Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Кто и с какими доказательствами: оспариваем сделки правильно». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Продавец и покупатель вправе расторгнуть сделку по соглашению сторон в досудебном порядке. Когда достигнуть согласия путем проведения переговоров не удается, гражданин или юридическое лицо может обратиться за судебной помощью в разрешении спора. В подготовленном исковом заявлении нужно указать основание по которому суду предлагается признать сделку недействительной, сославшись на соответствующую статью Гражданского Кодекса. Лучше воспользоваться услугами профессионального юриста-практика во избежание ошибок при составлении и подаче обращения, предупредить оставление иска без движения или отказ в принятии к рассмотрению. Практикующий юрист устранит замечания, проследит за соблюдением сроков вынесения определения, примет участие в судебном слушании, заявит несогласия с доводами оппонентов или подаст релевантные ходатайства.
Как подготовить и подать иск об оспаривании договора купли-продажи
Мотивированность и документальное подтверждение требований – залог успеха, поскольку решение принимается судом на основании приведенной доказательной базы. При подготовке заявления нужно правильно указать наименование получателя, реквизиты истца и ответчика, используя образец или пример заполненного обращения, который можно взять в канцелярии суда либо на официальном сайте юрисдикционного органа. В описательной части указывается суть претензии, ссылки на нарушенные статьи гражданского законодательства, размер причиненных убытков, сумма иска. Государственную пошлину понадобится уплатить заранее, чтобы приложить квитанцию к самому иску.
К заявлению необходимо приложить:
- копию оспариваемого ДКП;
- расписки, счета, квитанции или выписки со счетов;
- документальные подтверждения нарушения договорных отношений;
- почтовые уведомления о том, что копии данного иска отправлены участникам спора;
- документы, удостоверяющие стоимость товара, движимого или недвижимого имущества.
Можно ли аннулировать сделку после регистрации
Опять же, если говорить коротко — да. Но есть очень веское ограничение. После регистрации расторгнуть сделку можно только в том случае, если договор еще действует, то есть не исполнен.
Договор купли-продажи жилого помещения считается заключенным с момента государственной регистрации. А исполненным — если произошел переход права собственности и покупатель полностью оплатил недвижимость. Если, конечно, договор не содержит других существенных условий.
Если переход права собственности еще не произошел, участникам сделки достаточно обратиться в Росреестр с заявлением о прекращении регистрации — так как в этот момент фактически договор еще не заключен, а значит и расторгать нечего.
Если переход права собственности произошел, а расчет — еще нет, расторгнуть договор возможно. Для этого участникам сделки нужно предоставить в Росреестр соглашение о расторжении договора, и право собственности вернется прежнего владельца.
Если договор исполнен, расторгнуть сделку в этом случае практически невозможно. Но если обе стороны передумали, для решения вопроса сторонам проще всего заключить сделку обратной купли-продажи — где покупатель и продавец поменяются местами. Если расторгнуть договор требует только одна из сторон, придется обращаться в суд. Пошаговую инструкцию можно найти выше.
Примеры и различия ничтожных и оспоримых сделок
Ничтожные сделки недействительны сами по себе и не требуют признания их таковыми через суд. Примеры ничтожных сделок:
- совершены лицом, который в силу закона не имеет права ее совершать. Например, недееспособным или ребенком до 14 лет. Если, допустим, ребенок 12 лет по собственному желанию и без ведома законных представителей продаст свой велосипед другу, эта сделка будет ничтожной.
- нарушена форма сделки, например, для завещания требуется письменная форма, и если оно составлено устно, эта сделка будет ничтожной, то есть не повлечет за собой никаких правовых последствий.
- нарушено требование о регистрации сделки, например, право собственности на недвижимое имущество должно быть зарегистрировано, в противном случае сделка будет ничтожной.
