Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как взять помещение в аренду и не остаться с долгами». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Договор аренды рабочего места для Самозанятого не имеет стандартизированной формы. Составляется в простом письменном виде, согласно общим нормам и требованиям к деловой документации. Такой документ можно составить самостоятельно, без привлечения помощи юриста.
Кто такие самозанятые и в чем их ограничивает закон?
Для более точного понимания необходимо разобраться, как закон трактует понятие «самозанятый» и какие ограничения применимы к этой категории налогоплательщиков. В ФЗ-422 сказано, что самозанятые граждане вправе выполнять работу или оказывать услуги самостоятельно и получать за это материальное вознаграждение. Они могут продавать товары или имущественные права, но с определенными ограничениями. В пункте 1 статьи №6 этого закона перечисленные эти ограничения:
- Нельзя продавать подакцизные товары (алкоголь, табачная продукция);
- Нельзя добывать и продавать полезные ископаемые, заниматься лесозаготовкой;
- Нельзя перепродавать товары или имущественные права — для такого вида деятельности нужно оформлять ИП;
- Нельзя работать в интересах третьих лиц. Это могут быть как агентские договоры, так и доставка товара.
Соотношение стоимости аренды и уплаты налога
Многих волнует вопрос: «Скажется ли стоимость временного владения коммерческой недвижимостью на сумму налога?». Ответ прост — нет. В ФЗ-422 четко прописано что налогом облагаются только доходы от профессиональной деятельности. Для большей наглядности разберем следующую ситуацию:
Программист — фрилансер Константин снял офис за 15 000 рублей в месяц. За три месяца он смог заработать 327 000 рублей из них 150 000 он получил от физических лиц, работая на биржах фриланса, а на аренду он потратил 45 000 рублей. Налог нельзя уменьшить из-за расходов по аренде поэтому Константин должен заплатить 150 000 х 4% + 177 000 х 6% = 16620 рублей
Поэтому перед тем, как принимать решение об аренде обязательно посчитайте предстоящие расходы. Аренда не всегда выгодна, особенно для деятельности, связанной с минимальными начальными вложениями. Для фрилансеров на начальном этапе достаточно ноутбука, а значит можно легко работать из дома. Либо найти единомышленников и вскладчину снять за недорого небольшой офис, что по факту будет тем же коворкингом только в локальном варианте.
Нужен ли компании договор с самозанятым
В основном, договор нужен. Но если речь идет о разовой услуге, которая будет оказана «здесь и сейчас», то можно обойтись без составления письменного договора. На это обратила внимание ФНС в п. 2 письма от 20.02.2019 № СД-4-3/2899@, указав, что «при оказании услуг по сделке, исполняемой немедленно при заключении договора, заключение договора в письменной форме не требуется. Факт заключения договора подтверждается уплатой заказчику соответствующей суммы за оказанные услуги». Во всех остальных случаях отдельный договор в письменной форме нужно оформить.
При подготовке такого договора целесообразно включить в него следующие положения:
- сведения о статусе исполнителя (что он самозанятое лицо, уплачивающее НПД);
- обязанность по выдаче чека при оплате вознаграждения (можно также предусмотреть уплату штрафа за непредставление чека);
- обязанность гражданина уведомить компанию о снятии его с учета в качестве плательщика НПД и сроки такого уведомления (можно также предусмотреть уплату штрафа за несвоевременное уведомление).
Правила составления документа
Договор аренды рабочего места для Самозанятого не имеет стандартизированной формы. Составляется в простом письменном виде, согласно общим нормам и требованиям к деловой документации. Такой документ можно составить самостоятельно, без привлечения помощи юриста.
Силу документ будет иметь при наличии необходимых реквизитов:
- Наименование организации,
- Название документа и его номер,
- Место составления,
- Дата подписания,
- Наименование сторон,
- Описание события. Обязательно: сумма аренды (без указания арендной платы соглашение не действительно ( Ст.654 ГК РФ )) и описание помещения,
- Подпись (должность, расшифровка).
Исполненным соглашение будет считаться после подписания акта приема-передачи, если иное не предусмотрено в договоре.
