Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что такое договор ренты на квартиру и как правильно его заключить?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Услуги нотариуса обходятся, как правило, в 0,5% от суммы договора, но не менее 300 и не более 20 000 рублей. Еще несколько тысяч рублей придется заплатить нотариусу (все расходы при этом несет плательщик ренты). После оформления договора у нотариуса необходимо также подписать акт приема-передачи квартиры.
Как расторгнуть договор постоянной ренты?
Если речь идет о договоре постоянной ренты, плательщик может прекратить выплаты, выкупив ренту. Кроме того, если имущество будет испорчено или уничтожено, плательщик постоянной ренты вправе отказаться от выплат или вообще расторгнуть договор.
Получатель постоянной ренты вправе требовать, чтобы плательщик выкупил ренту, если тот регулярно нарушает условия договора:
- Не выплачивает ренту больше года;
- Признан банкротом либо возникли иные обстоятельства, явно свидетельствующие, что рента не будет выплачиваться им в размере и в сроки, установленные договором;
- Не соблюдает условия по уплате ренты;
- В случае иных обстоятельств, прописанных в договоре.
Если плательщик отказывается расторгать договор или выкупать ренту, разорвать условия можно только через суд. Если по решению суда договор будет расторгнут и имущество вновь поменяет владельца, получателю ренты необходимо зарегистрировать переход права собственности в Росреестре.
Пожизненная рента остается действительной до смерти ее получателя. По договоренности выплаты производятся при передаче указанного в договоре имущества в пользование другому человеку. Исходя из общей стоимости передаваемого имущества, определяется размер регулярных отчислений.
Получатель занимает более выгодное положение – ему перечисляют сумму, которая не должна быть меньше прожиточного минимума. Плательщик ренты вправе пользоваться имуществом. Однако остаются риски для обеих сторон.
В соглашении обычно устанавливают сроки внесения финансовых средств. Если подобных сведений в документе не содержится, то регулярность платежей устанавливается государством.
Договор должен быть нотариально заверенным. Прекратить его действие в одностороннем порядке разрешено получателю ренты при наличии у него значительных оснований для этого.
Последовательность действий для прекращения договора
При расторжении подобной сделки следует соблюдать такой порядок действий:
- установить, есть ли существенные основания для прекращения отношений участников договора. Все претензии должны быть документально подтверждены;
- поставить в известность вторую сторону о намерении расторгнуть договор;
- если расторжение происходит по обоюдному согласию, понадобится заключить документ об аннулировании ранее установленной договоренности и заверить его у нотариуса;
- если второй участник не предоставил свой ответ или отказался прекращать отношения, то необходимо подготовить иск в суд о расторжении ренты;
- зарегистрировать право собственности на вновь полученное имущество.
Получатель пожизненных выплат имеет некоторое преимущество. Плательщик может оспорить предъявляемые ему претензии, если у него есть обоснованные доказательства своей правоты. Все финансовые и имущественные операции рекомендуют фиксировать в письменном виде.
Особенности выкупа ренты
Выкуп ренты представляет собой третий метод прекращения правовых отношений и обязательств между участниками соглашения. Данный метод представляет собой осуществление выплаты рентоплательщиком рентополучателю установленной суммы денежных средств. При этом собственность сохраняется за рентоплательщиком, в то время как обязательство по регулярному внесению постоянных платежей прекращается. Условия выкупа ренты определяются при составлении соглашения между сторонами. Остальные условия закрепляются действующим законодательством Российской Федерации и Гражданским кодексом, в частности. Для примера, если произошла передача недвижимого имущества за плату, выкуп осуществляется по стоимости, равной годовой величине выплат по условиям договора ренты. В случае безвозмездной передачи недвижимого имущества получателю, помимо суммы платежей по соглашению ренты в стоимость также включается среднерыночная цена недвижимого имущества.
Инициировать выкуп могут оба участника оглашения – как рентополучатель, так и рентоплательщик. Ключевые условия выкупа оговариваются статьей номером 592 Гражданского кодекса Российской Федерации. Так, рентоплательщик имеет право на отказ от последующего внесения постоянных платежей посредством выкупа недвижимого имущества. Данный отказ имеет силу при условии заявления рентоплательщиком в письменной форме в срок не более чем за 3 месяца до прекращения выплат или по условиям предварительного соглашения. Важно отметить, что рентоплательщик не освобождается от обязательств по выплате до момента получения полной выкупной суммы рентополучателем при отсутствии противоречий со стороны соглашения.
