Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Считается ли мобильный дом недвижимостью?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Покупка или аренда мобильных домов дешевле, чем покупка дома на одну семью. В августе 2020 года средняя цена нового мобильного дома составляла 88,200 2020 долларов, а средняя цена дома в декабре 394,900 года — XNUMX XNUMX долларов. Мобильные дома часто бывают довольно просторными. С точки зрения стоимости, проживание в мобильном доме может позволить вам пользоваться удобствами, которые вы не смогли бы себе позволить в противном случае. В моем случае у меня есть просторный передвижной дом с тремя спальнями, двумя ванными комнатами, пристроенным гаражом и акром земли по низкой цене.
Как происходит процесс строительства
Возведение домов из prefab-конструкций возможно с применением блочно-модульной или сборно-комплектной технологии. Первая предполагает строительство из объемных модулей заводского изготовления, вторая — строительство с применением конструкций (панелей) заводского изготовления.
При использовании блочно-модульной технологии до 85% элементов будущего дома делается на заводе. Готовые модули представляют собой блоки, которые остается только соединить в единое здание на строительной площадке. При блочно-модульной технологии важно с самого начала разработать детальный проект дома, потому что все коммуникации в модулях прокладываются уже на заводе.
Базовые габариты модуля составляют 3,2х6,4х3,0 м, но могут меняться по индивидуальному заказу. Модули устанавливаются на подготовленный фундамент строительной площадки. Установка одного модуля занимает 30 минут, а сам процесс монтажа длится от 1 до 2 рабочих дней без учета технологических перерывов. Далее ведутся работы по заделке межмодульных соединений, подключению инженерных сетей, монтажу кровельных конструкций, финишной отделке кровли и фасада, затем — чистовой отделке. Блочно-модульная технология позволяет получить готовый дом примерно в два раза быстрее, чем сборно-комплектная.
Технология сборно-комплектного здания существенно отличается от модульной концепции. Она предполагает заводскую готовность здания до 50%. Позволяет воплотить в жизнь практически любой проект. Сборно-комплектная технология обойдется заказчику дешевле. Но, в отличие от блочно-модульной технологии, процесс будет значительно дольше: внутреннюю отделку, прокладку коммуникаций нужно делать на строительной площадке. Дом возводится на основе металлического каркаса с применением конструкций заводского изготовления (панелей). Металлический каркас может быть любым: стальным из черного металла, ЛМК, ЛСТК, возможны и другие варианты.
Чтобы начать строительство, заказчик первым делом должен выбрать одну из двух технологий и определиться с проектом дома. Далее завод производит домокомплекты и поставляет их на строительную площадку. Всеми работами по подготовке фундамента, прокладке коммуникаций, соединению модулей занимается строительная компания.
Согласно общепринятой классификации, апартаменты делят на четыре вида:
- апарт-отели. Человек арендует номер, как правило, на небольшой срок. Он может пользоваться предоставленной посудой и гостиничным сервисом;
- доходные дома. Владельцы такой недвижимости сдают номера на длительный срок, могут предоставляться дополнительные услуги, но необязательно;
- кондоминиум. Вид недвижимости, распространенный в США. Эти апартаменты можно выкупить у владельца и жить в них либо сдавать другим людям;
- многофункциональные комплексы. Вариант, максимально близкий к квартире. В апартаментах можно жить постоянно, перепродавать их, сдавать в аренду.
Правообладатель — это собственник или арендатор?
Теперь сопоставим понятия «собственник», «правообладатель» и «арендатор». Казалось бы, кто же как не собственник обладает всеми правами на принадлежащее ему имущество. Но нет, не всегда, поэтому данные определения нельзя отождествлять. И собственник не всегда будет правообладателем, и правообладатель может не быть собственником.
Правообладатель – понятие более широкое. Им охватываются собственники, владельцы, арендаторы, владельцы земли на праве пожизненного наследуемого владения и бессрочного пользования, обладатели права сервитута и т.д.
Разница у правообладателей состоит в объёмах их правомочий. Так, например, собственник вправе владеть, пользоваться и распоряжаться землей, арендатор — только владеть и пользоваться, но не полностью распоряжаться (может сдать в субаренду, но не вправе продать); владелец также ограничен в правомочии распоряжаться имуществом.
Сам же собственник, передавая право владения другому лицу, к примеру, на основании договора аренды, на срок договора также теряет право пользования свои имуществом.
Таким образом, все рассматриваемые нами понятия очень перекликаются, иногда взаимозаменяемы, но сами по себе представляют собой разные понятия, издавна закрепившиеся в юридической практике.
В каких случаях нужно платить налог с доходов от продажи недвижимости?