Примеры распространенных рискованных сделок
Примеры самых распространенных сценариев рискованных сделок в сфере операций с недвижимостью. Когда стоит насторожиться и на что обратить внимание и проверить правовое соответствие:
- нарушение условий приватизации — продавец квартиры не оформил в надлежащем порядке приватизацию и по факту недвижимость находится в собственности государства;
- покупка квартиры, которая получена продавцом в наследство — здесь основной риск в том, что сложно проверить всех остальных потенциальных наследников, которые могут в дальнейшем предъявлять свои требования на недвижимость;
- квартиру продает лицо, признанное недееспособным — по закону продать квартиру недееспособного гражданина может только его законный представитель с разрешения органов опеки;
- нарушены права несовершеннолетних — например, родители купили квартиру с использованием средств материнского капитала и продают квартиру, не выделив доли детям, такая сделка незаконна.
- продавец недвижимости не получил согласие супруга на продажу — квартира приобретена в браке, оформлена на одного из супругов, он ее продает, не получив согласия второго супруга.
- продают жилье, которое получили в дар — здесь важно понимать, не был ли договор дарения притворной сделкой, прикрывающей сделку купли-продажи квартиры;
- продажа квартиры, полученной по договору ренты — даже при покупке квартиры по договору исполненной ренты сложно полностью обезопасить себя от появления непрошенных родственников или наследников рентодателя, желательно проверить такие моменты заранее;
- сделкой занимается доверенное лицо — потенциальные риски в этом случае: ненадлежащее оформление доверенности, не дана ли доверенность лицом, введенным в заблуждение;
- продажа доли — подводными камнями могут быть: разногласия с владельцами остальных долей, возможное несогласие органов опеки на продажу доли в случае, если доли принадлежат несовершеннолетним;
- квартиру продает пожилой человек — здесь важно проверить, что сделка совершается по доброй воле, что на пожилого человека не оказывается давление и он не введен в заблуждение.
Услуги юриста по оспариванию сделок купли продажи
Услуги юриста по оспариванию сделок купли продажи – это пакет операций, направленных на сбор доказательной базы и документации, с целью признания ранее подписанного договора недействительным. Обязанности специалиста включают комплексный анализ конкретной ситуации с учетом факторов риска.
Услуги юриста по оспариванию сделок купли продажи, это:
- консультирование в удобном для клиента формате
- изучение особенностей конкретного дела
- экспертная оценка
- определение фактора, согласно которому осуществляется оспаривание
- подготовка искового заявления в суд
- оформление и подача заявления с включением приложений в суд
- участие в судебном заседании
- защита прав и интересов пострадавшей стороны
- полное ведение дела в службах первой инстанции (в суде)
- полное ведение дела в апелляционной инстанции
Срок исковой давности для оспаривания сделки
Законом отдельно установлены сроки исковой давности по недействительным сделкам (ст. 181 ГК РФ).
В зависимости от того, является ли сделка оспоримой или ничтожной, срок исковой давности составляет:
- 1 год – по оспоримым сделкам. Срок течет с момента, когда истец узнал или должен был узнать об обстоятельствах, которые служат основанием для признания сделки недействительной, либо со дня, когда прекратились или угроза, под давлением которых был заключен договор.
- 3 года — по ничтожным сделкам. Срок течет с момента, когда сделка начала исполняться сторонами. Если сделку оспаривает лицо, не являющееся ее стороной – данный срок исчисляется с того момента, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале исполнения сделки, при том, что общий срок давности для подачи иска третьим лицом не может превышать 10 лет. Это значит, что если третье лицо, не являющееся стороной данной сделки, хочет оспорить договор купли-продажи квартиры по истечении 10 лет, то даже при условии, что истец узнал о начале ее исполнения спустя 10 лет, суд может применить к таким требованиям срок исковой давности.
Пocлeдcтвия пpизнaния cдeлки нeдeйcтвитeльнoй
Кoгдa cдeлкa пpизнaнa нeдeйcтвитeльнoй, вce oбязaтeльcтвa тoжe пpизнaют нeдeйcтвитeльными — тo ecть иcпoлнять иx нe нyжнo. Ecли жe oбязaтeльcтвa yжe выпoлнeны, тo oни aннyлиpyютcя. Кaждaя из cтopoн вoзвpaщaeт дpyгoй пoлyчeннoe пpи cдeлкe или кoмпeнcиpyeт дeньгaми, ecли этo нeвoзмoжнo. Этoт пpoцecc нaзывaeтcя двycтopoннeй pecтитyциeй.
