этого периода аренда заключается снова. Но важно понимать, насколько рискованна эта затея. Арендодатель может получить более выгодное предложение и оформить договор с другим человеком. По закону, предупреждать вас не обязаны, ведь срок аренды заканчивается.
— Можно заключить договор на неопределенный срок. Такая формулировка приемлема и избавляет от необходимости регистрироваться в реестре. Но арендодатель может по своему усмотрению расторгнуть сделку. Вы просто получите уведомление за 3 месяца и не сможете противостоять этому.
— Заключение сделки «до события». Стороны сами определяют, какое именно событие становится причиной окончания срока договора. Самая распространенная формулировка – реконструкция здания. Но это также несет определенные риски.
Информация об арендодателе
Открытие кафе или ресторана требует тщательной подготовки помещения. Чтобы ресурсы на подготовку не пропали даром, нужно озаботиться о юридической чистоте договора аренды. В первую очередь, речь идет о проверке сведений об арендодателе и недвижимости.
Убедиться в добросовестности будущего арендодателя можно с помощью доступных ресурсов:
- Получив выписку из ЕГРЮЛ или ЕГРИП, можно узнать:
- действительно ли субъект зарегистрирован как юридическое лицо или индивидуальный предприниматель;
- место его регистрации (в случае судебных споров повлияет на подсудность);
- не находится ли лицо в стадии ликвидации.
- Также рекомендуется проверить организацию на официальном сайте «Вестника государственной регистрации» на предмет отсутствия решения налогового органа о предстоящей принудительной ликвидации.
- Информацию о судебных делах арендодателя (в том числе о банкротных процессах) можно почерпнуть на сайте арбитражного суда. Здесь следует обратить внимание на имущественные споры, касающиеся будущего объекта аренды.
Как правильно оформить в договоре условия о неотделимых улучшениях
Еще одним нюансом, который следует учесть при заключении сделки, является условие о неотделимых улучшениях. Как говорилось ранее, особенность заведения обязывает проводить не ординарный ремонт, а настоящую перестройку и капитальную подготовку объекта. Это сопряжено с проведением неотделимых улучшений недвижимого имущества.
Под улучшением не стоит понимать текущий и капитальный ремонт. К улучшениям относятся модернизация, реконструкция, дооборудование, достройка (постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 25.06.2009 по делу № А19-14583/08-15). При этом отделимыми являются изменения, которые могут быть демонтированы без ущерба имуществу, а неотделимыми — с ущербом. Например, кондиционер, приборы освещения и тому подобное могут считаться отделимыми улучшениями, а перегородки, новые проемы — неотделимыми. Хотя в каждом конкретном случае описанный вопрос будет решаться отдельно (постановление ФАС Центрального округа от 30.07.2010 по делу № А35-1623/08-С4).
Согласно п. 2 ст. 623 ГК РФ затраты на неотделимые согласованные улучшения возмещаются арендатору после прекращения договора. Иное может быть предусмотрено сделкой. Если не удалось прописать пункт о компенсации, все равно необходимо получать согласие арендодателя на любые манипуляции с объектом (ст. 622 ГК РФ).
Какие могут возникнуть проблемы?
Перед тем, как подписывать договор аренды, сверьте данные физического лица, значащегося в пункте Арендодатель, с данными правоподтверждающего документа. Они должны совпадать, иначе соглашение не будет иметь юридической силы, поскольку передает помещение стороннее лицо, не имеющее на то основания.
Если же от имени собственника выступает иное лицо, то его полномочия должны подтверждаться нотариальной доверенностью.
Договором рекомендуется также определить возможность внесения изменений в предмет договора и права сторон на них. По закону все отделимые улучшения являются собственностью арендатора. Если же он вносит неотделимые улучшения, то должен получить на это согласие хозяина помещения. В случае, когда оно не получено, рассчитывать на возмещение понесенных затрат не приходится. Поэтому в рамках договора следует закрепить порядок внесения изменений, возможность возмещения затрат на них, а также ограничить его размер конкретной суммой.
Закон, регулирующий аренду нежилого помещения лицом в статусе самозанятого
Все нормы, регламентирующие деятельность самозанятых отражены в ФЗ-422 от 27.11.2018. Для самозанятых нет никаких ограничений для аренды помещения под свои цели, главное не осуществлять деятельность, которая запрещена плательщикам НПД.
