Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Спасет ли договор субаренды от «алкогольного» штрафа?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Самое частое нарушение собственников коммерческих площадей — это неуплата налогов. Обычно за это устанавливается штраф в размере 20% от неуплаченной суммы налога, уточнил Денис Зайцев, руководитель налоговой практики юридической фирмы BMS Law Firm. Он пояснил, что также начисляются пени в размере 1/300 от ставки рефинансирования (хотя это и не мера ответственности, а мера обеспечения надлежащего исполнения обязательства). По прошествии определенного количества времени ставка становится 1/150, что жестче обычного кредитования.
Есть также штраф в размере 40%, который применяется в том случае, если налоговому органу удастся доказать, что лицо умышленно не уплатило налог. «Более того, налоговый орган при достижении определенных финансовых показателей по неуплаченным налогам может передать информацию о выявленных нарушениях в правоохранительные органы. В этом случае будет решаться вопрос о возбуждении уголовного дела. Наказание по ч. 2 ст. 199 УК РФ — вплоть до лишения свободы на срок до шести лет», — заявил Зайцев.
Санкции могут применить к арендатору, если он не выполняет обязательства перед арендодателем — например, пропускает сроки оплаты или портит имущество. Однако любой договор аренды предполагает наличие страхового депозита, как правило, равного двум−трем арендным платам. Чаще всего в случае нарушения собственник берет из него сумму, которую недополучил от арендатора, при этом последний все равно должен восполнить ее, уточнил директор департамента коммерческой недвижимости агентства Point Estate Роман Амелин. Он подчеркнул, что по окончании договора после подписания акта приема-передача помещения собственник возвращает страховой депозит арендатору — или в полном объеме, или за вычетом штрафов.
Новые коды ОКВЭД для торговли пивом
Коды ОКВЭД указывают при регистрации бизнеса в заявлениях Р11001 или Р21001. Чтобы указать виды деятельности, связанные с торговлей пивом, применяйте следующие коды ОКВЭД, актуальные в 2023 году.
Для оптовой торговли пивом:
- 46.34.2: Торговля оптовая алкогольными напитками, включая пиво и пищевой этиловый спирт;
- 46.34.23: Торговля оптовая пивом;
- 46.17.23: Деятельность агентов по оптовой торговле пивом.
Для розничной торговли пивом:
- 47.25.1: Торговля розничная алкогольными напитками, включая пиво, в специализированных магазинах;
- 47.25.12: Торговля розничная пивом в специализированных магазинах.
- 47.11.2: Торговля розничная незамороженными продуктами, включая напитки и табачные изделия, в неспециализированных магазинах;
Для торговли пивом в общепите:
- 56.30: деятельность баров, таверн, коктейльных залов, дискотек и танцевальных площадок (с преобладающим обслуживанием напитками), пивных баров, буфетов, фито-баров, автоматов по продаже напитков.
Приняли во внимание только площадь зала обслуживания
Заявитель занимает и использует под размещение кафе стационарное нежилое помещение общей площадью 61,7 кв. м. Арбитры посчитали, что для осуществления розничной продажи алкогольной продукции этого недостаточно.
Законодательством установлено требование о наличии стационарных торговых и складских помещений общей площадью не менее 50 кв. м. Данное требование введено с целью соблюдения розничными продавцами алкоголя ГОСТа, санитарных, противопожарных и иных правил к приему, хранению, подготовке и непосредственно реализации алкогольной продукции надлежащего качества в единой торговой точке и для наиболее эффективного контроля в сфере оборота такой продукции.
У заявителя же отсутствуют торговые и складские помещения общей площадью не менее 50 кв. м. Площадь торгового зала (зала обслуживания) составляет 36,8 кв. м, а в остальных помещениях располагается кухня, туалет и другие помещения. Следовательно, лицензиат не соответствует требованиям п. 6 ст. 16 Федерального закона N 171-ФЗ (Постановление ФАС МО от 11.02.2014 N Ф05-17665/2013).