Печать ставится при наличии или по договоренности сторон. Это не входит в перечень обязательных реквизитов.
Договор подряда и договор оказания услуг
Чаще всего физлица, зарегистрированные в качестве плательщиков НПД (Налог на профессиональный доход), оказывают заказчикам определенные Услуги, а также выполняют в их интересах установленные работы.
Сотрудничество осуществляется на основании договора – при его составлении важно обратить внимание на то, как исполнителю будут возмещаться расходы, которые он понесет при исполнении своих обязанностей. Можно отметить, что возмещение понесенных издержек:
- включено в размер вознаграждения – в этом случае заказчик выплачивает самозанятому только ту сумму, которая изначально была указана в договоре;
- производится отдельно – в этом случае заказчик производит доплату к основному вознаграждению, при условии представления самозанятым подтверждающих документов.
Если не прописать этот нюанс в договоре, компенсация расходов, понесенных исполнителем, и возмещенных заказчиком сверх цены договора, не будет признана объектом НПД – значит, заказчику придется удержать с суммы выплаты НДФЛ как с обычных доходов физического лица. А вот страховые взносы с этой суммы заказчику платить не нужно (пп. 16 п.
1 ст. 422 НК РФ).
Аренда под парикмахерскую
Самостоятельно парикмахер-фрилансер не может арендовать пустое помещение для того, чтобы оказывать услуги. Есть определенные требования к помещению, касающиеся санитарного состояния и пожарной безопасности. Поэтому деятельность парикмахерских регламентируется контролирующим органами.
А они не смогут дать разрешение если у вас нет статуса организации, даже если все соответствует нормам. Да и нанять сотрудников для работы вы не сможете — согласно ФЗ-422 самозанятый не имеет на это права.
Впрочем, законом не запрещено арендовать помещение или его часть в уже работающей парикмахерской, так как за прохождение проверки отвечает арендодатель, который имеет статус организации.
При этом самозанятый может договориться о том, что будет выплачивать аренду не фиксированной суммой, а в виде процента с каждого клиента — в таком случае обе стороны будут заинтересованы и нет прямой конкуренции.
Чем отличается жилое помещение от нежилого
Для начала попробуем разобраться в статусе жилого и нежилого помещения. Как это часто бывает, закон не дает чёткого разграничения этих понятий.
В статье 15 ЖК РФ находим, что жилым признаётся изолированное помещение, пригодное для постоянного проживания граждан. Перечень видов жилых помещений ограничен: это жилой дом или его часть; квартира или её часть; комната.
Все остальные объекты по умолчанию признаются нежилыми. Специального определения нежилой недвижимости закон не даёт. Статус помещения – жилое или нежилое – заносится в кадастровый реестр, поэтому в выписке сразу понятно его назначение.
Отдельно стоит сказать про апартаменты. Правовой статус такой недвижимости до конца не проработан. Казалось бы, апартаменты являются изолированным помещением, пригодным для постоянного проживания. Однако среди видов жилой недвижимости в ЖК РФ они не перечислены.
В результате покупатели апартаментов, которые используют их именно в качестве жилых помещений, не могут здесь прописаться. При этом коммунальные услуги и налог на недвижимость приходится платить по более высоким тарифам.
О необходимости разобраться со статусом апартаментов не раз говорили в Госдуме. Есть даже законопроект № 1162929-7, который находится на рассмотрении депутатов с апреля 2021 года. Вполне возможно, что в ближайшем будущем апартаменты всё-таки получат статус жилых помещений. Но не все из них, а только те, которые отвечают требованиям к безопасности проживания, обеспечены необходимыми коммунальными ресурсами и размещены там, где есть социальная инфраструктура.
Минстрой вообще предложил запретить дальнейшее строительство апартаментов, но только после перевода уже существующих объектов в статус жилых.
Итак, ещё раз подчеркнем разницу между разными видами недвижимости:
- жилая – дом (часть), квартира (часть), комната;
- нежилая – все остальные объекты, в том числе, апартаменты.