Нaпpимep, пpи кyплe-пpoдaжи квapтиpы cyд peшит вepнyть пpaвo coбcтвeннocти oбpaтнo пpoдaвцy, пoкyпaтeлю жe вoзвpaщaeтcя cyммa, yкaзaннaя в дoгoвope. B пoдoбнoм cлyчae ecть нeпpиятный мoмeнт — ecли cyммy нeльзя вepнyть cpaзy, cyд oбяжeт выплaчивaть дeньги пocтeпeннo. Taкиe выплaты мoгyт pacтянyтьcя нa гoды. Пoкyпaтeль oкaзывaeтcя в нeзaвиднoм пoлoжeнии, кoгдa тepяeт квapтиpy и гoдaми пoлyчaeт дeньги oбpaтнo или нe пoлyчaeт вooбщe.
Безденежность — основание для признания договора недействительным
Признание договора купли-продажи по безденежности регулируется ст. 812 ГК РФ. Основанием для такого решения является отсутствие факта передачи денег и ценностей полностью или в меньшем количестве, чем положено по соглашению.
Безденежность сделки определяется судом. Потерпевшая сторона может потребовать взыскать денежные средства и проценты за пользование ими (ст. 395 ГК РФ). В качестве доказательств она может предоставить личную переписку с недобросовестным покупателем, материалы проверки правоохранительными органами.
На практике доказать безденежность договора очень не просто. Хорошим помощником будет квалифицированный адвокат, который сможет вывести недобросовестного участника « на чистую воду».
Какие сделки считаются ничтожными
Законодательство РФ отличает оспоримые операции от ничтожных. Ко второму типу относят операции, которые были незаконными или недействительными с самого начала. При этом факт признания таковой по суду не имеет никакого значения.
К ним относят соглашения, которые не соответствуют законным требованиям (как по форме, так и по своему составу), нарушая общественные или личные гражданские интересы. Также сюда относят документы, нарушающие нравственные вопросы и установленный в стране правопорядок.
Продажа состоялась «для вида»? Это мнимая операция. Она тоже считается ничтожной. Как и соглашения, оформленные для прикрытия другой юридически значимой операции. Дети, не достигшие возраста 14 лет, не могут самостоятельно распоряжаться имуществом. Исключение — мелкие бытовые ситуации, вроде похода в магазин за продуктами.
Сроки для оспаривания договора
Чтобы признать договор купли-продажи недействительным, важно соблюдать установленные законом временные промежутки. Они называются «исковая давность». В рассматриваемом вопросе действует статья 181 ГК ПФ. Сроки меняются в зависимости о того, какой именно является соглашение — ничтожным или оспоримым.
Как оспорить договор купли-продажи земельного участка
Оспорить договор купли-продажи земельного участка удается по тем же принципам, что и в случае с другой недвижимостью. Пакет документов для реализации поставленной задачи окажется примерно таким же.
Разница заключается в том, что оспаривание производится при наличии документации о межевании участка (может пригодиться, особенно если ДКП оформлен на часть территории).
После того, как постановление суда об аннулировании ранее заключенного соглашения вступит в законную силу, собственникам объектов недвижимости потребуется обратиться в Росреестр для переоформления прав на имущество.
Судебная практика показывает — каждый отдельный случай рассматривается в индивидуальном порядке. Поэтому, иногда хороший юрист помогает быстро и без проблем добиться справедливости.
Что такое «ничтожная сделка»?
Ее особенность в том, что она изначально была заключена с нарушениями требований закона – и, следовательно, ее не нужно оспаривать. Хотя, чтобы вернуть деньги или квартиру, обращаться в суд придется в любом случае. Вторая сторона крайне редко соглашается вернуться на исходные позиции – если она не преднамеренно нарушила закон. В остальных случаях для возвращения статус-кво необходимо иметь на руках решение суда.
Есть следующие основания признать сделку ничтожной:
- договор не только нарушает сам закон (такова оспоримая сделка), но и права третьих лиц;
- при заключении были использованы поддельные или недействительные документы;
- владелец жилья на момент продажи потерял право распоряжаться имуществом;
- сделка является мнимой или притворной.
