Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: ««Правило трех Д». Что нужно делать, чтобы банк точно одобрил ипотеку». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Принимая решение об одобрении кредита, банки используют два механизма: индивидуальный и скоринг. Первый — это когда решение принимается уполномоченным лицом или кредитным комитетом по конкретному заемщику. Второй представляет собой балльную систему, зашитую в программное обеспечение кредитной организации, объясняет советник первого заместителя председателя комитета Госдумы по финансовому рынку Ирина Данилина.
Как банки решают, кому одобрить ипотеку?
«По совокупности набранных баллов устанавливается скоринговый рейтинг клиента. Но независимо от того, какой подход будет применять банк при оценке потенциального заемщика, ведущую роль всегда играют платежеспособность клиента, его кредитная история и нагрузка», — говорит она.
Какие показатели учитывают бюро кредитных историй при расчете скоринга
Если вы запросите кредитный отчет в любом БКИ, то увидите, что социальные и демографические факторы там не упоминаются вовсе. Они интересуют только банк.
В кредитном отчете БКИ выводится рейтинг на основе сведений о прошлых и текущих (при наличии) займов:
-
платежная дисциплина (наличие задолженностей и просрочек);
-
количество запросов кредитной истории от разных банков;
-
возраст кредитной истории;
-
количество займов;
-
их типы.
Какие документы потребуются для оформления ипотеки?
Окончательный список определяется банком и зависит от условий кредита.
В большинстве случаев для оформления ипотечного кредита будет достаточно следующих документов:
- паспорт;
- второй документ, подтверждающий личность (водительское удостоверение, военное удостоверение, военный билет, загранпаспорт или СНИЛС);
- документы, подтверждающие финансовое состояние и наличие постоянной работы (справка о доходах и удержанных суммах налога, бывшая 2-НДФЛ или выписка с зарплатного счета, для предпринимателей — налоговая декларация или справка по форме банка);
- документы на квартиру (например, схема помещения, характеристика жилого помещения, отчет о стоимости недвижимости);
- документы, подтверждающие наличие первоначального взноса (выписка об остатке средств на счете или вкладе в банке, свидетельство о праве на получение субсидии, государственный жилищный сертификат, свидетельство о праве участника
накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих на получение целевого жилищного займа и др).
Как снизить ежемесячный платеж и срок кредита, если ипотека уже оформлена?
Наиболее популярным способом снижения ежемесячных платежей и срока кредиту является погашение задолженности с опережением графика. За досрочное погашение на гражданина не накладываются никакие штрафные санкции.
Если вы вносите ежемесячно большую сумму, банк может пересчитать кредит двумя способами: с уменьшением срока кредита либо с уменьшением ежемесячного платежа. Обе схемы выгодны, но имеют свои особенности.
При пересчете срока платежа удастся сэкономить на общей переплате банку по кредиту (потому что меньше время пользования кредитом), однако ежемесячная платежная нагрузка останется прежней. При пересчете размера платежа можно сократить ежемесячные траты до комфортного минимума, однако экономия на процентах окажется менее существенной.
Как улучшить персональный кредитный рейтинг
Улучшить данный показатель главным образом можно своевременным обслуживанием кредитов. Если персональный кредитный рейтинг невысокий, то эксперты советуют не брать сразу ипотеку.
«Возможно, имеет смысл взять небольшой потребительский кредит, аккуратно его обслуживать, и тогда ПКР будет расти. Полезно будет закрыть те кредиты и кредитные карты, которыми заемщик не пользуется, — это также может повлиять на положительное решение банка», — порекомендовал директор по маркетингу НБКИ.
Кроме того, следует воздержаться от посещения многих банков сразу, поскольку они могут с вашего согласия направить запросы в кредитные бюро, а эти запросы попадут в кредитную историю, добавил глава БКИ. Лучше всего отслеживать уровень своего ИКР онлайн и сделать ставку на какой-то один банк.
Как ипотечный брокер можем вам помочь
Большинство моих клиентов узнают обо мне только после того, как несколько раз получат отказ от банков. Я могу помочь не только заемщикам с проблемами, но и самым идеальным.
