Процесс аннулирования дарственной на квартиру

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Процесс аннулирования дарственной на квартиру». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Предметом дарения может быть любая вещь, движимое и недвижимое имущество: ценные бумаги, деньги, коллекции антиквариата, монет, книг, картин, жилье, доля в жилье, автомобиль, а также имущественные права. Кроме того, предметом сделки может стать освобождение от исполнения имущественной обязанности: к примеру, кредитор-даритель освобождает должника от долга.

Что может стать предметом дарения

Передача в дар может произойти сразу же или в оговоренный в договоре срок, при наступлении определенного момента или события. Например, человек решил переехать в другую страну и подарить свою коллекцию картин другу так, чтобы право собственности на неё перешло после определённой даты, например, даты выезда дарителя за границу.

Доказательства для суда

Договор дарения можно оспорить только в судебном порядке и в большинстве случаев при наличии веских доказательств. Именно поэтому такая сделка считается в России предпочтительной. Шансов оспорить завещание куда больше, чем подставить под сомнение дарственную. Однако дом, квартира и другая недвижимость могут стать предметом долгих судебных тяжб в обоих случаях. Нужно настраиваться на длительный процесс.

Прежде чем подавать заявление в суд, истцу стоит убедиться, что у него есть все основания для того, чтобы оспорить договор дарения. Здесь мало иметь желание и собственное представление о несправедливости: суд, как и Москва, слезам не верит. Стоит подготовить убедительную доказательную базу, исходя из которой суд увидит, что права истца действительно были нарушены или ущемлены.

Судебный иск никогда не подается сам по себе, в виде отдельной «бумаги». Его в обязательном порядке следует сопроводить пакетом документов, часть из которых подтверждает личность истца и наличие оснований для подачи иска, а часть является доказательствами правомерности позиции истца в споре.

В случае с оспариванием дарственной для частных лиц (дарителя, либо его родственников), утвержден следующий список обязательных документов:

• Общегражданский паспорт заявителя (простая копия прикладывается к иску, оригинал необходимо иметь с собой при подаче иска в канцелярию суда)
• Если даритель действует через представителя – нотариально заверенная доверенность на его имя и паспорт самого доверенного лица
• Квитанция, свидетельствующая об уплате пошлины (оригинал, копию можно оставить у себя на всякий случай)
• Документы, подтверждающие основания для отмены дарения. Например, текст Договора, в котором указаны условия, не выполненные получателем дара, акт осмотра помещения, подтверждающий его ненадлежащее состояние, справка о крупном долге за коммунальные услуги и прочее.
• Если дарственную оспаривают родственники скончавшегося гражданина – свидетельство о его смерти

Об отмене договора дарения недвижимости, оформленного между близкими родственниками с сокрытием фактов

Иногда от нотариуса, оформляющего Договор дарения, умышленно скрываются некоторые факты. Например, недееспособность или временная невменяемость дарителя. Это прямое нарушение закона. Квалифицируется оно, как завладение чужим имуществом путем обмана.

Подобную сделку может оспорить любой близкой родственник дарителя, имеющий на руках доказательства неправомерности безвозмездной сделки.

К подобным делам рекомендуется сразу привлекать юриста. Он поможет оперативно собрать все необходимые документы и оспорить договор дарения. Победить же «квалифицированных мошенников» самостоятельно может оказаться слишком трудным делом. Они знают законы лучше большинства честных граждан и могут попытаться использовать их в своих целях. Юрист, выступающий на вашей стороне, этому помешает.

Судебные разбирательства

Если договор дарения уже вступил в свою законную силу, то для возврата подаренного имущества необходимо обращаться с исковым заявлением в суд.

Что понадобится для расторжения договора дарения:

1. Документы или факты, подтверждающие ничтожность заключенной сделки. Для этого нужны свидетели, готовые доказать факт влияния на дарителя, документы, подтверждающие психическую недееспособность и т.д.;
2. Поданный судебный иск. Для инициирования судебного делопроизводства необходимо будет заплатить госпошлину. Ее размер зависит от региона и оценочной стоимости недвижимости.

Особое внимание хотелось уделить доказательствам.Как правило, дарители не всегда обладают большим количеством фактов, которые подтверждают неправомерные действия одаренного. Тогда необходимо привлекать судебные органы для привлечения судебной экспертизы, подавать ходатайство на провидение экспертизы. Также можно использовать и большое количество свидетелей, готовых подтвердить сложившуюся ситуацию.

Такие судебные разбирательства могут длиться годами. Поскольку отменить договор дарения очень трудно. Но если очень захотеть и иметь веские основания для доказывания своей правоты, то дело можно и выиграть.