О последних двух видах стоит рассказать поподробнее. Оба они подразумевают то, что сделка фактически не заключена (даже при наличии документов). Но если при мнимой сделке не было даже намерения ее совершать (и потому права участников сделки не меняются), то притворная прикрывает совершенно иную сделку – например, дарение. К таким также можно отнести сделки, соответствующие виду договоров, но имеющие иные условия: например, в договоре указана одна цена квартиры, а продана она за другие деньги.
Сроки для оспаривания
Это очень важная деталь, от которой не в последнюю очередь зависит успех дела. Для начала другой стороне, если она не хочет решать дело миром, подается иск. На него необходимо ответить в течение 30 дней. Если ничего не произошло или сторона отказалась удовлетворить требования, дело передается в суд с соответствующими документами.
С того момента, как заявитель узнал об обстоятельствах недействительности сделки, начинается отсчет времени. Если сделку нужно оспорить, срок исковой давности будет составлять один год. Если признать ничтожной – 3 года. Если же сделку оспаривают третьи лица (см. выше), которые не участвовали в сделке непосредственно, срок исковой давности увеличивается до десяти лет.
Сложности находятся в самом процессе доказательства обстоятельств сделки. Например, если одну из сторон напоили и сделка была совершена в невменяемом состоянии. Либо если одной из сторон угрожали.
Сложности встречаются и при доказательстве сделки, совершенной под влиянием обмана. Такие судебные процессы могут быть запутанными и длиться долго. Такой обман сложно доказать, т.к. нужно определить является ли он намеренным со стороны другой стороны либо неправильное понимание относится к внутренним убеждениям истца.
ВАЖНО: Под обманом понимается умышленное введение в заблуждение относительно характеристик объекта либо умалчивание о тех характеристиках, которые могли заставить другую сторону отказаться от сделки.
Процесс продажи и покупки недвижимости довольно сложный. Чтобы не было необходимости обращаться в суд, лучше заранее проверить все нюансы, связанные с квартирой. Также необходимо вносить в договор купли-продажи квартиры условия и порядок его расторжения в случае проблемных ситуаций.
Договор купли-продажи
В законодательстве РФ существует такое понятие, как договор купли-продажи. Суть понятия состоит в том, что акт является документальным подтверждением совершения правового деяния связанного с передачей собственного имущества от одного гражданина (или юридического лица) другому (или организации).
Этот документ заключается между участниками соглашения: продавцом и покупателем. Продавец – это дееспособное лицо, достигшее совершеннолетнего возраста и владеющее передаваемым имуществом на правах собственности. В качестве покупателя может выступать совершеннолетний, дееспособный гражданин, который обладает достаточным количеством денежных средств для оплаты передаваемого имущества. В случае передачи аванса или задатка допускается составление предварительного договора.
Внимание, если у вас возникли вопросы вы можете их задать юристу по социальным вопросам по телефону или задать свой вопрос в чате дежурному юристу. Звонки принимаются круглосуточно. Звонок бесплатный! Позвоните и решите свой вопрос!
Правовые отношения, которые представляет договор купли-продажи, регламентируются ГК РФ, в части статьи 455.
Что позволяет считать сделку незаключенной?
А теперь, для лучшего понимания вопроса, давайте-ка уточним, какие механизмы делают сделку незаключенной. Для этого нам придется обратиться к слову Закона: там мы однозначно найдем исчерпывающие ответы.
Итак, наша цель – статья 432 Гражданского Кодекса РФ. Название у нее говорящее – «Основные положения о заключении договора». Согласно ее положениям, сделка считается заключенной только в том случае, если сторонами было достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Но что же это за условия такие? Посмотрим.
Возражение ответчика о том, что требование истца основано на ничтожной сделке, оценивается судом по существу независимо от истечения срока исковой давности для признания этой сделки недействительной (п. 71 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25).
Таким образом, суд вправе, рассматривая требование истца, основанное на договоре, без соответствующего иска оценить этот договор как ничтожную сделку (например, при рассмотрении иска о взыскании оплаты по договору купли-продажи оценить договор купли-продажи как ничтожный, тогда как в случае оспоримости договора это невозможно без соответствующего встречного иска либо признания этого договора недействительным в рамках самостоятельного спора).