Я помогу любому заемщику получить одобрение быстрее и на более выгодных условиях, чем при самостоятельном обращении в банк
Я помогу вам, если:
- не знаете с чего начать или запутались с документами;
- не можете подтвердить доход;
- не хватает денег на первоначальный взнос;
- уже обращались в банк и получили отказ;
- вы гражданин другой страны.
Главное, что я делаю — подбираю оптимальную кредитную программу в одном из банков партнеров. Банки лояльно относятся к нашим клиентам: они знают, что мы уже их проверили, изучили историю и подсказали как исправить проблемы.
Ипотека для банка — не только долгосрочный доход, но и большой риск. Если вы не сможете платить, банку будет сложно вернуть свои деньги обратно. Именно поэтому банки так требовательны.
Размер дохода — главный критерий для банка
Портрет идеального заемщика:
- российское гражданство;
- возраст от 21 до 45 лет (формально можно до 60-65, но на практике людям старше 45 лет одобряют кредит реже);
- с работающей второй половиной и без детей;
- официальная полностью белая работа;
- высокий и постоянный доход;
- ежемесячный платеж составляет 20-30% от зарплаты, но не больше 50%;
- стаж работы не менее года, редко менял работу, работает у одного работодателя не меньше полугода.
Оцените ваши финансовые возможности для получения ипотеки
Прежде чем взять ипотеку на квартиру следует выяснить, сможете ли вы её оплатить. Для этого нужно рационально оценить свой бюджет, учитывая разные факторы. Например, принимая во внимание, какой на имущество первоначальный взнос, сколько составляет общая стоимость недвижимости, сколько на момент оформления готовы внести и каким будет ежемесячный платеж. Поскольку его придется платить много лет, этот фактор нужно учитывать. Если платежи по кредиту больше 40% вашего общего бюджета, риск подобной кредитной программы довольно высокий.
Чтобы взять ипотеку, заемщику нужно не только тщательно просчитать программу, но и спрогнозировать дальнейшее развитие событий. Например, доход семьи за 15-25 лет может, как вырасти, так и упасть. Например, финансовые проблемы стимулирует рождение детей или потеря работы/работоспособности. Для таких случаев рационально подготовить финансовую подушку, позволяющую выплачивать кредит даже в сложные периоды. Минимального запаса должно хватить на 6 месяцев платежей.
Кредитная ставка, по которой выдается ипотека, также важный фактор. Она может отличаться от банка к банку, но в среднем взять деньги можно под 9,57% годовых. Первоначальный взнос может существенно сказаться на размере ставки, поскольку первоначальный взнос – это самый крупный платеж, составляющий весомую долю долга. Чем больше сделанный вами взнос, тем меньше ставка. Хотя банки устанавливают определенные лимиты, согласно которым первоначальный взнос должен иметь стандартизированный размер. Как правило, первоначальный взнос – это 10-15% от общей суммы, которую просят на покупку имущества.
Что касается валюты, в которой возьмёте кредит, лучше остановить свой выбор на той, в которой получаете доход, поскольку на конвертации можно много потерять. Не стоит обращать внимание на более выгодную процентную ставку. Если курс вырастет, ипотека не будет выплачена.
Cоберите документы для оформления ипотеки
Для взятия ипотеки в банке, нужно собрать пакет документов. Правильно собранная папка бумаг увеличивает ваши шансы на получениекредита. Стандартно, чтобы была оформлена ипотека, потенциальных клиентов могут попросить принести паспорт, справку, подтверждающую доходы, трудовую книжку (её заверенную копию), документы о семейном положении.
Но учтите, что рассматриваемый перечень не полный. Он может меняться зависимо от банка куда обратились, социального и семейного положения. Чтобы знать, какой именно набор документов готовить, следует уточнить информацию на сайте банка.
Есть банки, где оформить ипотеку можно по упрощенной схеме. Достаточно всего двух документов. Например, это может быть паспорт и СНИЛС. Но такие программы встречаются не везде. Хотя если вы являетесь зарплатным клиентом банка, то список документов сократится. Причем сокращение настолько серьезное, что порой достаточно принести только паспорт. Вся остальная информация уже есть и взятию ипотеки не помешает.