Ограничения по территории и размеру дохода
Эксперимент проводится пока на территории 23 регионов РФ.
Пункт 1 ст. 2 закона № 422-ФЗ привязывает регион проведения эксперимента не к месту нахождения налогоплательщика, а к месту ведения деятельности. То есть если квартира для аренды у самозанятого находится в регионе проведения эксперимента, а сам самозанятый проживает или зарегистрирован в другом, он все равно может применять НПД.
Однако допустим вариант, когда самозанятый зарегистрирован в качестве предпринимателя в регионе эксперимента и получает в нем доход, а также получает доход, удовлетворяющий условиям применения НПД, и на иных территориях. В этом случае под НПД попадают все доходы, получаемые как на экспериментальной, так и на другой территории.
Что касается размера дохода, то п. 8 ст. 4 закона № 422-ФЗ запрещает применять НПД тем налогоплательщикам, у которых доход при расчете налоговой базы по НПД превысил 2,4 млн руб. в текущем календарном году.
Необходимо понимать, что в среднем доход в месяц при таком режиме налогообложения не должен превышать 200 000 руб. Однако помним, что ограничение идет не по месячному доходу, а по годовому.
Особенности заключения договора с самозанятым
Договор с самозанятым — это договор гражданско-правового характера, заключаемый с гражданином, применяющим профессиональный налог. Такой договор отличается от обычного только субъектом, но в связи с этим рекомендуется включить в него дополнительные условия.
В связи с введением профналога в РФ нередко и у юридических, и у физических лиц возникает вопрос, как заключить договор с самозанятым. Работать самозанятый вправе и с теми, и с другими, но есть особенности применения этого режима, которые стоит предусмотреть при заключении контракта. Не стоит подходить к вопросу шаблонно, условия и налоги в договоре с самозанятым лицом необходимо периодически проверять на актуальность, так как нормы применения этого типа правоотношений еще не устоялись.
Самозанятый или наемный работник: опасность подмены понятий
Работа такого гражданина на условиях трудового соглашения возможна — в этом случае все налоги за него платит работодатель, как за работника без особого статуса. Одновременно с работой по найму гражданин вправе зарегистрироваться в качестве плательщика профналога и в свободное от работы время оказывать услуги. В этом случае он сам платит за себя профессиональный налог с полученного дохода.
НО если работодатель пытается подменить трудовой договор ГПХ с самозанятым, есть риск, что такой контракт госорганы переквалифицируют в трудовой. Чтобы этого избежать, не указывайте в нем следующие пункты:
Не стоит маскировать трудовой контракт под взаимоотношения с самозанятым, налоговая и трудовая инспекции осуществляет за такими правоотношениями особенно жесткий контроль.
Итак, отвечая на вопрос, как самозанятому работать с юридическими лицами, необходимо обязательно отметить, что только в качестве самостоятельного субъекта, оплачивающего за себя налоги. Заключить трудовой контракт разрешается только в качестве наемного работника, не применяя новый режим по 422-ФЗ.
Как правильно составить договор аренды квартиры
После того как наниматель оценил состояние квартиры, проверил документы, можно приступать к составлению договора найма. В договоре есть обязательные условия, без которых он не действует, и есть дополнительные условия, которые стороны могут указать по желанию. Если они этого не сделают, будут действовать общие нормы закона, отметил Дмитрий Венгерский. К обязательным условиям договора найма относятся:
В данном пункте прописывают все сведения об арендуемой квартире: полный адрес, ее площадь и кадастровый номер. Там же указывается детальный перечень имущества, находящегося в квартире и передаваемого в пользование жильцу. Здесь также необходимо указать, что снимаемое жилье не находится в залоге и не обременено правами других лиц.
Здесь прописываются паспортные данные наймодателя и нанимателя, а также иных лиц, которые будут проживать в квартире постоянно или временно. К примеру, если наниматель заселяется один, но к нему могут приезжать родители или родственники, он может прописать это в договоре. Если наймодатель увидит, что в квартире «толпа», которая не предусмотрена договором, это может стать основанием для прекращения арендных отношений.
