Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Можно ли расторгнуть договор купли-продажи, если продавец скрыл изъян квартиры». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Стороны имеют право расторгнуть ДКП по обоюдному согласию, если это предусмотрено договором и не запрещено законом. О причинах аннулирования сделки участники могут никого не извещать — достаточно мирного, добровольного соглашения и отсутствия спорных ситуаций. Причиной может быть изменение финансовых возможностей покупателя, срыв планировавшегося переезда продавца и т. д. Отмена ДКП не ограничивает возможность заключения нового договора в будущем.
Расторжение по соглашению сторон
Прекращение действия ДКП по соглашению сторон производится на основании подписанного сторонами соглашения о его расторжении. Форма документа должна соответствовать форме договора. Например, если ДКП изначально заверен нотариально, то и все изменения к нему должны быть заверены нотариально.
В соглашении обязательно должны быть прописаны:
- Реквизиты сторон (Ф. И. О., паспортные данные, адреса регистрации). Допускается указывать телефоны, адреса электронной почты, и т. д.
- Реквизиты ДКП, подлежащего отмене (дата, номер).
- Наименование и характеристики объекта недвижимости, место его расположения (можно переписать из ДКП).
- Последствия расторжения сделки (возврат недвижимости и денег, компенсация понесенного ущерба из-за сделки, штрафные санкции и т. д.).
- Сроки и порядок совершения действий по реализации соглашения.
При расторжении ДКП по соглашению сторон следует учитывать стадию сделки. Если договор аннулируется до госрегистрации, достаточно просто подписать соглашение и при необходимости заверить его нотариально. В случае, когда документы только переданы на регистрацию, надо направить заявление о прекращении процедуры регистрации, приложив соглашение. Если госрегистрация уже состоялась, придется регистрировать обратный переход права собственности (п. 4 постановления Пленума ВАС РФ «О последствиях расторжения договора» от 06.06.2014 № 35).
Судебный порядок расторжения договора купли-продажи недвижимости
В том случае, если прямого обязательства по соблюдению претензионного порядка при расторжении договора нет, заинтересованный покупатель (продавец) вправе обратиться в суд сразу, заявив требование о расторжении договора. Споры о расторжении договора купли-продажи недвижимости между юридическими лицами или с участием юридического лица и индивидуального предпринимателя подведомственны арбитражным судам, в остальных случаях иск подается в гражданский суд.
В иске о расторжении договора купли-продажи квартиры (иной недвижимости) указываются основания расторжения:
1) Нарушение сроков выполнения обязательств;
2) Нарушение прямых обязательств;
3) Основания по недействительности договора (подписание сделки неуполномоченным лицом, заключение сделки с несовершеннолетним лицом или недееспособным лицом, подписание договора под принуждением и т.д.)
Важно, чтобы до подачи иска была получена профессиональная консультация юриста (адвоката), который правильно определит основания для расторжения договора и обоснует факты нарушений. В противном случае суд может отказать в иске, и второй раз обратиться в суд по одному и тому же спору будет невозможно.
Когда не заявляется требование о расторжении договора купли-продажи
Если сторона докажет, что по всем существенным условиям не было достигнуто надлежащего соглашения в необходимой форме, то в этом случае, сторона заявит в суд о признании сделки купли-продажи незаключенной. Таким образом, сторона будет отрицать факт заключения договора, так как не соблюдены условия заключения сделки. Например, в договоре не указана цена сделки либо указана мнимая (нереальная) цена.
На практике стороны часто скрывают истинную сумму сделки в целях сокрытия реальной стоимости недвижимости и уменьшения суммы налогов, что является противозаконным. В этом случае, если стороной будет доказано, что фактическая сумма сделки по продаже недвижимости была выше, то сделка будет признана незаключенной. Фактически это притворная сделка, которая не подлежит признанию недействительной, так как ничтожна с момента ее заключения (подписания договора).
Следует учитывать, что бремя доказывания существенного характера нарушения договора купли-продажи недвижимого имущества лежит на истце. Поэтому не стоит рассчитывать, что суд сам во всем разберется, а лучше доверить ведение дела и сбор доказательств опытному юристу с практикой ведения подобных судебных дел.
Практика и риски
В целом, на практике иски о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества удовлетворяются не часто, т.к. стороны обычно заключают стандартный договор купли-продажи, в котором не прописаны моменты, позволяющие отказаться от договора в случае не выполнения стороной обязательств или возникновения препятствий. В этом случае суд исходит из принципа свободы заключения договора, установленного ст. 421 ГК РФ, согласно которому стороны изначально договариваются обо всех моментах и не могут ссылаться на иные источники.
