Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Переход права собственности по договору купли-продажи». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Уже несколько миллионов клиентов воспользовались сервисом электронной регистрации, и в подавляющем большинстве случаев всё проходит штатно. Но если вдруг что-то пошло не по плану, помните несколько важных вещей.
Когда могут приостановить регистрацию
На практике бывают случаи, когда не удается с первого раза оформить право собственности на жилплощадь. Приостановить регистрацию квартиры могут в таких ситуациях:
- Заявитель подал неполный пакет документов;
- Информация об объекте недвижимости, указанная в документах, не соответствует действительности или является устаревшей;
- На недвижимость наложены обременения или ограничения права собственности;
- Ошибки в бланках;
- Госрегистратор не получил сведения об объекте и его владельце, которые запрашивал в других госорганизациях.
Пpoцeдypa пoдaчи дoкyмeнтoв
Элeктpoннaя peгиcтpaция пpaвa coбcтвeннocти в Pocpeecтpe пpoизвoдитcя нa ocнoвaнии п. 1 cт. 29 зaкoнa «O гocpeгиcтpaции»:
- нa oфициaльнoм caйтe Pocpeecтpa зaпoлняeтcя зaявлeниe в элeктpoннoй фopмe и пpиклaдывaютcя нeoбxoдимыe дoкyмeнты;
- зaявлeниe и кoмплeкт дoкyмeнтoв нaпpaвляютcя в peгиcтpиpyющий opгaн;
- oтвeтcтвeнныe coтpyдники Pocpeecтpa – экcпepты – aнaлизиpyют пepeдaнныe дoкyмeнтoв: cooтвeтcтвyют ли oни тpeбoвaниями зaкoнa, имeютcя или oтcyтcтвyют ocнoвaния для пpиocтaнoвлeния или oткaзa в пpoвeдeнии пpoцeдypы;
- дaлee пaкeт дoкyмeнтoв пepeдaeтcя гocyдapcтвeннoмy peгиcтpaтopy, кoтopый yдocтoвepяeт пpaвoycтaнaвливaющий дoкyмeнт ЭЦП – вecь фaйл, a нe кaждyю cтpaницy дoкyмeнтa;
- peгиcтpaтop внocит в Eдиный гocyдapcтвeнный peecтp нeдвижимocти нeoбxoдимыe cвeдeния o peгиcтpиpyeмoм пpaвe либo зaявитeля yвeдoмляют o пpиocтaнoвлeнии или пpeкpaщeнии пpoцeдypы;
- зaявитeль пoлyчaeт выпиcкy из EГPН в видe элeктpoннoгo дoкyмeнтa или ccылки нa нeгo — в зaвиcимocти oт фopмaтa выпиcки, кoтopый выбepeт пpи пoдaчe дoкyмeнтoв.
Чтoбы элeктpoннaя peгиcтpaция пpaвa coбcтвeннocти в Pocpeecтpe нa квapтиpy cocтoялacь, нeoбxoдимo пpeдcтaвить тaкиe дoкyмeнты:
- пacпopтa yчacтникoв cдeлки;
- дoгoвop кyпли-пpoдaжи или дoлeвoгo yчacтия, a тaкжe вce дoпoлнитeльныe coглaшeния к нeмy, ecли oни ecть;
- кpeдитный дoгoвop, ecли oфopмляeтcя ипoтeчнaя cдeлкa;
- cвидeтeльcтвo o бpaкe;
- cвидeтeльcтвa o poждeнии дeтeй, ecли ecть нeoбxoдимocть;
- coглacиe cyпpyгa нa пpoдaжy квapтиpы, ecли имyщecтвo былo пpиoбpeтeнo в бpaкe;
- aкт пpиeмa-пepeдaчи и дoкyмeнт o ввoдe дoмa в экcплyaтaцию oт зacтpoйщикa.
Coбcтвeнник тaкжe дoлжeн пoдaть зaявлeниe o гocyдapcтвeннoй peгиcтpaции eгo жилья. Дoкyмeнты и зaявлeниe, пoдaннoe чepeз интepнeт, yпoлнoмoчeнный coтpyдник бaнкa или зacтpoйщикa либo нoтapиyc пoдaют в peгиcтpиpyющий opгaн.