Срок действия договора найма стороны выбирают сами. Он может быть заключен на короткий срок (до 11 месяцев) или на длительный (от 1 года). Если стороны не указали срок действия договора, он считается бессрочным.
В этом пункте необходимо прописать размер оплаты, сроки ее внесения и порядок. Например, ежемесячно 10 числа наниматель перечисляет на карту деньги за квартиру. Если оплата осуществляется наличными, то необходимо предусмотреть расписку за ее получение. Здесь также следует подробно прописать, что включает в себя арендная оплата: входят ли плата за интернет, коммунальные услуги, что понимается под ними. Традиционные условия — это когда оплачивается аренда, а сверху оплачиваются услуги по счетчику. Здесь же прописывается возможность или периодичность пересмотра оплаты. Также можно предусмотреть неустойку за просрочку
В данном пункте необходимо прописать сумму обеспечительного платежа (как правило, она равна месячной оплате) и как она будет вноситься. Иногда собственник разрешает разбить депозит на несколько месяцев — это тоже лучше указать в договоре. Также необходимо уточнить порядок возврата депозита (четко прописать пункты, когда он не возвращается), чтобы избежать неприятных ситуаций.
Основная обязанность наймодателя — в согласованный срок передать квартиру в пригодном для использования состоянии. Основная обязанность нанимателя — вносить вовремя плату за квартиру и держать ее в надлежащем состоянии. Также наниматель должен использовать квартиру исключительно для проживания там лиц, указанных в договоре, а не в иных целях — например, организации маникюрного салона (если это не указано в договоре). В противном случае последует расторжение договора в одностороннем порядке. Подробнее права и обязанности сторон можно посмотреть в образце договора.
Чтобы заключить договор найма, понадобятся паспорта обеих сторон и свидетельство о регистрации права собственности или выписка из государственного реестра недвижимости (ЕГРН) на жилое помещение. Договор считается действительным с момента его подписания.
«Очень важно прописать детальный перечень имущества, находящегося в квартире и передаваемого в пользование нанимателю. Для этого используется акт приема передачи жилья. В нем сделайте опись мебели и техники, а также их состояние. Приложите для достоверности фото квартиры и самой техники. Там же укажите показания счетчиков на момент передачи квартиры», — рекомендует Дмитрий Венгерский.
Сколько платит налог самозанятый со сдачи квартиры?
На 2022 год правила таковы:
-
при сдаче квартиры ФЗ – 4%;
-
при сдаче квартиры юридическому лицу – 6%;
-
государство предоставляет вычет 10000 рублей для уменьшения налоговой ставки.
Доход самозанятого от аренды можно рассчитать по-разному:
-
арендодатель получает от жильцов только аренду, а коммунальные услуги он оплачивает сам. Так налог считается только от аренды;
-
арендодатель получает от жильцов и арендную плату, и деньги на оплату коммунальных услуг. Деньги, потраченные на оплату услуг по счетчику (вода и свет), не считаются доходом. А с оплаты ЖКУ, ОДН, тепла налог считается;
-
залог или страховой депозит налогом не облагается, если полностью возвращается жильцам. Если часть средств арендодатель удерживает, например, за восполнение ущерба, то на эту сумму налог будет начисляться. В этом случае, если арендаторы испортили мебель или испачкали стены, арендодатель может не возвращать депозит;
-
переменные расходы доходом не считаются, поэтому если арендатор портит ремонт в квартире или имущество, выплаченный им арендодателю штраф налогом облагаться не будет (если это не депозит). Но обычно все эти нюансы должны быть прописаны в договоре для безопасности обеих сторон.
Как оплачивать налог за сдачу жилья как самозанятый?
Чтобы стать самозанятым и оплачивать налог за сдачу жилья:
-
загрузите приложение «Мой налог» и отправьте заявление. Если раньше вы были ИП, сообщите о смене статуса в налоговую;
-
после получения денег за сдачу недвижимости занесите сумму дохода в программу. Сформированный чек отправьте нанимателю недвижимости по электронной почте: налоговая, получив информацию, высчитывает сумму налога с учетом вычета;
-
если самозанятый вовремя не передал информацию в налоговую, он платит штраф в размере 20% от дохода (при повторном нарушении сумма штрафа составляет 100%);
-
оплачивать налог нужно ежемесячно не позднее 25 числа: можно настроить автосписывание.