Также это подтверждается 421 статьей Гражданского Кодекса Российской Федерации — любые дееспособные граждане вправе заключить договор как с организациями, так и с другими лицами. А 651 статья ГК РФ не содержит запрета самозанятым подписывать договор аренды нежилого помещения. Таким образом, все, кто по закону обязаны платить НПД, вправе это сделать. Причем это может быть нежилой объект, предназначенный для получения дополнительной прибыли – через оказание в этих условиях конкретных услуг (работа самозанятого). Ограничения отсутствуют, если договор аренды не нарушает ФЗ-422.
Соотношение стоимости аренды и уплаты налога
Многих волнует вопрос: «Скажется ли стоимость временного владения коммерческой недвижимостью на сумму налога?». Ответ прост — нет. В ФЗ-422 четко прописано что налогом облагаются только доходы от профессиональной деятельности. Для большей наглядности разберем следующую ситуацию:
Программист — фрилансер Константин снял офис за 15 000 рублей в месяц. За три месяца он смог заработать 327 000 рублей из них 150 000 он получил от физических лиц, работая на биржах фриланса, а на аренду он потратил 45 000 рублей. Налог нельзя уменьшить из-за расходов по аренде поэтому Константин должен заплатить 150 000 х 4% + 177 000 х 6% = 16620 рублей
Поэтому перед тем, как принимать решение об аренде обязательно посчитайте предстоящие расходы. Аренда не всегда выгодна, особенно для деятельности, связанной с минимальными начальными вложениями. Для фрилансеров на начальном этапе достаточно ноутбука, а значит можно легко работать из дома. Либо найти единомышленников и вскладчину снять за недорого небольшой офис, что по факту будет тем же коворкингом только в локальном варианте.
Следующий важный этап в плане действий – оборудование. Здесь придется учесть небольшую площадь помещения, дизайн интерьера и количество посадочных мест. Формат кафе не означает, что на оборудовании следует экономить, однако список необходимого будет определенно меньше, чем для обычных заведений.
За кухней необходимо закрепить определенную площадь в расчете с предполагаемым меню и разнообразием блюд. В случае мини-кафе много места не потребуется – важно подобрать менее габаритное оборудование, чтобы не приходилось жертвовать чем-либо необходимым в результате нехватки площади.
Предположим, количество посадочных мест – 3-4. В таком случае, на кухню и зону обслуживания можно выделить 15-20 квадратных метров. Этого будет более, чем достаточно, чтобы разместить основное и вспомогательное оборудование.
Данный шаг определяет состав меню и список блюд. Для расчета себестоимости блюда потребуется технологическая карта, которая также необходима для получения разрешения от СЭС. В технологической карте указывается расход продуктов на порцию и объем этой порции.
Для примера возьмем достаточно популярные позиции – сэндвич, салат, чизкейк, бизнес ланч, кофе объемом 0,3. Исходя из примерного плана меню можно сделать выводы о необходимых ингредиентах. Так, мини-кафе понадобятся следующие поставщики:
- мяса птицы;
- бакалейных товаров;
- напитков;
- овощей, фруктов, зелени.
[DOC] Скачайте Договор аренды ресторана — образец, бланк, шаблон для Казахстана
Вы хотите сдать в аренду имеющееся у Вас помещение, оборудованное под ресторан, или Вы намереныарендовать какое-либо помещение, оборудованное под ресторан, т.е.:
- предметом правоотношений является передача во временное владение и пользование (аренду) ресторана — помещение, специально оборудованное для оказания услуг общественного питания населению с широким ассортиментом блюд сложного приготовления и обслуживанием официантов, т.е. имущества прочно связанного с землей, перемещение которого без ущерба для него невозможно;
- ресторан является нежилым помещением и входит в состав объекта кондоминиума (например, в бизнес центре), т.е. ресторан принадлежит собственнику на праве индивидуальной (раздельной) собственности. А общее имущество объекта кондоминиума (подъезды, лестницы, лифты, крыши, чердаки, подвалы, внеквартирные либо общедомовые инженерные системы и оборудование, абонентские почтовые ящики, земельный участок, включая элементы благоустройства и другое имущество общего пользования) принадлежит собственникам помещений на праве общей долевой собственности . Переход права владения и пользования на ресторан к другому лицу влечет переход к арендатору ресторана соответствующей доли в праве владения и пользования на земельный участок объекта кондоминиума. И поэтому в представленном Договоре аренды ресторана объектом аренды является только ресторан (Если же собственник ресторана обладает правом собственности как на ресторан, так и на земельный участок, на котором расположено нежилое помещение, то необходимо использовать Договор аренды нежилого помещения с земельным участком);
- вопросы ремонта (текущего и (или) капитального, и (или) вызванного неотложной необходимостью) и улучшений (отделимых и (или) неотделимых) ресторана стороны определяют в порядке, установленном законодательством.