Возможна ли ситуация, когда вернуть недвижимость нельзя?

Самой распространенной причиной по отказу в отмене дарственной является смена собственника квартиры. Если одаряемый уже воспользовался своим правом распоряжаться квартирой (передарил ее, продал и пр.), вернуть недвижимость дарителю будет очень сложно.

Соглашение о расторжении дарственной не должно иметь двухзначных трактовок или условностей. В противном случае Росреестр имеет право отказать в регистрации документов.

Суд вправе отказать дарителю или одаряемому при отсутствии оснований (веских доказательств) для отмены соглашения. Если суд первой инстанции отказывает истцу, то при наличии веских доказательств стоит искать правду в судах высших инстанций, подавая апелляцию.

За дарителем закон оставляет право отмены дарственной, дабы защитить его интересы в случае злостной неблагодарности получателя дара. Но одного желания «насолить» одаряемому для отмены договора будет недостаточно.

При обоюдном согласии на расторжение договора проблем с отменой дарственной не возникает. Но судебная практика показывает, что случаи достижения компромисса в вопросах с недвижимостью очень редки.

Когда договор дарения могут аннулировать

В некоторых случаях договор дарения может быть признан недействительным, а подаренная квартира — вернуться изначальному владельцу. По словам юристов, дарение может быть аннулировано:

• Если одаряемый совершил покушение на жизнь дарителя, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения;
• Если обращение одаряемого «с подаренной недвижимостью, представляющей для дарителя большую неимущественную ценность, создает угрозу ее безвозвратной утраты», то он может через суд попытаться ее вернуть. «Например, даритель провел в квартире все детство, там выросли его дети. Он подарил квартиру, а одаряемый стал небрежно к ней относиться, ломать и разводить в ней костры. Даритель имеет право обратиться в суд и требовать отмены дарения», — пояснил руководитель практики юридической компании «Интерцессия» Григорий Скрипилев;
• Если даритель переживет одаряемого. В договоре дарения может быть указано право дарителя отменить дарение в случае, если он переживет одаряемого;
• Если недвижимость была подарена дарителем «с целью причинить вред имущественным интересам кредитора при банкротстве». «К примеру, даритель незадолго до признания его банкротом подарил квартиру одаряемому. Такую сделку могут признать недействительной и квартиру включат в конкурсную массу», — уточнил Григорий Скрипилев;
• Если даритель не имел права дарить недвижимость или недвижимость была подарена лицу, которое не может быть одаряемым (например, чиновник);
• Дарение может быть признано недействительным из-за ошибок в договоре (например, отсутствие в договоре предмета дарения или его неточное описание) или в случае встречного предоставления со стороны одаряемого, добавила Ася Тер-Саркисова;
• Поводом для аннулирования договора может быть ситуация, когда дарителем выступали несовершеннолетние или недееспособные граждане или дарение произошло после смерти дарителя;
• Если сделка была совершена под влиянием обмана или заблуждения дарителя;
• Сделка может быть отменена, если даритель в момент ее совершения не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, например, из-за проблем со здоровьем. «Такое основание применяется в случае, когда дарителем выступает пожилой человек либо лицо, которое внешне не обладает признаками психического расстройства, но его заболевание может быть подтверждено в дальнейшем на основании заключения судебно-психиатрической экспертизы», — уточнила Ася Тер-Саркисова.
• Требовать отмены договора дарения может кредитор дарителя-банкрота, который является индивидуальным предпринимателем, добавила Софья Волкова. «Например, индивидуальный предприниматель понимает, что он на грани банкротства. У него есть три квартиры, а это значит, что две из них точно попадут под реализацию. В попытке избежать этого, он дарит две квартиры, например, брату и сестре. Но если в процедуре банкротства выяснится, что дарение было произведено в течении 6 месяцев до признания его банкротом, то кредиторы, как заинтересованные лица, могут требовать его отмены», — объяснила она.

Есть срок давности, когда сделку дарения можно оспорить. Он составляет три года со дня, когда даритель узнал о нарушении своего права. Признать сделку дарения недействительной можно только через суд. Истцом в подобном деле будет выступать даритель либо другое заинтересованное лицо, а ответчиком — одаряемый или его наследник (когда даритель хочет вернуть недвижимость в связи с тем, что пережил одаряемого).

В целом процедура стандартная: подается заявление в суд по месту нахождения недвижимости, в котором прописываются нарушения и требования, затем начинаются разбирательства. «Рекомендуем, помимо требований об отмене договора дарения, прописать требования о признании за истцом-дарителем права собственности на недвижимое имущество. После получения положительного решения оно направляется в Росреестр. Затем уполномоченный орган вносит сведения о новом собственнике жилого помещения», — посоветовала Софья Волкова.