Какие документы вы получаете в результате
Начиная с 2017 года существовавшие ранее гербовые свидетельства о регистрации права собственности упразднены. Некоторое время их еще печатали на обычном листе формата А4, а затем вообще ликвидировали.
Теперь регистрация существует только в виде информации, внесённой в реестр. Если понадобится «бумажное» подтверждение – просто берется выписка из ЕГРН. Запасать их «на все случаи жизни» не нужно – все равно потребуют свежую.
В некоторых случаях, впрочем, собственнику даже не понадобится самостоятельно ее брать – заинтересованная инстанция сама сделает запрос. За это спасибо уже упомянутому ранее электронному документообороту.
Но в первый раз выписку вам выдадут. А также вернут все оригиналы документов, которые вы подавали. На основном документе правообладания должен стоять регистрационный штамп.
Проследите за этим моментом! В некоторых случаях штамп регистрации избавит вас от необходимости получать новую выписку из ЕГРН.
Сроки регистрации прав собственности: длительность «переходного» периода
Еще один важный аспект, связанный с переходом права собственности – продолжительность особого правового статуса объекта, когда ни продавец, ни покупатель не имеют права им распоряжаться. Длится он с момента подписания договора и до внесения информации в реестр. В зависимости от того, как оформлялась сделка, он может составлять от 1 до 9 рабочих дней.
- 1 день – при подаче заявления в электронном виде, когда сделка заверена нотариусом. Если вы предпочли услугу передачи информации в Росреестр нотариусом – именно такой срок вы получите.
- 3 дня – если заявление подается в бумажном виде напрямую в регистрационный орган, а сама сделка нотариально заверена.
- 5 дней – если сделка была нотариально заверена, но гражданин решил подавать документы самостоятельно и воспользовался услугами МФЦ вместо подачи регистратору напрямую.
- 7 дней – при подаче документов напрямую в регистрационный орган, однако без нотариального удостоверения. Так как предполагается правовая экспертиза, срок заметно увеличивается.
- 9 дней – если сделка не была удостоверена нотариально, гражданин сам подает документы, при этом он решил подать их через МФЦ, а не напрямую. Как и в случае с увеличением срока с 3 дней до 5 для нотариально заверенных сделок, использование МФЦ увеличивает срок обработки на 2 рабочих дня.
Таким образом, получать имущественные права можно в разные сроки, и всё зависит от того, какой вариант вы выберите для оформления сделки. Практически свести на нет период «переходного» правового статуса объекта можно, выбрав нотариальное удостоверение сделки с нотариальной же подачей данных в Росреестр по электронным каналам.
Новое в составе сведений ЕГРН и кадастра
|
ЕДИНЫЙ ГОСРЕЕСТР НЕДВИЖИМОСТИ |
КАДАСТР НЕДВИЖИМОСТИ |
В ЕГРН вошли:
Теперь включают сведения о невозможности госрегистрации перехода, прекращения, ограничения права на земельный участок с/х назначения или его обременения до завершения рассмотрения судом дела о его изъятии в связи с ненадлежащим использованием. |
Уточнено, что в отношении предприятия как имущественного комплекса указывают кадастровые номера объектов недвижимости, которые предприятие использует на праве, отличном от права собственности (например, по договору аренды)
Сведения о решении об изъятии объекта недвижимости для государственных или муниципальных нужд теперь вносят в кадастр недвижимости, а не в ЕГРН. |
Реестровые дела теперь ведут только в электронной форме.
С 2021 года в законе прописаны случаи, когда кадастровый учет и госрегистрацию прав проводят на основании техплана и акта обследования.
Новое в госрегистрации и учете построенных объектов, регистрация ДДУ
|
ВОПРОС |
НОВОЕ С 2021 ГОДА |
| Регистрация объекта незавершенного строительства | Истечение срока договор аренды или безвозмездного пользования земельного участка для строительства теперь не преграда зарегистрировать «незавершёнку», если разрешение на строительство продолжает действовать |
| Кадастровый учет изменений параметров многоквартирного дома | Если параметры дома поменялись из-за реконструкции или при перепланировке помещений, заявление могут подать:
|
[ads-pc-1][ads-mob-1]
После подписания собственником акта о приёме-передаче построенного дома, нужно документально закрепить право собственности на жильё.