Условие договора ренты на постоянной основе относительно отказа от права выкупа недвижимого имущества со стороны рентоплательщика является ничтожным. Соглашение может предусматривать отказ от осуществления и реализации права выкупа при жизни рентополучателя или на протяжении определенного специальными условиями срока в пределах 30 лет с момента заключения соглашения. Рентоплательщик полностью освобождается от обязательств по выплате ренты только после осуществления последнего платежа от полной суммы. Определенные условия могут определяться соглашением. Например, это касается условий, связанных с запретом выкупа во время жизни рентополучателя или до истечения тридцатилетнего срока с момента заключения соглашения.
Статья номер 593 Гражданского кодекса Российской Федерации определяет, что выкуп ренты осуществляется по инициативе рентополучателя при условии уклонения или отказа рентоплательщика от выполнения оговоренных заранее обязательств. Основанием для инициирования выкупа рентополучателем могут быть следующие факторы:
- Нарушение сроков выплат с превышением установленного периода времени на 1 год и более.
- Нарушение условий, предусмотренных статьей номер 587 Гражданского кодекса Российской Федерации.
- Потеря платежеспособности рентоплательщиком.
- Раздел недвижимости между несколькими лицами или вступление в право общей собственности.
- Иные ситуации в соответствии с соглашением между сторонами.
Различают пожизненную и постоянную ренту. Пожизненная рента устанавливается на период жизни человека, который осуществляет передачу своего имущества под выплату. При этом под периодом жизни может указываться не только жизнь самого себя, но и жизнь иного человека, к примеру наследника. Пожизненная рента может устанавливаться даже в пользу нескольких человек. Но только при условии, что доли их равны, а в соглашении иное не предусматривается. В случае, если один получатель ренты умирает, выплаты будут получать другие получатели, которые его пережили. Такой порядок может быть указан в договоре. Кроме того, этот порядок может быть изменен. Выплаты прекращаются после того, как умирает последний получатель. Пожизненная рента в договоре описывается как денежные средства, которые выплачиваются в течение всей жизни получателя. При этом размер выплачиваемой суммы не должен быть ниже размера МРОТ. В том случае, если в договоре иные даты не указываются, рента подлежит выплате ежемесячно, по его окончанию.
Важно! Если плательщик нарушит условия договора, то получатель вправе требовать выкупа имущества на основании 594 ГК РФ. В том случае, если отчуждение производилось на бесплатной основе, то можно потребовать его вернуть. При повреждении или уничтожении имущества, которое передано в ренту, освобождение от выплат по договору не будет.
Условия для постоянной ренты
Постоянную ренту вправе получать только физлица или некоммерческие организации. При этой ренте права получателя могут перейти по наследству к третьим лицам, по уступке или путем правопреемства. Выплата постоянной ренты производится в денежной сумме, которая установлена в договоре. Кроме денег в договоре может быть предусмотрена выплаты услугами, работами и вещами. Но все они должны соответствовать той сумме, которая установлена в договоре. В зависимости от изменения размера МРОТ будет изменяться и размер выплаты, но только если иное не предусмотрено в договоре. Выплаты производят ежеквартально, по завершению квартала. Однако, договор постоянной ренты может содержать и иные сроки выплат. Плательщик вправе от выплаты отказаться, если совершает выкуп данного имущества, то есть покупает его. Для этого, в письменной форме необходимо уведомить получателя не позднее 3х месяцев до полного окончания выплат. Полная стоимость покупки имущества также должна указываться в договоре. Если такое условие в договоре не предусмотрено, то рента может быть выкуплена в размере годовых платежей. Если имущество, которое передано безвозмездно будет во время ренты уничтожено или повреждено, ответственность будет нести плательщик. В том случае, если имущество передается за деньги, при его порче плательщик вправе требовать расторгнуть договор или изменить выплаты.
Как расторгнуть договор ренты по соглашению сторон?
- вся денежная сумма не передана получателю (в том числе и при рассрочке);
- акт передачи имущества не подписан сторонами;
- переход права собственности не прошел регистрацию,
то участники могут прекратить правоотношения без обращения в судебные инстанции. Казалось бы, обычная ситуация. Но как расторгнуть договор ренты по соглашению сторон и правильно все оформить?
Намерения сторон оформляются письменным соглашением, которое должно содержать:
- персональные и паспортные сведения участников намерения;
- срок прекращения обязательств;
- указание на отсутствие неблагоприятных обстоятельств, насилия и угрозы, послуживших основанием прекращения правоотношений;
- условие о возврате имущества;
- об отсутствии запретов и обременений имущества
Как оспорить сделку при жизни получателя
Перед тем, как обратиться в районный суд, необходимо выполнить ряд действий:
- Сначала нужно отправить другой стороне предложение о расторжении договора. Если вы не получите ответ в течение срока, указанного в договоре или в отправленном предложении, или в 30-тидневный срок (при отсутствии сроков в договоре/приложении), вы имеете право обращаться в суд с требованием расторжения договора (п. 2 ст.452 ГК РФ).