Подводные камни при аренде помещения самозанятым?
Никого не интересует статус человека, который снимает квартиру для проживания. Но все сложнее при использовании площади в сфере своей профессиональной деятельности.
Некоторые виды услуг требуют контроля по СанПиН и уведомления Роспотребнадзора, а также заключения договоров на вывоз мусора и особых отходов. В таком случае самозанятому не избежать переквалификации в индивидуальные предприниматели.
В некоторых муниципальных зданиях уставом запрещено сдавать нежилые помещения физическим лицам, поэтому у ИП при переходе на НПД (налог самозанятых на профессиональный доход) возникают трудности с заключением нового договора.
По итогу получается, что самозанятый может арендовать помещение для хранения инструментов и инвентаря, для изготовления собственной продукции, которая не относится к питанию, для встреч с клиентами и работы за компьютером. В прочих случаях понадобится оформление ИП и взаимодействие с органами контроля.
Необходимые документы для заключения соглашения
Договор аренды может быть заключен между индивидуальным предпринимателем и физическим лицом. При этом арендодателем может выступать как одна, так и вторая сторона. Физическому лицу нужно будет предоставить такое соглашение в налоговые органы для расчета по государственным сборам, ИП — для подтверждения фактического месторасположения субъекта деятельности.
Если аренда осуществляется с целью ведения деятельности (например, арендуется помещение под офис), то речь идет именно о недвижимости нежилого фонда. Объект арендных отношений должен использоваться исключительно по назначению. Целевое использование также прописывается в соглашении, за его нарушение могут налагаться штрафы и санкции, вплоть до расторжения сделки.
Может ли самозанятый арендовать помещение?
Самозанятые лица, согласно федеральному закону, могут заключать договор аренды нежилого помещения для ведения деятельности, не попадающей под понятие «предпринимательская». Налоговые органы каждого региона имеют право обозначить свой список видов деятельности, квалифицированной как самозанятость. Данный список можно увидеть на сайте Федеральной налоговой службы Российской Федерации или обратиться в налоговый орган по месту регистрации.
Если гражданином осуществляются следующие виды деятельности: парикмахерские услуги, репетиторство, написание статей на заказ, интернет-консультирование, присмотр за детьми, то снятие нежилого помещения и наем дополнительной рабочей силы обязует выплачивать НДФЛ вместо налога для самозанятых граждан в РФ с пониженной ставкой.
Любой гражданин, который снимает помещение с целью ведения коммерческой деятельности, вправе воспользоваться преимуществами специального режима НПД, если имеет статус самозанятого. Освобождение от уплаты налога на доход физического лица происходит при отсутствии наемных рабочих, оформленных согласно Трудовому кодексу РФ.
Цель введения этого налогового режима состоит в необходимости узаконить деятельность граждан, получающих прибыль от осуществления какой-либо коммерческой деятельности.
В период с 1 января 2019 по 31 декабря 2028 года арендодатели в регионах, попавших под эксперимент, смогут сдавать в аренду помещения и ежемесячно выплачивать налог 6% на прибыль с аренды помещения юридическими лицами и 4% — физическими лицами.
НПД распространяется только на лиц, имеющих годовой доход менее 2,4 милллионов рублей.
Доход от продажи помещения или передачи в управление не попадает под новый режим налога на профессиональную деятельность.
Для оплаты НПД предлагается программа, разработанная специально для этой цели. Мобильное приложение «Мой налог» позволит встать на учет в качестве плательщика НПД и отчитываться о доходах.
Пользователю нужно будет заносить в это приложение сведения о получении прибыли, чтобы покупатель получил фискальный чек.
Все нововведения, вызывающие ряд вопросов о применении, описаны только в законопроектах и будут корректироваться при рассмотрении в Госдуме и Совете Федерации.