Договор аренды кафе образец бланк
Ресторанный бизнес является одним из самых развитых в нынешнее время в нашей стране. Но, далеко не каждый в состоянии приобрести помещение для кафе и оборудование.
В этом случае, как вариант, его можно взять в аренду. Взаимоотношения между арендаторами и арендодателями должны быть задокументированы. Для этого составляется и подписывается договор аренды.
Данная статья посвящена именно этому вопросу. Здесь будет рассказано о том, как правильно составить и оформить договор аренды кафе с учетом его особенностей. А таковые особенности присутствуют.
После прочтения публикации можно будет скачать образцы и примеры таких договоров. Также у наших специалистов можно будет получить ответы на возникшие вопросы.
Оформление договора аренды кафе
Подписанный и правильно оформленный документ будет обладать юридической силой. Поэтому, к его составлению необходимо относится крайне серьезно. При возникновении споров между сторонами-участниками данный документ будет являться лидирующим в ряду других рассматриваемых бумаг.
Для того, чтобы подписанный документ мог быть признан действительным, при его составлении нужно выдержать несколько требований. Это означает, что текст должен содержать ряд существенных условий и атрибутов.
Обязательные пункты в договоре аренды кафе
Атрибутами являются следующие записи: название, дата, город события, преамбула (вводная часть), подписи представителей сторон-участников, оригинальные печати предприятий (для юридических лиц).
Во вводной части приводятся данные об арендаторе и арендодателе. Такими сведениями являются: наименование организаций, Фамилия, Имя, Отчество полномочного представителя, ссылка на документ, подтверждающий эти полномочия. Здесь же должно быть определено, кто из двоих участников является арендодателем, а кто — арендатором.
Важнейшим существенным условием является наличие раздела «предмет договора». В соглашениях данного типа предметом является передача во временное пользование нежилого помещения (кафе) при условии своевременного внесения арендной платы.
Следующим важным разделом является тот, в котором оговаривается сумма аренды и порядок ее внесения. Сумма должна быть конечной и иметь два варианта выражения: первый – числовой, второй – прописной. Порядок внесения арендной платы предполагает назначение ежепериодной даты, до которой деньги должны быть внесены.
Часто аренда кафе предполагает передачу не только помещения, но и оборудования (столы, стулья, плиты, стойка и так далее). В этом случае, оформляя сделку нужно привести полный перечень передаваемого имущества.
Каждый пункт данного реестра должен быть конкретизирован. Для этого нужно указать данные о нем, по которым его можно будет идентифицировать. Для этого указывается название, фирма изготовитель и так далее.
Текст договора должен содержать реквизиты участников. В них указываются регистрационные данные каждого из них.
Ниже расположен типовой бланк и образец договора аренды кафе, вариант которого можно скачать бесплатно.
Возможность субаренды
Субаренда – процесс, когда арендатор передает земельный участок третьему лицу. В ст. 22 Земельного Кодекса РФ сказано, что субарендатором является любое лицо, ставшее приемником прав и обязанностей арендатора в пределах действия срока договора аренды.
С точки зрения законодательства необходимо не только уведомить арендодателя надлежащим способом, но и заручиться его согласием. Нередко такая схема используется хозяйствующими субъектами, зарабатывающими на разнице между выплатами субарендатора и стоимостью аренды.
Инициатором сделки выступает арендатор, повторно сдающий надел предприятию или частному лицу. Чтобы оформить договор, потребуются документы:
- оригинал договора аренды земельного участка;
- подтверждение, что земля имеет сельскохозяйственное назначение;
- при длительной аренде – свидетельство о регистрации договора в Росреестре.