Сторонам необходимо заблаговременно получать свидетельства вменяемости участников сделки, включая справки из психоневрологического диспансера.

Нотариальное оформление договора дарения

В государственном удостоверении нотариусом документ о дарении квартиры не нуждается – договор возможно составить в простой рукописной форме (Гражданский кодекс, гл.32, ст.574), в трех экземплярах и обращаться с ним в Росреестр или в МФЦ (потребуется также уплатить пошлину в несколько тысяч руб.).

Повторимся: даже без нотариального заверения сделка дарения признается полностью законной с марта 2013 года. Обращаться к нотариусу не только незачем, но и невыгодно – нотариат возьмет госпошлину за удостоверение сделки дарения в размере, утвержденном Налоговым кодексом для сделок купли-продажи недвижимости (ст.333.24, п.1, пп.22).

Но без участия нотариуса законны лишь договора дарения на всю квартиру, т.е. принадлежащую одному собственнику. Если же дарением оформляются доли в квартире (даже если дарятся все доли единовременно), то нотариальное заверение такому договору требуется обязательно (закон за №217-ФЗ, ст.42, п.1).

Налог при дарении квартиры

Выплата налогов по сделке дарения для физических лиц не ведется, но лишь при условии близкородственной связи дарителя и одаряемого (Налоговый кодекс, ст.217, п.18.1). Правом совершения необлагаемой налогом сделки дарения недвижимости обладают лица, состоящие в следующих родственных связях:

• муж, жена;
• дети (также усыновленные);
• отец, мать;
• бабушка, дедушка;
• внуки;
• сестры, братья (также сводные – один общий родитель).

По разъяснению Минфина (письмо за №03-04-05/4896 от 29.01.2018 г.) близкое родство дарителя и одаряемого требуется подтвердить документально.

В случае дарения квартиры дальнему родственнику либо постороннему лицу, последний (одаряемый) обязан выплатить 13% НДФЛ. Если же одаряемый не является гражданином Российской Федерации (нерезидент РФ), налоговая ставка для него 30% (Налоговый кодекс, ст.224, п.3).

При отсутствии близкородственной связи между дарителем квартиры и одаряемым ею рациональнее проводить сделку договором купли-продажи. Иначе размер налога будет попросту больше (Налоговый кодекс, ст.217.1, п.5):

• при не указании в договоре дарения стоимости даримой квартиры рыночной стоимостью признается ее кадастровая оценка;
• при указании стоимости даримой квартиры налогообложение сделки дарения происходит путем сравнения договорной цены с оценкой кадастра, помноженной на 0,7 (корректирующих коэффициент).

В каких случаях можно возвратить квартиру?

1. Ущерб здоровью либо жизни лицу, подарившему недвижимость.

   Дарственная будет признана недействительной, если одаряемый угрожал жизни предыдущего владельца квартиры или его близких родственников. Аналогичная ситуация при нанесении побоев или иного ущерба здоровью.

2. Неграмотный текст договора.

   Договор составлялся самостоятельно и в его тексте были допущены юридические и смысловые ошибки, не позволяющие однозначной трактовки текста договора.

3. Фальсификация дарственной.

   Факт подделки дарственной или прилагаемых к ней дополнительных документов (письменное разрешение супруги, справки из психоневрологического диспансера) является основанием, чтобы оспорить дарственную в суде.

4. Резкое ухудшение условий жизни.

   Новый владелец квартиры выселил предыдущего хозяина из принадлежавшей ему ранее недвижимости, при этом другого жилища у него нет. Он оказался на улице, из-за чего резко ухудшились его условия жизни и здоровья.

   В данной ситуации предыдущему владельцу квартиры нужно обращаться с иском в суд, собрав нужные справки и свидетельства очевидцев. Обычно в таких случаях суд всегда принимает сторону лица, подарившего недвижимость.

5. Нет согласия совладельца.

   Если квартира, передаваемая в дар, является совместной собственностью мужа и жены, то нужно получить согласие второго супруга на то, что он не против подарить недвижимость. Согласие надо заверить нотариально, иначе дарственная будет признана судом недействительной.

Подробнее о случаях, в которых можно оспорить дарственную, можно узнать здесь.

Отмена дарственного договора

Отказаться от дара либо отменить сделку, можно лишь в ряде предусмотренных законодательством случаев. Даритель может прописать в договоре условия расторжения самостоятельно либо аннуляция будет проводиться согласно статьям №577-578 ГК РФ.