Суд расторгает договор купли-продажи недвижимости в том случае, если можно доказать недействительность договора либо установить факт не заключения договора, либо установить нарушение закона в момент заключения сделки. К сожалению, судебная практика неоднозначна по данным спорам, так как в каждом случае суд руководствуется фактическими обстоятельствами дела. Суд учитывает: было ли фактически передано имущество покупателю, были ли действительно нарушены обязательства стороной или ею допущена неосмотрительность.
В частности, в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. № 25 г. Москва «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», указано, что, если судом будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий поведения стороны может отказать в иске.
Как вернуть автомобиль в салон
Транспорт может вернуться в салон в течение двух недель с момента оформления договора. Но процедура будет возможна, только если соблюдены некоторые условия. Например, купленный или проданный автомобиль имеет изъян или поломку, о которых покупатель не знал во время покупки.
Салон примет транспорт, если у него сохранен хороший товарный вид. Это касается наличия всех ярлыков, стикеров и других отметок, которые производители оставляют в салоне, кузове, стекле. Также на авто не должно остаться никаких царапин, сколов, вмятин или грязи.
| Неустранимость | Дефект невозможно исправить и привести в соответствие с нормативной документацией. |
| Высокая стоимость | Затраты на устранение дефекта комплектации несоизмеримо высоки. |
| Длительность работ | Определенная длительность ремонтных работ — свыше 45 дней. |
| Циклически повторяющееся проявление дефекта | Дефект проявляет себя даже после гарантийного ремонта. |
Алгоритм составления и рассмотрения искового заявления
Разработка искового прошения на договор купли-продажи не такое простое задание, особенно если делаете это впервые, и вам не помогает специалист. Юрист поможет грамотно описать все обстоятельства дела, прописать сроки и нюансы эксплуатации купленного авто. Также нужно указать какие дефекты были выявлены в период эксплуатации. Причем следует указывать именно существенные недочеты, о которых покупатель не знал на момент покупки. Если это неисправности вроде плохо прикрепленного зеркала заднего вида, такое заявление вряд ли будет рассмотрено.
Важно правильно оценить нанесенный ответчиком ущерб, чтобы можно было аргументировать размер компенсации. Также можно потребовать аннулировать договор, вернуть потраченные деньги (помимо компенсации), и оплатить судебные издержки. Это прописано в статьях ст. 450, 469, 470 Гражданского кодекса.
Копия иска на куплю-продажу должна быть отправлена продавцу, используя заказное письмо, сохранив квитанцию.
Итак, ответ на вопрос, можно ли вернуть проданную квартиру, утвердительный. Но процедура расторжения может занять не один месяц, а доказать существенность оснований порой очень сложно. Чем более полно будет составлен договор, тем проще в случае возникновения спорных ситуаций доказывать собственную правоту:
- С помощью юриста — именно поэтому лучше привлечь профессиональных юристов, которые при заключении договора не упустят ни одну мелочь.
- Самостоятельно — если соглашение вы планируете заключать самостоятельно, то особенное внимание уделите вопросам сроков, сумм, обязанностей и ответственности каждой из сторон.
Причины расторжения договора
Расторжение договора по соглашению сторон
Как следует из названия, по соглашению сторон договор может быть расторгнут только в том случае, если обе стороны — продавец и покупатель — не имеют взаимных претензий. В этом случае не так важно, что именно побудило стороны к этому шагу. Важно то, что они не имеют претензий друг к другу и согласны на расторжение. Обращаться в суд в этом случае не придется. О том, как оформить расторжение в этом случае — расскажем чуть ниже.
Расторжение договора в одностороннем порядке
Для того, чтобы расторгнуть договор в одностороннем порядке, должны быть веские причины. Они прописаны в Гражданском кодексе и защищают участников сделки от произвола с другой стороны.
То есть ни продавец, ни покупатель не смогут расторгнуть договор просто потому, что им так захотелось, если другая сторона против. Растогнуть договор в одностороннем порядке можно только при наличии нарушений. При этом нарушение должно быть существенным и нести значительный ущерб. Значительный — значит, что одна из сторон сделки лишается того, на что рассчитывала при ее заключении. Расторгнуть договор в одностороннем порядке можно только через суд.