При продаже любой недвижимости (квартиры, дома, гаража или земельного участка) бывшие владельцы обязаны заплатить налог с полученного дохода (НДФЛ), если она находится у них в собственности меньше минимального срока владения (3 или 5 лет в зависимости от ситуации).
В каких случаях семьи с детьми могут не платить налог?
С 2022 года семьи с детьми освобождаются от уплаты налога с продажи недвижимости, в том числе, если жилье они продали в 2021 году и еще не платили налог. Для этого должны одновременно соблюдаться следующие условия:
- Налог могут не платить родители, у которых есть 2 и более детей, не достигших 18 лет (24 лет, если учатся очно);
- Взамен проданного жилья необходимо приобрести другое в течение того же года, когда было продано жилье, или до 30 апреля следующего года;
- Новое жилье должно быть больше по площади или его кадастровая стоимость должна быть выше;
- Кадастровая стоимость жилья на продажу не должна быть больше 50 млн рублей.
У собственников квартир есть общедомовое имущество
ГЖИ подала апелляционную жалобу, указав, что земельный участок хоть и относится к общему имуществу МКД, но не является помещением общего пользования. Следовательно, наличие такого участка не может быть признаком того, что дом является многоквартирным. Жилое здание, состоящее из двух квартир с отдельными выходами на земельный участок без прямого доступа к помещениям общего пользования, не является многоквартирным. Спорный дом обладает признаками жилого дома блокированной застройки согласно ст. 49 ГрК РФ.
Апелляционный суд, повторив доводы своих коллег и полностью с ними согласившись, добавил также, что
- Спорный дом признаётся многоквартирным ввиду наличия в нём общего имущества: единой крыши и единого цельного фасада, общего фундамента, одного земельного участка, внутридомовых инженерных коммуникаций по энергоснабжению.
- Наличие общего имущества влечёт возможность управления им специализированной организацией.
- В техническом паспорте дома указано наличие чердачных перекрытий, соответственно, в доме есть чердак, который является помещением, предназначенным для обслуживания более одной квартиры, и входит в состав общего имущества собственников помещений.
Минусы размещения средств в банковском депозите
Невысокая доходность. С учётом темпа инфляции средняя ставка в 6% по депозиту — это скорее сохранение средств, чем приумножение капитала.
Потеря дохода при досрочном снятии средств. Если появится необходимость получить средства раньше окончания договора вклада, вы рискуете потеряете процентный доход.
Надежда Иванова, эксперт в области финансов, к. э. н.: «Банки предлагают несколько видов вкладов с разными условиями пополнения и снятия средств. Сегодня на рынке есть депозиты, предполагающие досрочное выведение средств, но их немного, и они, как правило, с меньшей процентной ставкой, чем пополняемые вклады. Это объяснимо: банк либо должен быть уверен, что вы храните у него средства в течение долгого времени, либо даёт вам свободу действий, но не обещает при этом высокую доходность».
Плюсы покупки апартаментов для сдачи в аренду
Апартаменты дешевле квартир. Квадратный метр в апартаментах, как правило, стоит меньше, чем в квартирах аналогичной площади, на 20–25%.
Можно передать вопросы аренды управляющей компании. Иногда компания-застройщик предлагает покупателям апартаментов различные доходные программы, основанные, как правило, на схеме краткосрочной аренды апартаментов. Собственники апартаментов не занимаются вопросами обслуживания и поддержания порядка в квартирах, поиском арендаторов и расчётами с ними — это делает управляющая компания, которая получает процент с дохода.
Это красивее и удобнее, чем квартиры. Апартаменты часто строят в центральных районах — иногда они расположены в одном здании с отелем или бизнес-центром. Сдаются такие объекты, как правило, с полной отделкой, иногда даже с мебелью. А ещё в некоторых апарт-комплексах можно получить дополнительные «гостиничные» услуги вроде заказа еды, посещения фитнес-центра или уборки.
Чем привлекают мобильные дома?
Если бы речь шла только о возможности перевозки с места на место, то вряд ли бы такие дома стали столь популярными.
Да, в той же Америке, люди и сами часто переезжают с места на место, потому для таких мобильных жильцов и дома должны быть под стать мобильными. Однако, на практике такие модульные строения могут стоять на одном месте, никуда не перемещаясь, не один год.
Сама мобильность является не единственной привлекательной чертой мобильного дома. На Западе (да, наверное и у нас тоже) такие дома не считаются недвижимостью, потому с них не нужно платить налоги. К тому же цена такого дома, полностью оснащенного и готового к проживанию, раза в три ниже, чем цена обычного дома аналогичных размеров.
Это наряду с особенностями кредитования стало основными причинами моды на такие дома. Плюс к этому скорость — ведь дом можно смонтировать на участке всего за несколько часов.