Изучите кредитный договор
Кредитный договор – это один из самых важных документов, когда оформляется ипотека, потому получив его и прежде чем подписывать, необходимо тщательно изучить текст. Иногда в договор включают малозаметные, но крайне невыгодные для заемщика пункты. Это редкая практика, но все же встречается.
Убедитесь, что в договоре есть вся информация. Например, что является предметом ипотеки, во сколько его оценили, в течение какого срока действуют обязательства, какой размер первоначальных взносов. Если рассматриваемой информации в договоре об ипотеке нет, документ не будет считаться действительным. Но могут быть и другие важные пункты, вроде дополнительных пошлин, комиссий, штрафов и т.п.
Иногда в договоре есть пункты, ограничивающие права заемщика на имущество после того как они решили взять кредит. Например, пока квартира в ипотеке её нельзя продавать, менять место жительства и т.п. Также жилье нельзя сдавать в аренду, делать ремонт, что предусматривает перепланировку.
Нельзя чтобы в договоре были пункты о платных дополнительных услугах, что предоставляет банк. Эти пункты противоречат закону, потому следует либо убрать их из договора, либо сменить банк, где оформляется ипотека, и больше с рассматриваемой организацией не сотрудничать. Также убедитесь, что размеры первоначальных взносов соответствуют стандарту.
Обязательное страхование, не такое «обязательное». Получить страховку нужно для заложенного имущества, но не более. Потому если банк навязывает услуги по страхованию, это также плохой знак. Нельзя включать в договор запрет на досрочное погашение ипотеки, когда квартира уже куплена.
Кратко: какая должна быть зарплата для получения ипотеки?
-
Для семей банки учитывают при рассмотрении заявки суммарный доход и наличие иждивенцев. На семью при ежемесячной выплате по ипотеке должно оставаться не менее 50%.
-
Банк требует подтвердить доход справкой 2-НДФЛ. Серая зарплата не учитывается. Но если зарегистрироваться в качестве самозанятого и отчислять налоги, сможете подтвердить доход.
-
Ипотеку могут одобрить даже при минимальном доходе. Но это в том случае, если заемщик приводит поручителя или берет ипотеку под залог другой недвижимости.
-
Если у заемщика есть неофициальная подработка, банк будет учитывать этот доход. Но придется предъявить выписку по карте о дополнительном заработке. И регистрироваться в качестве самозанятого в этом случае необязательно.
Как выдают кредит по двум документам
Некоторые банки предлагают оформить ипотеку по двум документам: паспорту и СНИЛС. Это не значит, что банк не проверит кредитную историю, на самом деле все этапы проверки остаются прежними.
Заемщику не нужно показывать справку о доходах, но придется заполнить подробную анкету, в которой будут данные о месте работы и уровне дохода. Андеррайтер проверит, честную ли информацию указал заемщик, например, позвонит к нему на работу и спросит, как долго он работает и какая у него зарплата. Для ипотеки по двум документам банки требуют более высокий первый взнос. Если в обычном случае взнос может быть 10%, то с упрощенной версией банку нужно себя застраховать от рисков. Например, у ВТБ первый взнос будет 20%, а у остальных — 30%.
Если заявку по двум документам подает ИП или самозанятый, которые сам выдает себе справку о доходах, скорее всего, ему одобрят ипотеку в том банке, где у него расчетный счет. Потому что другие не смогут оценить, сколько денег проходит по счету и справится ли человек с обязательствами.
Самостоятельность как наказание
К нам обратилась клиентка в несколько растерянных чувствах. Она заполнила заявку на сайте банка.
Ей перезвонили через некоторое время обрадовать, что кредит одобрен. Но когда она стала выяснять, сколько денег дали, то оказалось, что всего 900 тысяч. Даже не миллион. За такую сумму можно рассчитывать только на приобретение комнаты. А подавала она заявку на 3 млн. И как сейчас быть?