Торговый объект и складское помещение должны быть единым целым
Как указало Росалкогольрегулирование, каждое указанное в лицензии место нахождения обособленного подразделения должно иметь стационарный торговый объект и складское помещение (Письмо от 30.04.2013 N 8977/03-04). Другими словами, требование законодательства о наличии стационарных торговых объектов и складских помещений общей площадью не менее 50 кв. м относится к каждому из объектов, где предполагается осуществление розничной продажи алкогольной продукции. Поэтому суммирование для получения лицензии площади каждого объекта, находящегося в пользовании организации, не основано на законе. Из арбитражной практики также следует, что торговый объект и складское помещение территориально должны образовывать единое стационарное помещение. Примеры — Решение Арбитражного суда г. Москвы от 28.02.2013 по делу N А40-161158/12-153-1663 и Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 04.06.2013 N 09АП-12661/2013-АК, оставленные без изменения Постановлением ФАС МО от 28.10.2013.
В целях розничной продажи алкогольной продукции для потребления на месте покупки (в кафе-баре) общество арендовало нежилые помещения, расположенные в подвале здания, площадь которых в общей сложности составляет 51,1 кв. м. Судьи решили, что представленные договоры аренды и субаренды не могут являться документами, подтверждающими право пользования на помещения общей площадью не менее 50 кв. м, и учитываться при выдаче лицензии на розничную продажу алкогольной продукции, руководствуясь следующим. Согласно плану ФБТИ «Ростехинвентаризация» помещения подвала не образуют единое стационарное помещение совместно с залом предприятия общественного питания, которые в своей общей совокупности должны составить не менее 50 кв. м. Как оказалось, арендованные помещения подвала представляют обособленные и не связанные между собой помещения, каждое из которых имеет свой отдельный вход. Таким образом, расположение данных помещений не позволяет обществу использовать их в совокупности по определенному законодателем назначению.
Судьи ФАС МО также согласились с тем, что нахождение торговых и складских помещений в разных местах не образует необходимую для лицензирования розничной продажи алкогольной продукции площадь (Постановление от 04.02.2014 N Ф05-16117/2013).
Предотвратите споры об охране
Государственная регистрация аренды недвижимого имущества осуществляется посредством государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества. С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества.
Если компания арендует помещение, нужно предоставить лицензирующему органу договор аренды. Договор должен быть зарегистрирован в Росреестре и длиться не меньше, чем срок лицензии — от одного года.
Программа разработана совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.
Пунктом 5 статьи 23.2 Закона N 171-ФЗ определено, что соответствие лицензионным требованиям помещений зданий, сооружений, технических средств, оборудования, иных объектов, которые предполагается использовать соискателем лицензии или лицензиатом при осуществлении лицензируемого вида деятельности является предметом внеплановой выездной проверки соискателя лицензии или лицензиата.
В соответствии с пунктом 4 статьи 16 Закона N 171-ФЗ розничная продажа алкогольной продукции при оказании услуг общественного питания осуществляется только в объектах общественного питания, имеющих зал обслуживания посетителей.
Сделка регулируется положениями первого параграфа 34-й главы Гражданского кодекса Российской Федерации. Предмет договора — помещение, передаваемое во владение и пользование, ограниченные временем. В той ситуации, когда помещение сдается в аренду не менее чем на один год, сделка подлежит государственной регистрации», — рассказывает Марина Светлицкая.
Уплачивается государственная пошлина в соответствии со ст. 333.33 Налогового кодекса РФ. На момент написания материала государственная пошлина для получения лицензии на розничную продажу алкоголя составляет 65 000 рублей за каждый год срока действия лицензии.
Поскольку предметом договора аренды служит нежилое помещение, то требуется указать данные, четко устанавливающие имущество, которое подлежит передаче в аренду.
Осматриваем помещение
Допустим, вы нашли подходящий вариант и уже договорились с владельцем о дате показа. Вот важные моменты, которые стоит проверить:
Входная группа. В помещение легко попасть, чтобы вход был прямо с улицы, и покупателям не нужно было преодолевать высокие лестницы.
Место для рекламы. Заранее узнайте условия размещения вывески. Например, если помещение находится в жилом доме, это нужно согласовать с жильцами и администрацией. В некоторых случаях за право установить вывеску придётся заплатить.
Разгрузочная зона. Поставки придётся принимать регулярно, поэтому к складу должен быть свободный доступ с улицы.
Площадь. Рекомендуемая площадь помещения под магазин — от 50 квадратных метров.