Добавьте сюда время на подключение к коммуникациям, оснащение мебелью и иными принадлежностями — все равно выйдет гораздо быстрее, чем строительство любого даже самого «быстрого» стационарного дома.
Да, акцентируем на этом особое внимание — настоящий современный жилой мобильный дом предлагается уже полностью оборудованным, вплоть до мебели, кроватей, кухни, сантехники и туалета с ванной. То есть это полноценное и комфортное жилье для любого времени года.
Мобильные дома можно использовать не только для жилья, но и, например, в качестве гостиницы. При этом сама модульность позволяет наращивать здание по мере необходимости. То есть инвестиции в строительство растягиваются во времени, первые модули быстро начнут приносить доход и финансировать приобретение новых частей дома.
Правообладатель — это собственник или арендатор?
Теперь сопоставим понятия «собственник», «правообладатель» и «арендатор». Казалось бы, кто же как не собственник обладает всеми правами на принадлежащее ему имущество. Но нет, не всегда, поэтому данные определения нельзя отождествлять. И собственник не всегда будет правообладателем, и правообладатель может не быть собственником.
Правообладатель – понятие более широкое. Им охватываются собственники, владельцы, арендаторы, владельцы земли на праве пожизненного наследуемого владения и бессрочного пользования, обладатели права сервитута и т.д.
Разница у правообладателей состоит в объёмах их правомочий. Так, например, собственник вправе владеть, пользоваться и распоряжаться землей, арендатор — только владеть и пользоваться, но не полностью распоряжаться (может сдать в субаренду, но не вправе продать); владелец также ограничен в правомочии распоряжаться имуществом.
Сам же собственник, передавая право владения другому лицу, к примеру, на основании договора аренды, на срок договора также теряет право пользования свои имуществом.
Таким образом, все рассматриваемые нами понятия очень перекликаются, иногда взаимозаменяемы, но сами по себе представляют собой разные понятия, издавна закрепившиеся в юридической практике.
Каков срок службы мобильного дома?
В то время как средняя продолжительность жизни мобильного дома составляет 30 до 55 лет, вы все еще можете пережить это число. Это лучше всего сделать, если вы убедитесь, что установка выполнена правильно, выберете правильное место и в целом будете придерживаться методов обслуживания.
Можете ли вы постоянно жить в передвижном доме? Вы не можете жить на них постоянно, у некоторых могут быть ограничения на количество времени, которое вы можете провести там за один раз.
Обесцениваются ли готовые дома? ПРОИЗВОДСТВЕННЫЕ ДОМА ПАДАЮТ ИЛИ ПОВЫШАЮТ СТОИМОСТЬ ПОСЛЕ ИХ ПЕРВОНАЧАЛЬНОЙ ПОКУПКИ? Миф: Промышленные дома не растут в цене, как другие формы жилья. Вместо, готовые дома обесцениваются в рыночной стоимости, подобно тому, как автомобили теряют ценность каждый день.
Как долго прослужит мобильный дом в Великобритании? Парковые дома изготавливаются на совесть около шестидесяти лет. Именно поэтому они настолько доступны по цене и стоят намного меньше, чем стандартный кирпичный дом. Собственность в парке действительно стала популярным способом жизни в Великобритании.
Компании, выпускающие такие дома, используют материалы с низкой теплоотдачей, применяя инновационные технологии, которые помогают быстро его построить. А также делают его пригодным для круглогодичного проживания и устойчивым к сейсмическим колебаниям.
Конструкция позволяет установить строение на любой подходящей площадке, а если нужно, быстро перевезти его на другое место. Для монтажа мобильного жилья не нужен капитальный фундамент. Их допустимо устанавливать на винтовые сваи, бетонные блоки или на другое жёсткое основание. Некоторые модели можно эксплуатировать на низкорамном полуприцепе, что упрощает их перевозку в случае необходимости. В зависимости от конструкции они бывают такие:
Состоящие из одного блока удобно использовать в качестве дачного домика, бани или сауны. Внутреннее устройство у них зависит от его назначения.
Модульные состоят из отдельных частей собранных в одну конструкцию. Каждая секция выполняет своё назначение и оборудована необходимыми коммуникациями. Готовые модули привозят на строительную площадку и собирают в единую конструкцию.
Интересное техническое решение – самораскладывающиеся мобильные дома, которые выпускает компания «Ten Fold Engineering». В собранном состоянии он помещается в стандартный контейнер и перевозится к месту установки на грузовике. После выгрузки на месте установки достаточно нажать кнопку, чтобы конструкция развернулась в полноценное здание площадью 60 кв. м.