Отменить дарственную можно в случае, если:

1. У дарителя изменилось материальное положение либо самочувствие настолько, что передача имущества в дар нанесет ему значительный ущерб.
2. Одаряемый покушался на жизнь и здоровье дарителя либо его семьи. Он нанес телесные повреждения вышеуказанным гражданам. Если даритель умер, то расторжением договора могут заниматься его приемники.
3. Одаряемый после получения в дар имущества, которое было ценным для дарителя небрежно с ним обращался, что привело к его порче или утрате. В этом случае даритель может расторгнуть сделку через суд. Однако ему будет необходимо предъявить доказательства, что подаренное имущество действительно представляет ценность.
4. Имущество было подарено юридическому лицу, которое стало банкротом. В этом случае, расторжение договора имеет права требовать конкурсный управляющий.

Отказ от жилой недвижимости: Процедура отказа от дарения

Бывают такие ситуации, когда одаряемый не может принять такой дорогой подарок, как жилая недвижимость. Причины отказа могут быть различны: начиная от нехватки денежных средств на уплату госпошлины при дарении квартиры и заканчивая невозможностью приехать и получить права на жилье передаваемые дарителем. О причинах отказа от дара, получатель не обязан никого уведомлять. Однако, чтобы расторгнуть сделку одаряемый должен отказаться от жилой недвижимости до того, как договор дарения будет зарегистрирован. То есть отказ должен быть произведен до смены собственнических прав на недвижимость. Сразу после процедуры регистрации одаряемый может распоряжаться квартирой на законных основаниях, так как становится ее полноправным хозяином.

Отказ от подарка оформляют в письменном виде. Для того чтобы отменить дарственный договор, следует иметь согласие двух сторон данной сделки. Если у ее участников имеются претензии к друг другу их решают через суд.

Расторжение дарственной после регистрации

Регистрационные мероприятия совершаются сторонами для того, чтобы придать свершившемуся факту дарения официальный юридический статус. До того как регистрация не завершится, дар (квартира) остается в собственности дарителя, даже если на словах стороны давно обо всем договорились. Закон признает только официальные документы, заверенные надлежащим образом.

Если сделка уже совершена и надлежащим образом зарегистрирована, то расторгнуть ее можно при обнаружении сторонами или иными заинтересованными лицами следующих фактов:

• Одариваемое лицо является медицинским работником, либо иным учреждением медицинского профиля, где даритель находится (находился) на лечении. Таковые лица не могут принимать в дар что-либо от своих пациентов. Это же правило работает и в отношении госслужащих, работников административных организаций.
• Выявлен факт угроз в отношении дарителя. Доказательства таких угроз будут приняты судом в качестве достаточного основания для признания договора дарения, ренты (в том числе с иждивением) ничтожным. Для этой цели принимаются веские доказательства: свидетельства очевидцев, видеозаписи, заключения уполномоченных медучреждений о нанесении телесных повреждений и т.д.
• Одариваемое лицо намеренно ввело в заблуждение дарителя, чтобы обманным способом завладеть квартирой. Даритель не понимал, какие для него последствия будет нести сделка дарения.
• Любая из сторон не обладала надлежащей дееспособностью. К таким лицам относятся алкоголики, наркоманы, которые состоят на учете в соответствующем диспансере, и/или правоохранительных органах. Совершать сделки материального характера (подписывать дарственную) такое лицо вправе только через своего официального (законного) представителя. Если же на момент подписания и регистрации сделки даритель или одариваемое лицо уже были недееспособны, то сделка такого рода будет расторгнута в судебном порядке, а ее последствия признаны недействительными.
• Психическое отклонение дарителя, повлекшее его частичную или полную недееспособность, подтвержденную заключением независимой психиатрической экспертизы (в том числе посмертно) – достаточное основание для расторжения дарственной (в том числе по заявлению в суд со стороны наследников дарителя).
• Участник дарения – несовершеннолетний, совершавший сделку без присутствия своего законного представителя. Казалось бы, как это возможно, если нотариус точно знает, что заверять подобную сделку противозаконно. Но речь чаще всего идет об умышленном обмане. Например, имеет место подлог документов, где возраст дарителя изменен.
• Иск подают тогда, когда выясняется, что суть дарственной – притворная сделка. То есть дарением была замаскирована стандартная купля-продажа. На подобное идут близкие родственники, не желающие платить государству налог в размере 13% от стоимости квартиры. В данном случае имеет место налоговое преступление.

Похожие записи:

• На какие документы МФЦ выдают электронные дубликаты с 2022 года: перечень
• Расторжение брака без согласия одного из супругов при наличии общих детей
• Гарантии и льготы молодым специалистам в сфере образования