Существенные причины для расторжения договора в одностороннем порядке
Нарушение договора продавцом, например:
— уклонение от регистрации перехода права собственности на недвижимость в течение долгого времени
— продавец утратил право собственности на недвижимость после заключения договора
Нарушение договора покупателем, например:
— покупатель вообще не оплатил недвижимость
— долгое время не оплачивает бóльшую часть стоимости недвижимости
Другие причины, предусмотренные законом или договором:
— при проведении регистрации были обнаружены фальшивые документы
— прежний собственник в указанные сроки не освободил жилье
— были нарушены права несовершеннолетних
— жизненные изменения, существенным образом влияющие на ситуацию
Как оформить расторжение договора купли-продажи квартиры в 2020 году: соглашение, отмена сделки, односторонний отказ, сроки, причины
- Договор купли продажи – возможно, один из самых популярных видов сделок в нашем обществе, который заключается как между юридическими лицами – различными предприятиями учреждениями, так и между, так называемыми физическими лицами – людьми.
- Оснований для совершения такого юридического действия в нашей жизни очень много, начиная от покупки предметов ежедневного потребления и заканчивая приобретением значимых объектов, таких как дома, квартиры и других видов недвижимости.
- Законодательное отображение и регулирования этого вида гражданского обязательство осуществлено в 30 главе Гражданского Кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).
Как разобраться с проблемой без привлечения суда
Затевать судебную тяжбу хочется не всем, и п.2 статьи 452 ГК РФ позволяет попытаться урегулировать разногласия сторон в досудебном порядке. Начать следует с направления на имя второй стороны составленного в произвольной форме письменного предложения расторгнуть договор. Когда адресат соглашается, расторжение договора купли-продажи недвижимости после регистрации оформляется также в свободной форме, в Росреестр подается подписанное обеими сторонами заявление о прерывании процесса перерегистрации права собственности, недвижимость возвращается к продавцу, а оплата – к покупателю.
Соглашение обязательно должно содержать:
- Название документа;
- Число, месяц, год и место, где он составлен;
- ФИО и реквизиты продавца и покупателя;
- Реквизиты договора купли-продажи;
- Дату, которая обозначит расторжение сделки;
- Заявление, что между сторонами отсутствуют какие-либо претензии.
Существуют и другие варианты досудебного урегулирования вопроса:
- Обратиться в полицейский участок – этот способ подходит, когда продавец взял оплату и пропал с радаров, перестав выходить на связь;
- Изменить условия – этот способ для тех, кому жилплощадь пришлась по нраву, невзирая на все ее дефекты и сложности, путем компромиссов можно прийти к условиям, которые будут удовлетворять обе стороны;
- Перепродать жилплощадь – если проблема не решается путем переговоров, а суд рискует затянуться и привести к неясным результатам, самым разумным решением может оказаться перепродажа проблемной жилплощади. Риелторы из Московского агентства недвижимости «Владис» готовы помочь вам избавиться от квартиры с минимальными потерями.
Как обезопасить себя до приобретения квартиры
Несмотря на то, что процесс обратим, лучше не тратить нервы, время и деньги на торжество справедливости, а обезопасить себя от покупки проблемной недвижимости заранее. Сделать это можно несколькими способами:
- Пригласить независимого оценщика до покупки. Эксперт легко раскусит все попытки скрыть дефекты жилья под гипсокартонными стенками и натяжными потолками.
- При покупке не соглашаться на указание в документах более низкой, чем на самом деле, стоимости квартиры, ведь в случае расторжения договора купли-продажи, ответчик будет обязан вернуть столько денег, сколько указано в документах.
- Обратиться к профессиональным риэлторам, которые помогут составить договор так, чтобы максимально обезопасить покупателя.
Можно ли расторгнуть договор купли-продажи квартиры?
Да, расторгнуть договор
Как расторгнуть договор купли-продажи в суде
Процесс отстаивания интересов в суде требует специальной подготовки, знания норм права. При неосведомленности о тонкостях процесса, следует действовать по инструкции:
- Произвести досудебное урегулирование спора, заручиться доказательствами бесперспективности договорного решения вопроса.
- Подготовить иск. В нем может быть указано требование о расторжении соглашения, о возврате имущества или денежных средств. Допускается объединение в иске 2 и более требований.
- Подготовить сопутствующие документы.
- Подать иск в суд.
- Принять участие в судебном процессе.
- Получить решение суда.