Документы можно будет оформить только после постановки дома на учёт кадастровой службе. Этот процесс может происходить около шести месяцев. Более точное определение сроков надо уточнить у застройщика.
Оформление права собственности производится в МФЦ или Росреестре, по следующим документам:
- Договор (ДДУ, либо уступки права требования).
- Акт приёма-передачи (оригинал). Количество экземпляров должно соответствовать количеству, оформленных дольщиков в договоре.
- Паспорта участников долевого строительства.
- При оформлении супругов совместной собственности ― свидетельство о браке.
- Квитанцию, подтверждающую оплату госпошлины.
- Если оформлялась отмена закладной, то дополнительное соглашение.
- При займе денег в банке ― договор кредитования с его копией.
В МФЦ регистрация осуществляется в девятидневный срок (считаются рабочие дни). При подаче документов в Росреестр, 7 рабочих дней.
Чем отличается кадастровый учет от регистрации прав
Исключительно Росреестр ставит недвижимость на кадастровый учет и регистрирует право собственности.
Кадастровый учет подтверждает существование недвижимости – земельных участков, домов, квартир, гаражей и других строений.
Регистрация права собственности подтверждает, что у конкретной недвижимости есть собственник, который имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом.
Росреестр наделен полномочиями все сведения о недвижимости (переход права собственности, возникновение нового недвижимого объекта, оформление аренды, сервитута и др.), заносить в единую базу — ЕГРН (единый государственный реестр недвижимости). При этом кадастровый учет и регистрация прав могут осуществляться одновременно или по отдельности.
Алгоритм оформления регистрации права
Благодаря последним нововведениям данная процедура стала значительно проще.
Регистрация перехода права собственности осуществляется в службе государственной регистрации, но подавать документы допускается и в другие инстанции:
- Росреестр. Бумаги можно сдать в отделение этой организации. Кроме этого, в данном учреждении имеется услуга выездного специалиста, что в некоторых случаях очень удобно.
- МФЦ. Довольно значимым преимуществом, при подаче документов в данное учреждение, является принцип экстерриториальности. Это проявляется в том, что заявление и необходимые сведения можно подать в любом отделении МФЦ независимо от местоположения объекта недвижимости.
- Можно воспользоваться электронными услугами и оформить заявку через сайт Госуслуги или на официальном сайте Росреестра. Стоит отметить, что подавая документы через Госуслуги, заказчик получает преференции – размер госпошлины ниже установленного.
Непосредственно процесс регистрации происходит следующим образом:
- Следует прийти в одно из вышеуказанных учреждений и подать соответствующее заявление и требуемый пакет документов. Список бумаг может отличаться, в зависимости от объекта недвижимости (квартира, жилой дом с земельным участком, дачный дом или земельный участок), тем не менее основные необходимые сведения таковы:
- Заявление о регистрации права на недвижимое имущество.
- Паспорта лиц, участвующих в сделке.
- Если заявление и документы невозможно подать лично, это может сделать представитель, главным условием является наличие заверенной нотариусом доверенности.
- Правоустанавливающие документы (например, договор купли-продажи и т.д.).
- В случае, если продавец собственности состоит в браке, следует получить согласие на сделку от супруга или супруги. В противном случае, в последующем сделка может быть признана ничтожной.
- Если объект недвижимости принадлежал несовершеннолетнему или лицу, частично или полностью признанному недееспособным, тогда необходимо согласие специалиста из органа опеки.
- Квитанция об оплате госпошлины.
- Данный пакет документов проходит первичную проверку специалистом, который проверяет полноту сведений, а также правильность заполнения бумаг.
- После чего заявление и документы передаются в Росреестр.
- Здесь данные проходят полную проверку, проверяется их законность, наличие обременения на собственность, указанную в заявлении и иные факты, способствующие прекращению сделки.
- В случае, если документы действительны, обременений нет — сведения регистрируются в едином реестре. В правоустанавливающих бумагах вносится соответствующая отметка.
- Заявителю выдаётся свидетельство о праве собственности. В соответствии с последними изменениями, этот документ выдаётся на обычном листе, заверенный печатью. На бланках строгой отчётности данные свидетельства больше не печатают.