Задача ипотечного брокера в такой ситуации – привести клиента в чувство и помочь, думать логически. Клиентке объясняем – у нас два варианта. Чтобы получить желаемую сумму, подаем заявку в другой банк, но предварительно проводим анализ – выясняем её скоринг-балл, запрашиваем сведения в бюро кредитных историй, выясняем ее платежеспособность, достоверность справок о доходах, правильность их заполнения (не редки случаи неверно заполненных бухгалтером справок) и данных о работодателе (именно в пандемию банки стали уделять большое внимание работодателю), наличие иных кредитных обязательств, включая выданные, не активированные карты. Параллельно выясняем судьбу одобренной заявки и причины столь маленького кредита.
По закону банки не обязаны сообщать потенциальному клиенту причины отказа в кредите. С 1 марта 2015 года их, правда, обязали записывать эти причины в кредитную историю заемщика. Но оперативно узнать причину отказа клиент не может. У ипотечного брокера же много инструментов, сервисов, и конечно, для агентства банки выделяют персонального менеджера. Мы звоним своему менеджеру, выясняем историю заявки. Дальше оставалось только улыбнуться.
Оказывается, при заполнении заявки клиентка записала все свои расходы, включая сумму на корм кошке. А также указала, что арендует квартиру за 25 тысяч. Зачем? А затем, что хотела показать банку, какая она платежеспособная.
Что делает банк с этой информацией? Он суммирует все ее расходы и вычитает эту сумму из доходов. И соответственно, ее дохода уже не хватает на покрытие той суммы, которую она просила. И в глазах банка наша девушка становится не только неплатежеспособной, но она чуть ли не попадает в категорию отказников. А есть еще такая шутка, как мораторий после отказа на 2 месяца. Но нашей клиентки это не коснулось, поскольку отказа не было.
Что делаем дальше? Я обычно страхуюсь, и подаю заявки в три — четыре банка одновременно. Но перед этим, конечно глубокий анализ заёмщика, работодателя и документов на кредит. После чего с клиентом выбираем лучшие условия для него. И это необязательно будет ипотечная ставка. Это может быть и размер кредита, и срок, и размер страховки. Вариантов много.
Из четырех банков клиентке кредит одобрили в двух. Причем, тот же банк, который ей ранее одобрил заявку, снова дал одобрение на сумму больше, но при этом выкатил кучу расходов. Надо было заплатить за титул, страхование жизни, объекта, при этом страховка повышенная, что-то еще. Мы выбрали другой банк, с менее жесткими условиями. И сохранили сделку.
Чтобы дали ипотеку, нужно соответствовать критериям кредитной организации. Поэтому прежде чем одобрить кредит, благонадёжность заёмщика проверяют по некоторым пунктам:
общая оценка кредитных рисков на основании данных, представленных в заявке;
проверка подлинности документов и корректности указанных сведений — подтверждение дохода, места работы и др.;
кредитная история, наличие действующих кредитов;
трудовой стаж и специфика профессии;
репутация — судимости, публикации, упоминания в социальных сетях, СМИ и так далее.
На первом этапе данные обрабатывает скоринговая программа, которая автоматически определяет уровень риска на основании статистических данных. После этого документацию передают в службу безопасности. Окончательное решение о выдаче принимает кредитный комитет.
Основные причины отказа в получении ипотеки займа можно выделить:
Несоответствие требованиям — недостаточный доход, стаж, неподходящий возраст и так далее.
Испорченная кредитная история. Просрочки по старым кредитам более трёх месяцев, судебные тяжбы с банковскими организациями.
Предоставление недостоверных сведений о себе, а также поддельных документов. Сюда также относится некорректно заполненная документация, например ошибки в справках о доходах.
Неоплаченные задолженности по штрафам ГИБДД или налогам. Это достаточно распространённая причина отказа.
Высокая кредитная нагрузка — наличие открытых кредиток, действующих потребительских займов и др.
Повторная подача заявки в организацию, которая ранее отказала.
Нередко отказывают из-за того, что не хватает каких-либо документов или кредитный менеджер не смог убедиться, что человек действительно работает в указанном месте.