Электричество. Магазинам нужно много энергии: она питает кассовые аппараты, а в случае с продуктовыми ещё и холодильники и морозильные камеры. Подводить дополнительные мощности — очень затратная затея, поэтому обязательно проверьте количество киловатт в технической документации на помещение. За необходимый минимум принято считать 25 киловатт.
Коммуникации. В помещении должен размещаться санузел для сотрудников — то есть, хотя бы один туалет и одна раковина.
Какое помещение выбрать для открытия магазина
Первый шаг на пути открытия алкогольного магазина — поиск подходящего помещения. Как было отмечено выше здесь есть ряд ограничений. Во-первых — никаких многоквартирных домов. Открываться здесь — дело весьма рисковое. С одной стороны сложно подобрать квартиру подходящую под требования законодательства, с другой — горы недовольных жильцов, которые не дадут спокойно развиваться вашему бизнесу. Во-вторых, здание должно находиться на расстоянии не менее 100 метров от ближайших социальных учреждений, в т. ч. детских садов, школ, ВУЗов, физкультурно-оздоровительных учреждений. В идеале это должно быть отдельное здание, рядом с дорогой, с удобными подъездными путями и транспортными развязками. Таких мест немного, но увы это она из самых больших сложностей подобного бизнеса. Я имею ввиду поиск подходящего помещения.
Далее площадь помещения. Желательно, чтобы она составляла не менее 100м2. Это позволит не только разместить широкий ассортимент товаров, но и сделать формат самообслуживания, без которого сегодня сложно представить нормальный магазин.
Как и в других предприятиях, торгующих продуктами питания, здесь обязательно наличие систем вентиляции, кондиционера, пожарной охраны (в т. ч. огнетушителя). Более подробно о требованиях СЭС и пожнадзора можно прочитать в соответствующих законах.
У «алкогольного бизнеса», как ни странно есть своя сезонность. Летом лучше покупаются более легкие напитки крепостью до 15 гр. В холодное же время более популярен крепкий алкоголь (водка, коньяк, виски). По сути, открываться можно в любое время, делая больший акцент на группу товара, соответствующее сезону. Однако, традиционно наиболее выгодный месяц открытия — декабрь. Вот тут можно «стартануть» очень хорошо, отбить значительную часть понесенных на старте затрат и наработать первую клиентскую базу.
Пошаговая инструкция по получению «алкогольной» лицензии
Пошаговый алгоритм получения «алкогольной» лицензии включает следующие шаги.
- Проверка соответствия организации установленным требованиям к лицу, претендующему на получение разрешения. В случае обнаружения каких-либо несоответствий их важно устранить уже на этом этапе: рассчитывать, что контролирующие органы не заметят невыполнения каких-то требований или закроют на это глаза, не стоит.
- Сбор и оформление официальных документов, подтверждающих соответствие действующим требованиям, составление заявления.
- Оплата государственной пошлины установленной стоимости. Чтобы произвести оплату, организации сначала следует выяснить, сколько стоит лицензия на водку либо другой производимый или реализуемый продукт
- Подача заявки и пакета документов в лицензирующий орган. В большинстве случаев это соответствующее подразделение Росалкогольрегулирования, контролирующее ту территорию, где заявитель осуществляет свою деятельность. Но для получения разрешения на розничную торговлю алкоголем соискателю следует обратиться в профильный департамент органа местного самоуправления того региона, где он работает.
- Ожидание результатов рассмотрения заявки. В соответствии с административным регламентом, описанным в приказе Росалкогольрегулирования N 199, на это контролирующему органу отводится 30 дней. В исключительных случаях, требующих более тщательного и продолжительного рассмотрения обстоятельств, изложенных в заявлении и подтверждающих документах, этот срок продлевается еще на 30 дней.
- В случае принятия положительного решения – получение лицензии и проверка внесения сведений об этом документе в Единый реестр лицензионной документации в сфере производства и оборота спиртосодержащей продукции.
Требования к помещению
Люди употребляют пиво для расслабления, поэтому такие магазины нередко открывают на территории жилых массивов, а также в центральных городских районах. Нужно выбрать место с большой проходимостью, от этого зависит успех бизнеса. Самым выигрышным вариантом считается зона, через которую люди проходят, возвращаясь домой со службы.