Перечень документов для регистрации права собственности на квартиру
Перечень документов, необходимых для проведения действий регистрационного характера, может различаться в зависимости от того, на каком основании вы получаете недвижимость. Обычно это:
- Правоустанавливающие документы, на основании которых возникло право собственности.
- Технический и кадастровый паспорта на объект жилой недвижимости.
- Документ, подтверждающий факт уплаты государственной пошлины.
- Паспорта сторон либо иные документы, удостоверяющие личности сторон сделки.
- Заявление о проведении процедуры регистрации права.
- Заявление о регистрации перехода прав собственности от продавца, дарителя.
- Доверенность, если от имени собственника выступает третье лицо.
- Наличие согласия на сделку со стороны супруга или супруги.
- Нотариально заверенное согласие каждого собственника, если имуществом владеют несколько человек.
Регистрация права собственности на квартиру в МФЦ
Создание многофункциональных центров (МФЦ) по всей территории РФ значительно упростило регистрационные действия с недвижимостью, полностью решив проблему очередей в офисах Росреестра. У граждан по-прежнему остаётся возможность личного обращения и в Росреестр, и в отделения Кадастровой палаты, но визит в МФЦ наиболее удобен. Регистрация права собственности на квартиру через МФЦ состоит из следующих этапов:
- Запись на приём к специалисту. Сделать это можно удобным для клиента способом:
- позвонив по телефону;
- через портал Госуслуг – при наличии учётной записи;
- через сайт МФЦ в регионе проживания. Данный способ не требует регистрации на портале.
При этом в МФЦ имеется возможность «живой» очереди, и при необходимости можно сдать документы в день обращения.
- Сдача пакета документов на регистрацию. Перечень можно уточнить как заранее, так и у специалиста. В случае недостачи документов допускается их донести. Точный размер пошлины можно также уточнить в МФЦ. Если она не была оплачена ранее, то в многофункциональных центрах есть платёжные терминалы.
- Передача пакета документов из МФЦ в Росреестр. Данные этап проходит без участия заявителя. Непосредственно регистрационные действия проводят специалисты Росреестра. Если правовая экспертиза проходит успешно, то они вносят соответствующую запись в базы ЕГРН.
- Получение пакета документов в МФЦ. Если право зарегистрировано, то заявителю будет выдана выписка из ЕГРН. В противном случае будет представлен мотивированный отказ и время для устранения недочётов.
При приёме документов в МФЦ заявителю даётся расписка с индивидуальным номером. Благодаря ему можно следить через официальный портал или по телефону о состоянии делопроизводства.
Отличительные особенности оформления перехода права собственности через МФЦ
Для того чтобы провести регистрацию сделки через отделение МФЦ необходимо собрать полный комплект предусмотренных законом документов и передать их специалисту центра, а по истечении оговорённого срока забрать подтверждающие документы.
Этапы регистрации:
- Подготовить требующиеся бумаги.
- Оплатить установленную госпошлину.
- Записаться на приём.
- В назначенный день лично посетить офис МФЦ.
- Передать подготовленный пакет документов.
- Составить заявление о регистрации.
- Забрать расписку о принятии заявления и документов.
- Дождаться окончания срока регистрации и предъявив расписку забрать готовые документы, подтверждающие регистрацию сделки.
Внимание! МФЦ является лишь посредниками между гражданином и Росреестром, и ответственен только за прием заявления на регистрацию прав собственности и пакета необходимых документов.
После того как специалист центра принял необходимые документы от участников сделки он повторно проверяет их на предмет ошибок и неточностей, после чего передаёт в Росреестр, где будет проведена их проверка. После её окончания в ЕГРН вносится соответствующая запись и происходит фактическая передача права собственности.
Рассмотрим особенности процедуры:
- Реквизиты для оплаты государственной пошлины за регистрацию ДКП различаются. В МФЦ не примут документы от заявителя, если в квитанции об оплате указаны реквизита Росреестра.
- Сотрудники Росреестра могут проконсультировать заявителя в вопросах, связанных с регистрацией перехода прав собственности. Сотрудники МФЦ этого сделать не смогут, их задача заключается исключительно в принятии документов и их последующей передаче в указанный орган.
- Сроки регистрации сделки на 2 рабочих дня больше, чем при оформлении через Росреестр.