Судья может вынести вердикт:
- Удовлетворить иск и расторгнуть договор, вернуть имущество, возместить истцу убытки, связанные с судебным процессом.
- Отказать в удовлетворении иска.
Признание договора купли-продажи недействительным
После регистрации есть возможность признания сделки недействительной, но для этого должны быть веские причины, законные основания. Если суд признает недействительность сделки, то договор автоматически аннулируется.
Какие же это причины? Согласно статье 157 ГК РК сделка может быть признана недействительной по иску гражданина, госоргана или прокурора (если был факт мошенничества, например) по следующим причинам.
Десять причин для признания договора недействительным
Статья 159 ГК РК прописывает следующие основания недействительности сделки.
1. Если нет разрешения на ее осуществление — например, продавец не является владельцем квартиры и работает по доверенности владельца. А в доверенности не прописано полномочие на продажу. Или же нет разрешения на продажу, например, земли — если продается дом с земельным участком, то сам участок может быть в аренде и договор придется тоже аннулировать.
2. Если собственником является ребенок, а квартира была продана без согласия одного из его законных представителей — например, матери или отца. Родитель может подать иск в суд и расторгнуть эту сделку.
3. Если продавец или покупатель оказался человеком недееспособным из-за слабоумия, душевной болезни. Здесь нюанс — если болезнь обнаружена уже после совершения сделки, то нужно исследовать этот факт. Если врачи смогут дать заверение, что болезнь началась еще до купли-продажи квартиры, то суд признает эту сделку недействительной. В эту же когорту можно отнести ситуацию, когда квартиру продал или купил человек, которого суд ограничил в дееспособности частично. Тогда иск должен подать попечитель и через суд признать сделку недействительной.
4. Когда в сделке участвовал человек, который дееспособен, но на момент подписания договора был не в состоянии руководить своими действиями (состояние аффекта, алкогольное или наркотическое опьянение, тяжелая болезнь, повлекшая замутненность сознания). Тогда этот гражданин должен сам подать иск, а если такой гражданин уже умер, то подать иск могут заинтересованные лица — например, его дети, которые знают, что родитель был в такой сложной ситуации.
5. Если покупателя или продавца ввели в заблуждение, которое имеет существенное значение. Например, заблуждение относительно качеств квартиры, возможности использования площади по назначению и т.д.
При этом есть нюанс — куплю-продажу квартиры могут не аннулировать, если заблуждение стало следствием грубой неосторожности участника сделки. Попросту говоря — не проверили, как следует, документы, не осмотрели жилье, отнеслись к процессу беспечно и халатно.
6. Если сработало такое понятие как «кабальная сделка» — когда одной из сторон она заключалась из-за стечения тяжелых обстоятельств и условия ее были крайне невыгодны, а другая сторона воспользовалась этим фактом. В таком случае суд тоже может признать сделку недействительной.
Общая характеристика договора купли-продажи квартиры
Когда договор расторгают, его действие прекращается полностью. Любые правовые отношения между сторонами заканчиваются. Но для отмены сделки недостаточно проявления воли одной из сторон.
Вопрос решается судебным порядком, либо при получении согласии второй стороны. Договор расторгается в той же форме, в которой он заключался изначально. Это значит, что всё делается письменно.
Довольно редко встречаются ситуации, когда обе стороны согласны расторгнуть соглашение. Ни одна из них не может требовать возвращения обязательств или того, что уже было выполнено, отдано, исполнено.
Однако связь между участниками сделки будет разорвана. Исключение – ситуации, когда в самом соглашении предусмотрен другой порядок.
Заключение и дополнительные советы
Ответ на вопрос о том, можно ли расторгнуть соглашение о покупке, будет утвердительным. Но, только в том случае, если основания будут достаточно серьёзными.
Лучше приглашать профессиональных юристов не только при первоначальном оформлении договора, но и в случае возникновения конфликтных ситуаций. Они помогут сократить время и силы.
Продавцы не могут требовать отмены договора просто потому, что они передумали, хотя покупатели, со своей стороны, никаких нарушений не допустили. Даже если нарушение есть, оно должно быть существенным, чтобы стать основанием для расторжения. Лучше стараться делать так, чтобы заранее предотвратить негативные последствия.
Главное – следовать действующим законодательным нормам в соответствующей сфере. Специалисты советуют расторгать договоры до регистрации, если это действительно необходимо. Такая процедура будет проще, и обходится дешевле. Но наличие чётких и аргументированных доводов обязательно всегда.