Площадь помещения должна быть не менее 30–40 кв. м. Этого пространства достаточно для оформления прилавка, размещения в торговом зале нескольких стоек либо столов, расположения за перегородкой 20–30 пивных кег.
Рядом с выбранным зданием не должно быть медицинских и спортивных центров, военных объектов, школ и прочих образовательных учреждений. Точки по продаже пива на розлив нельзя открывать рядом с остановками общественного транспорта. За соблюдением перечисленных требований следят местные власти. Эти моменты они проверяют, прежде чем выдать разрешение на занятие торговлей. Магазин от перечисленных объектов должен располагаться на расстоянии 100 метров и более (в разных региональных субъектах эта цифра может отличаться).
Одна из сложностей при выборе помещения состоит в невозможности продажи пенных напитков в киосках и прочих нестационарных строениях. Это существенно ограничивает бизнесменов.
Для хранения пива нужно использовать отдельное помещение с хорошей вентиляцией. Холодильники нельзя располагать под санузлами квартир и ванными комнатами.
Точка по продаже разливного пива не должна повышать пожароопасность многоквартирной постройки, угрожать жизни или здоровью собственников квартир. Запасной выход располагают в легкодоступном месте, он должен иметь огнестойкую облицовку. Помещение оснащают двумя исправными огнетушителями с инструкцией по их эксплуатации на случай возгорания. На видном месте нужно разместить эвакуационный план.
Большая часть расходов при открытии пивного магазина приходится на покупку оборудования. Предприниматель должен купить онлайн-кассу, столики или стойки, а также комплекс, при помощи которого будет осуществляться розлив пенного напитка.
В целях экономии можно приобрести подержанную мебель. Также потребуются стандартные витрины под снеки и холодильники под вяленую рыбу.
При подборе кассового оборудования необходимо учитывать желаемую степень автоматизации торговой точки. Наличие такой техники способно сильно упростить работу магазина и всего персонала, поэтому на ней рекомендуется не экономить. Торговую точку нужно оснастить:
- онлайн-кассой (она должна иметь программу складского учета);
- сканером считывания штрихкода;
- электронными весами для снеков;
- мобильным терминалом эквайринга;
- ящиком для денег.
Правовой режим использования нежилых помещений
Подвал жилого дома относится к общему имуществу, теоретически он принадлежит всем, кто владеет квартирами в этом здании, и эти люди могут им пользоваться. Но так как именно в подвале проходят коммуникации, сделать это по собственному желанию и усмотрению нельзя, необходимо соблюдение ряда условий (например, вещи не должны никаким образом соприкасаться с трубами), а также разрешение. Чтобы получить его, нужно действовать вместе с управляющей компанией.
Важно! В новых правилах пожарной безопасности указывается, что использовать подвалы и цокольные помещения по не прямому назначению нельзя. На практике это означает, что жильцы не могут самовольно организовывать кладовые и помещения иного назначения в подвалах – только в том случае, если они согласуют подобное использование помещений, а в документацию по дому будут внесены соответствующие изменения.
Как быстро найти арендатора
Еще несколько полезных советов помогут быстро сдать офис в аренду и объект иного предназначения.
Собственникам, которые не готовы лично заниматься поисками арендатора, проводить показы/переговоры – имеет смысл обратиться за помощью профессионального риэлтера. Он объективно оценит помещение, установив его реальную стоимость, сделает качественные фото, правильно составит текст объявления и станет заниматься демонстрацией вашего имущества.
Впрочем, в сотрудничестве с агентством имеются некоторые нюансы. Их необходимо уточнить до начала сотрудничества.
Если арендодатель хочет быстро найти арендатора своего помещения, то он может возложить оплату агентского гонорара на себя (многие агентства берут оплату за услуги именно с арендаторов). Данный вариант часто применяется собственниками элитной недвижимости или если во владении находится много объектов. Деньги, уплаченные риэлтеру, в том числе, будут потрачены на расходы по сдаче в аренду объекта. Другой быстрый вариант сдать коммерческую недвижимость – уменьшить арендную плату. И совсем не нужно сдавать помещение за «три рубля», достаточно снизить стоимость аренды на 5-10%. Тогда у помещения повышается конкурентоспособность.