- В офисе МФЦ сотрудники бесплатно сделают все требующиеся копии документов, в Росреестре эта услуга не предусмотрена.
Необходимые документы
Чтобы зарегистрировать право собственности, нужно передать в Росреестр следующие документы:
- паспорта или другие документы, которые могут удостоверить личность всех участников сделки;
- договор о купле-продаже и акт приема-передачи в трех экземплярах;
- заявление со стороны продавца о переходе права собственности;
- заявление о регистрации договора (от продавца);
- заявление со стороны покупателя о регистрации договора, а также права собственности;
- правоустанавливающие и подтверждающие право собственности продавца документы;
- кадастровый паспорт;
- выписку из домовой книги;
- согласие супруга (нотариально заверенное) на покупку или продажу недвижимости;
- квитанции, подтверждающие оплату госпошлины.
Этот перечень документов не является конечным, и в зависимости от обстоятельств сделки может потребовать дополнений. Однако срок регистрации перехода права собственности во многом будет зависеть от полноты представленного пакета документов. В том случае, если он окажется недостаточным, то регистрационный орган просто откажет в регистрации. Кроме того, рассматривая сроки регистрации права собственности на квартиру, нужно учитывать место, куда были поданы документы. Если они сдавались в отделениях МФЦ, то туда войдут 3-5 дней на пересылку документов в УФРС.
Государственная регистрация перехода права собственности в Росреестре
С начала 2017 года она осуществляется по базовым принципам, прописанным в законе № 218 — ФЗ.
Напомним, что для этого ранее нужно было дополнительно посещать кадастровую палату.
Без оформления объекта недвижимости или земли в Росреестре право собственности на них юридически не возникает.
Кроме того, упразднены как документ свидетельства, закрепляющие собственность на имущество. Вместо них теперь выдается выписка из Единого государственного реестра недвижимости.
В ней присутствуют все требуемые сведения как о правах на объект, так и его полные кадастровые данные. Кроме того, из выписки можно получить информацию об обременениях, которые действуют в отношении собственности. В их число входят залог (ипотека), а также арест, наложенный судебными приставами.
О регистрации сделок купли-продажи квартир
Согласно закону (п.6, ст.1 ФЗ-218 от 13.07.2015 – «О государственной регистрации недвижимости») все сделки с квартирами подлежат обязательной государственной регистрации – т.е. данные о переходе права собственности от Продавца к Покупателю в результате сделки вносятся в единую базу данных Росреестра (ЕГРН).
При этом с 2013 года регистрация Договоров купли-продажи (ДКП) недвижимости – отменена. Единственным фактом, фиксирующим сделку с квартирой на вторичном рынке, осталась только регистрация перехода права. Другими словами, Договор купли-продажи квартиры (ДКП) теперь вступает в силу с момента его подписания сторонами, а право собственности на квартиру переходит к Покупателю с момента государственной регистрации перехода права.
Одновременно с этим (по факту перехода права) регистрируется новое право собственности теперь уже на Покупателя.
Несмотря на это, на рынке в обиходе так и осталось понятие – «регистрация сделки купли-продажи квартиры», хотя под ним теперь понимается именно регистрация права и перехода права по сделке. При этом, в процессе регистрационных действий, на ДКП все равно ставятся регистрационные печать и штамп, свидетельствующие о том, что переход права по этому договору состоялся.
♦ Образец регистрационного штампа на Договоре ♦ (Жми! Документ откроется во всплывающем окне).
На первичном рынке (при покупке новостройки), в результате сделки регистрируется право требования на квартиру в строящемся доме по Договору долевого участия (ДДУ) или по Договору уступки прав требования. А право собственности регистрируется следующим этапом, после того как дом будет достроен и сдан.
Регламент действий Росреестра для сделок с недвижимостью (с 2020 года).
Порядок процесса регистрации, перечни документов, порядок их приемки и выдачи, сроки регистрации, права и обязанности заявителей и регистраторов, порядок уведомления граждан и обжалования действий сотрудников и т.п.
Официальный документ – здесь.
Онлайн-заказ Выписки из ЕГРН и другие СЕРВИСЫ для покупки квартиры – ЗДЕСЬ.
Как правильно принимать квартиру у Застройщика – основные правила.