- Обращаться следует в районный суд по месту жительства ответчика, или же в районный суд по месту нахождения имущества (если в иске указано требование о возврате имущества получателю ренты). При обращении в суд туда подается исковое заявление.
Мошенничество при заключении и расторжении договора ренты
Насколько всем известно, договоры ренты чаще всего заключают пожилые люди, желающие предоставить возможность нуждающимся пользоваться их имуществом в обмен на ежемесячные выплаты и соответствующий уход. Зачастую они бывают наивны и попадаются на удочки мошенников. Чтобы избежать неприятных ситуаций, следует соблюдать несколько простых правил:
- Встречи с потенциальным плательщиком ренты лучше устраивать в сопровождении специалиста или кого-нибудь из родственников. В таком случае у возможного злоумышленника отпадет желание связываться с человеком, обладающим определенной поддержкой. Если рентоплательщик обещает быть благонадежным, то близкий человек или специалист поможет это понять.
- Для избежания обмана пункты договора тоже следует составлять с помощью специалиста в сфере юриспруденции. Он знает, что должно быть прописано в договоре. Но и сами не теряйте бдительность — вносите в договор абсолютно все, даже то, что не считаете важным.
- Так как судопроизводство по расторжению договора ренты после смерти рентополучателя в России практически не имеет места быть, мошенникам очень легко оставить с носом уже его наследников. Положение о том, каковы будут условия договора после смерти, должно быть четко и подробно, понятным языком прописано в договоре.
Однако, несмотря на все плюсы, бывают ситуации, когда участники хотят расторгнуть такой договор имея на то самые разнообразные причины. Сам по себе этот процесс имеет определенный регламент и требует наличия необходимых для этого оснований. Основаниями могут послужить как проблемы общего характера, используемые для всех договоров подобного типа, так и специального (касаемые требований закона о ренте).
Особо популярные основания для расторжения пожизненной ренты таковы:
- недееспособность получателя ренты (именно поэтому, перед заключением такого договора советуют ознакомиться с мед картой пенсионера и увидеть справку о состоянии его здоровья)
- обман получателя ренты (чтобы избежать подобного, следует заранее определить такие нюансы, как объем услуг и размер платежа)
- использование в своих целях тяжелого жизненного положения рентополучателя (если пожилой человек попал в безвыходную ситуацию, и он активно ищет способ решения проблемы, Не несущие выгоду договорные условия возможно позиционировать как использование тяжелого положения. Из этого следует, что услуги предоставляемые по договору обязательно должны нести выгоду всем сторонам)
Ищем специалиста для расторжения договора ренты
Если при заключении договора ренты теоретически можно обойтись лишь услугами нотариуса, то при расторжении сделки разобраться во всех тонкостях будет непросто
Каждой из сторон мало просто аннулировать соглашение — важно минимизировать потери. Сделать это без грамотной правовой поддержки практически невозможно, поэтому, если вы столкнулись с необходимостью отказаться от рентных отношений, начните процесс с поиска квалифицированного юриста
Задача профессионалов при расторжении договора ренты:
- — Разобрать сложившуюся ситуацию совместно с клиентом и дать ей правовую оценку
- — Спрогнозировать возможные риски и финансовые последствия
- — Сформулировать несколько альтернативных вариантов расторжения договора и объяснить их преимущества и недостатки
- — Взять на себя общение с другой стороной и попытаться заключить мировое соглашение
- — Подготовить необходимые документы и исковое заявление в суд
- — Собрать документальные доказательства и показания свидетелей в пользу клиента
- — Убедительно отстаивать позицию клиента в суде
- — Добиваться максимально выгодного для клиента решения суда
- — При необходимости обжаловать вердикт в вышестоящих инстанциях
- — Проконтролировать ход исполнения судебного решения
При расторжении договора ренты не стоит сразу идти в суд. Квалифицированный юрист сначала должен приложить все усилия для заключения мировой с противоположной стороной конфликта.
Расторжение договора ренты в судебном порядке
В соответствии с общими правилами гражданско-процессуального законодательства, исковое заявление о расторжении договора ренты подается в районный суд по месту жительства ответчика.
Если в иске поставлен вопрос об истребовании недвижимого имущества, заявление направляется в суд по месту его нахождения.
Помимо формальных данных (наименование суда, данные истца и ответчика и пр.), в исковом заявлении обязательно должны быть указаны следующие обстоятельства:
- в чем именно заключается нарушение прав истца, а также его требования;
- обстоятельства, которые по мнению истца обосновывают его требования;
- доказательства всех обстоятельств, на которые истец ссылается в иске (ст. 131 Гражданского процессуального кодекса РФ (далее — ГПК РФ)).