Отличия в процедуре перевода частного дома и квартиры в МКД
Перевод частного дома в нежилой фонд разрешается в случае:
- дом не используется для проживания или нежилая часть полностью изолирована от жилой;
- проведена документальная и фактическая перепланировка помещения в соответствии с санитарными, техническими и другими требованиями;
- земельный участок, на котором расположен дом, не предназначен под ИЖС.
Основная разница в переводе частного дома от перевода квартиры в МКД заключается в отсутствии необходимости разрешения соседей на перемену статуса помещения, если не затрагиваются их интересы, защищаемые законом.
При переводе квартиры в МКД в нежилое помещение согласие остальных жильцов требуется для проведения перепланировки, которая может затронуть территорию дома или земельный участок, принадлежащих к общедомовому имуществу.
Разрешение собственников можно получить двумя способами:
- С помощью ТСЖ провести внеочередное общедомовое собрание и получить согласие большинства собравшихся.
- Самостоятельно провести собрание и получить согласие большинства при явке более половины собственников квартир.
Особенности многоквартирных домов
МКД отличаются от других жилых объектов и имеют свои особенности. Многоквартирные дома бывают точечные и протяженные, в зависимости от высоты и длины. Там может быть несколько подъездов с отдельным входом. Высота точечных зданий выше, чем длина, зачастую они имеют один подъезд.
МКД разделяют на:
- Секционные. Дом состоит из подъездов и секций, в каждой из которых имеется своя лестничная клетка. На этажах расположена лестничная площадка, с которой люди попадают в квартиры.
- Коридорные. Несколько лестничных клеток ведут в общий коридор. В квартиры можно попасть по внутреннему коридору.
- Галерейные. Вокруг дома или по одной стороне здания проходит галерея, откуда можно попасть в квартиры. Лестничная клетка обычно одна.
Является ли МКД объектом права?
Первое, на что стоит обратить внимание, это само определение термина «многоквартирный дом».
В соответствии с пунктом 6 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом, утв. ПП РФ от 28.01.2006 №47: «6. Многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством».
Уже из приведенного определения следует, что многоквартирный дом – это совокупность нескольких объектов недвижимости. К таким объектам относятся помещения в МКД, а также те элементы общего имущества, которые являются помещениями и земельным участком (то есть – именно объектами недвижимости).
Немаловажно отметить, что кроме помещений и элементов общего имущества в МКД больше ничего нет. То есть именно совокупность помещений и общего имущества образуют многоквартирный дом, и этот перечень исчерпывающий. Позиция, что в МКД могут быть помещения, принадлежащие отдельным собственникам, общее имущество, находящееся в долевой собственности собственников помещений, и что-либо еще, не основана на законе – никакого «чего-либо еще» в многоквартирном доме нет.
Таким образом, МКД – это совокупность объектов, принадлежащих различным собственникам.
А разве может существовать ситуация, в которой несколько вещей, находящихся в собственности различных лиц, в совокупности будут принадлежать некому иному лицу? Например, если два автомобиля принадлежат двум различным собственникам, то могут ли они совместно принадлежать некому третьему собственнику?
Конечно, пример с автомобилем можно привести иной. Например, два автомобиля, принадлежащие двум различным собственникам, используют некий гараж, принадлежащий иному, третьему собственнику. Чем не пример МКД? Но тут надо проанализировать основания использования такого гаража. Ведь очевидно, что автовладельцы, использующие чужой гараж, будут должны каким-то образом оплачивать такое использование. И порядок и размер такой платы будет определяться вовсе не на общем собрании автовладельцев, использующих гараж.
Но ведь существуют же гаражные кооперативы, существуют гаражи, порядок использования которых определяют именно автовладельцы? И в каких случаях это происходит? А происходит это тогда, когда эти самые гаражи принадлежат как раз этим автовладельцам, а если речь идет о гаражном кооперативе, то принимают решения именно те автовладельцы, которые являются членами этих кооперативов, то есть – учредители, владельцы таких кооперативов.
Такая же логика присутствует в вопросах управления общим имуществом в МКД – распоряжаются этим имуществом собственники этого имущества. А собственниками общего имущества в МКД являются собственники помещений в таком МКД.
Собственники помещений в МКД владеют своими помещениями единолично и общим имуществом совместно. То есть, в качестве объектов права в МКД имеются отдельные помещения (в т.ч. квартиры), а также общее имущество собственников помещений. В совокупности несколько объектов права не образуют новый объект права. Таким образом, технически такой объект как «многоквартирный дом» есть, но МКД как объекта права не существует.
Следовательно, невозможно определить собственника многоквартирного дома в целом, поскольку при определении лиц, имеющих право собственности на отдельные элементы МКД, можно определить исключительно владельцев отдельных помещений в доме, которые в совокупности владеют общим имуществом в таком доме.