Стоит отметить, что свидетельские показания, которые очень часто приводятся сторонами в качестве бесспорных доказательств, таковыми не являются. Они оцениваются судом в совокупности с другими доказательствами, исследованными в судебном заседании.
Напротив, как свидетельствует судебная практика, большей силой пользуются объективные документальные свидетельства.
Как расторгается соглашение при наличии существенных нарушений
Наиболее частым основанием для расторжения пожизненной ренты выступает то, что плательщик ренты не перечисляет средства владельцу имущества на основании условий договора.
Такое нарушение считается существенным, поэтому другая сторона может обращаться в суд для расторжения акта.
Важно! Существенным нарушением выступает систематическая неуплата средств по договору.
Нередко в самом соглашении приводятся определенные ситуации, при которых рентополучатель обладает возможностью расторгнуть акт за счет нарушения его условий другой стороной.
Как составить договор дарения с пожизненным проживанием? Смотрите по ссылке.
Для этого придется обращаться в суд с доказательствами таких нарушений. В качестве доказательной базы используются разные претензии и жалобы, заявления и иные документы, направляемые плательщиком другой стороне.
Часто к процессу привлекаются свидетели и подготавливаются платежные документы.
Мошенническая деятельность по отношению договора пожизненной ренты
Почти все законы, касающиеся представленного договора, направлены на решение проблемы посредством отставания прав получателя средств по ренте. Эта ситуация, где рентодатель почти не имеет прав. И чаще остается виновным в ситуации.
Поэтому, по причине того, что в данной ситуации есть сторона с большими правами, между ней и плательщиком могут происходить ситуации, в которых последний окажется не в самом лучшем свете. Например, получатель может создать искусственный разгром в жилье, свернув это на плательщика ренты, тем самым лишив его недвижимости.
ВАЖНО !!! Поэтому, чтобы не попасть в похожую ситуацию, необходимо производить фиксацию всех действий, касающихся договора. Сюда входит сохранение чеков, подтверждающих оплату ренты, наличие свидетелей, фото фиксация и видео, требование написание расписки, в случае передачи денег из рук в руки.
Ситуации с использованием мошеннических уловок происходят довольно часто, но для того, чтобы уберечь себя, необходимо знакомится со своими правами и пользоваться ими в полной мере. Также, перед тем, как подписать договор с конкретным человеком, необходимо обдумать все моменты и предусмотреть возможные ситуации. Лучше, конечно, решать дело без судовых разбирательств, а установить права на квартиру по обоюдному согласию.
Выкуп ренты: условия и обстоятельства
Прекратить исполнение договора ренты можно также путем выкупа ренты.
Выкуп ренты представляет собой выплату получателю ренты определенной денежной суммы, при этом собственность на квартиру сохраняется за плательщиком и обязанность выплачивать постоянные платежи прекращается.
Условия выкупа ренты должны быть прописаны в договоре. Если специально оговоренных условий в нем нет, законодательство предлагает использовать основные правила, прописанные в ГК.
Если квартира передавалась за плату, выкуп осуществляется по цене, соответствующей годовой сумме подлежащей выплате ренты.
Если квартира передавалась получателю ренты бесплатно, в выкупную цену наряду с годовой суммой рентных платежей включается среднерыночная цена переданной квартиры.
Последовательность действий для прекращения договора
При расторжении подобной сделки следует соблюдать такой порядок действий:
- установить, есть ли существенные основания для прекращения отношений участников договора. Все претензии должны быть документально подтверждены;
- поставить в известность вторую сторону о намерении расторгнуть договор;
- если расторжение происходит по обоюдному согласию, понадобится заключить документ об аннулировании ранее установленной договоренности и заверить его у нотариуса;
- если второй участник не предоставил свой ответ или отказался прекращать отношения, то необходимо подготовить иск в суд о расторжении ренты;
- зарегистрировать право собственности на вновь полученное имущество.
Получатель пожизненных выплат имеет некоторое преимущество. Плательщик может оспорить предъявляемые ему претензии, если у него есть обоснованные доказательства своей правоты. Все финансовые и имущественные операции рекомендуют фиксировать в письменном виде.
Правила и особенности
Все правила для таких действий оговорены законом, нужно только правильно следовать им:
- Подать иск в суд по вопросу признания рентного соглашения незаконным и недействительным может сам участник договора (если он жив) или его наследники.
- Причин для подачи иска несколько. Может быть нарушена стандартная форма договора и условия его составления. Договор признается только в письменном виде и после заверения нотариусом.
- Если договор предусматривает передачу прав собственности на недвижимость, новому владельцу нужно провести регистрацию своих прав в Росреестре.
- При заключении договора человеком, пребывающем в браке, необходимо согласие супруга (супруги).